上诉人临汾XX公司与何XX因房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

上诉人临汾XX公司与何XX因房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋10民终789号
上诉人（原审被告）：临汾XX公司，
法定代表人：任XX，该公司董事长。
委托代理人：焦XX，山西XX律师。
委托代理人：郭华飞，山西XX律师。
被上诉人（原审原告）：何XX，男，1983年3月24日出生，汉族。
上诉人临汾XX公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2016）晋1002民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人临汾XX公司的委托代理人焦XX、郭华飞，被上诉人何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年9月11日，原、被告签订了《房屋预订合同》，原告购买被告开发建设的“xxxx”3号楼2单元1701号房，房屋总面积133平方米，房屋总价446614元。约定被告应当于2015年9月11日将符合国家建设标准质量合格的住房交付原告，逾期半年以上，则被告应当按照交纳房款的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定交纳了全部购房款446614元。2015年11月1日，被告工作人员电话通知原告向原告交房，原告以交付房屋不合格为由拒绝接受房屋。2015年10月18日，临汾经济技术开发区建设规划局以“xxxx”工程没有经过竣工验收为由向被告下达了通知，要求被告积极组织竣工验收，在竣工验收及备案手续完善之前，不得擅自投入使用。庭审中，原告以“xxxx”小区房屋未经竣工验收、没有验收报告、没有预售或销售许可证，被告未按期交房存在违约为由，要求被告支付自2016年3月11日起至起诉之日2016年3月15日共5天的违约金1116.54元。被告主张不认可“xxxx”小区房屋未经竣工验收，但认可其没有竣工验收报告和预售或销售许可证，表示房屋不是预售房，是现房销售，不需要预售或销售许可证；被告已经在约定期限内通知了向原告交房，被告不存在违约；应驳回原告的诉讼请求。以上为本案事实。
原审法院认为，2015年10月18日，临汾经济技术开发区建设规划局以“xxxx”工程没有经过竣工验收为由向被告下达了通知，要求被告积极组织竣工验收，在竣工验收及备案手续完善之前，不得擅自投入使用；且被告当庭也认可“xxxx”小区房屋没有竣工验收报告和预售或销售许可证；根据《房屋预订合同》的约定，被告在2016年3月11日前并未按约将房屋交付原告，被告存在违约；《房屋预订合同》中关于违约金的约定不违反法律的规定。综上，为充分保护当事人合法权益，结合本案实际情况，本案在经过审批程序适当延长审限后，原、被告并未能达成一致意见，且原告明确表示不同意调解，要求尽快依法判决。为此，结合相关法律规定，对于原告的主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定判决如下：被告临汾XX公司在本判决生效后十五日内向原告何XX支付违约金1116.54元。如果被告临汾XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告临汾XX公司负担。
上诉人临汾XX公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，证据不足。一审中，上诉人向法院递交了xxxx竣工规划认可证、通话记录、交房通知登记表、证人证言等一系列证据，充分证明被上诉人所购房屋已经竣工，符合上诉人与被上诉人所签订房屋预订合同中关于交房标准