柯XX与李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

柯XX与李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0582民初7243号
原告（反诉被告）：柯XX，男，1968年1月18日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：柯XX、伍曼琳，福建XX律师。
被告（反诉原告）：李XX，男，1973年4月1日出生，汉族，住福建省浦城县。
原告（反诉被告）柯XX与被告（反诉原告）李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院以（2016）闽0582民初8090号作出民事判决书，泉州市中级人民法院以（2016）闽05民终5883号民事裁定书，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柯XX及其委托诉讼代理人伍曼琳，被告（反诉原告）李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯XX经本院释明变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.李XX立即支付占用房屋使用费30739.73元和柯XX代垫付电费及滞纳金7614.13元，共计38354.04元，并支付逾期付款利息（自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息）。事实与理由：双方于2013年2月4日签订《房屋租赁合同》，约定柯XX将其房屋租赁给李XX，年租金66000元，期限为5年等事项。李XX应于2016年4月1日支付当年租金，但却私自退租，直至2016年9月18日搬出，也未缴交相关费用。李XX应付其占用期间的费用，并应支付柯XX为其垫付的电费及滞纳金。
李XX辩称：柯XX主张2016年4月1日至9月18日的租金由李XX支付没有法律依据。首先，本案原一审判决解除合同，柯XX对于一审判决未提起上诉，亦即服从一审判决。其次，在二审中，法庭调查询问柯XX房屋交还的情况，柯XX称“一审法院到现场时，门是开着的，里面空空的，什么东西也没有”（具体可见其当天的陈述）意思是李XX已把东西搬走了，房屋里面是空的，但是门没锁。就本案，房屋属于柯XX，在诉前即因退租搬厂起纠纷而闹到派出所处理，之后李XX把房屋腾空了打扫好卫生，把钥匙交还给柯XX，自然就是把房屋交回了房东。再次，李XX的公司属于一般纳税人营业执照变更，2016年3月至10月期间恰逢工商税务“三证合一”改制，由于涉及晋江国地税的跨区域（石狮）要办理注销，企业在没有完成所有国地税收情况下不予批准登记已办理纳税人资格。故李XX企业在完成所有国地税收和注销手续后递交材料申请变更，管理局登记的变更虽是2016年9月19日，但与李XX使用房屋至该日并没有实质的相关性。三、双方所签订的合同无效，且不论其房屋未取得建设工程规划许可证所建的房屋是否违建，更未取得消防验收合同是否合法。柯XX既得利益，其尚不予追究。何来其直至2016年9月18日搬出其房屋一说。
反诉原告李XX向本院提出诉讼请求：1.柯XX退还押金5000元；2.柯XX给其造成经济损失（搬迁车辆和搬迁工人误工费及停产损失费）5000元；3.柯XX支付霸占使用铁皮房租金19000元，相应抵扣反诉被告代交电费7307.4元，该电费的滞纳金与李XX无关。事实与理由：双方签订的合同无效，柯XX破坏环境卫生行为在先，应退还5000元押金。李XX有计划搬迁重型设备，仓库材料，安顿工人是企业行为，柯XX无理阻挠多次，迫使李XX搬迁工作一度中断，恶意破坏了企业生产行为造成企业经济损失近万元。属于李XX的该涉案铁皮屋被柯XX控制使用至今，其搬离后于2016年4月1日起至今整19个月，约定三百平方米按市场最低价1000元每月，柯XX理应支付使用租金19000元。
柯XX辩称：1.本案租赁合同认定无效，是因为涉诉房屋未取得所有权证证书，但是这是由于政府政策原因导致；2.李XX并未缴交相应的押金，故本案不存在押金返还的情况；3.李XX主张搬迁费用没有依据，反诉原告并未提供相应的证据予以证实，且涉案房屋并不存在不可抗拒的原因，根本无需进行搬迁，搬迁是反诉原告自身原因，反诉被告无需支付任何经济损失；4.铁皮屋是李XX私自搭建，与柯XX无关，李XX主张柯XX霸占使用没有依据，且李XX所建的铁皮屋是建在柯XX的自有地上，其明显存在占用。5.正是由于李XX未按照合同约定缴交电费，导致部门下发通知，最终需要多缴交违约金，该费用应由李XX承担。
审理中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认。1.诉争房屋尚未取得相应的产权登记；2.柯XX与李XX于2013年2月4日签订诉争房屋租赁合同；3.李XX至2016年4月16日前尚欠电费7037.4元；4.诉争房屋边的铁皮房由李XX出资建造。
双方当事人争议焦点为：1.柯XX的本诉主张应否予以支持？2.李XX的反诉主张应否予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。柯XX提供如下证据：1.房屋租赁合同一份；2.欠费停电通知书、业务凭证、电费发票联各一份；3.多户联建申请表；4.案外人柯XX情况说明；5.南XX社区居委会证明一份；6.泉州市XX公司企业信息公示报告件一份。李XX提供如下证据：7.泉州市XX公司营业执照一份；8.房屋租赁合同一份；9.招租广告照片打印件一份；10.案外人吴X，谢X、黄X证明二份；11.报警回执一份；12.材料发票五份；13.搬迁新厂房的租赁合同一份；14.重型设备、仓库材料照片打印件各一份。
审理中，柯XX申请现场勘验，本院依法准许并组织双方当事人进行现场勘验并拍摄有关照片。柯XX申请证人吴X、黄X、谢X出庭作证，本院依法予以准许。
对有争议的证据，本院认定如下：证据1、2、6、7、8双方均予确认，均能够证明相应事实；证据3、5相结合能够证明相应的事实；证据4属于证人证言，柯XX未出庭作证，其出具的《证明》不能作为定案依据；证据9系复印件，李XX未能提供原始载体且柯XX不予认可，其证明力不予认定；证据10应结合证人出庭陈述认定；证据11能够证明李XX向公安机关报警的事实；证据12与柯XX的相应诉讼请求无关联，其证明力不予认定；证据13、14与本案无关联，其证明力不予审查。现场勘验笔录及拍摄的有关照片能够证明铁皮房建造的事实；吴X、黄X、谢X陈述证言的证明力均不予认定。
关于争议焦点1。关于柯XX对电费及滞纳金的主张，本院认为，双方均确认李XX租赁房屋期间尚欠2016年4月16日之前电费7037.4元，故本院予以确认。该欠费产生的滞纳金306.91元理应由李XX承担。关于柯XX对房屋占用费的主张，本院认为，其一，公安机关报警回执单体现双方曾于2016年3月23日因房屋租赁产生纠纷，且结合公安机关对纠纷调处未果的实际情况，可以体现双方再行履行合同的基础已经弱化；其二，本案存在李XX于2016年4月16日之前电费欠费事实，而不存在任一方于4月16之后电费欠费事实；其三，审理中，本院要求柯XX提供自2016年4月16日至9月18日期间实际产生的电费凭据，但柯XX有条件提供而不提供，应自行承担不利的法律后果。综上，本院认定李XX主张其并非于2017年9月18日退还诉争房屋的待证事实的存在具有高度可能性，故认定该事实存在。至于退还房屋具体时间的认定，因李XX确认至今尚欠2016年4月16日之前电费，且结合该时间点之后任一方没有电费欠费的事实，可认定李XX使用诉争房屋生产商标至2016年4月16日。鉴于李XX实际存在需要一定时间搬离设备的必要性，对其搬离设备的期间本院酌定为一个月。综上，李XX占用诉争房屋时间至2016年5月16日。关于占用费的认定，柯XX主张应参照双方所约定的年租金66000元标准计算并无不妥，故李XX应支付自2016年4月1日起至同年5月16日止的房屋占用费8318元（66000÷365×46=8318元）。
关于争议焦点2。关于李XX对押金5000元的主张，本院认为，诉争房屋租赁合同约定李XX在合同签订之日付给柯XX5000元作为押金，虽然审理中李XX未能举证证明，但是，本案合同签订时间为2013年2月4日，而双方争执发生于三年之后的2016年，且双方争议的房屋占用费用也为2016年4月1日之后的费用，柯XX主张没有收取押金显然有违房屋租赁的常理，故李XX的相应主张予以支持。关于李XX对经济损失5000元的主张，本院认为，设备搬迁等事项系李XX单方义务，且李XX对其主张未能举证证明，故其主张不予支持。关于李XX对铁皮屋租金的主张，本院认为，铁皮屋虽置于诉争房屋边，但李XX未能举证证明柯XX使用铁皮屋的事实，其主张缺欠事实与法律依据，本院不予支持。
除无争议的事实外，本院另查明：李XX租赁房屋后支付押金5000元给柯XX。李XX占用诉争房屋至2016年5月16日。柯XX于2016年7月26日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，本案诉争租赁房屋虽经晋江市南XX居委会和新塘街道办盖章确认为“环城高速拆迁户”多户联建的房屋，但前述单位均非建设工程主管部门，经该单位签署意见的《申报表》也非法定的建设工程规划许可证，无法证明诉争房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，柯XX以此为标的所签订的房屋租赁合同，依法应当认定为无效。柯XX已收取的房屋租金应视为李XX占用房屋的费用，柯XX无需返还，但柯XX收取的押金5000元应予返还。李XX应支付柯XX自2016年4月1日起至同年5月16日止的房屋占用费8318元以及电费欠费（含滞纳金）7344.31元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告李XX应于本判决生效之日起十日内支付原告柯XX房屋占用费8318元以及电费欠费（含滞纳金）7344.31元；
二、原告柯XX应于本判决生效之日起十日内返还被告李XX5000元；
三、前述第一、二项抵扣后，被告李XX应于本判决生效之日起十日内支付原告柯XX10662.31元；
四、驳回原告柯XX的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告李XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1640元，由原告柯XX负担1448元，由被告李XX负担192元；案件反诉费782元，由反诉原告李XX负担732元，由反诉被告柯XX负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审　判　长　　洪民强
审　判　员　　陈小红
人民陪审员　　李巧芳
二〇一七年十一月二十三日
书　记　员　　黄XX
速　录　员　　洪XX
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。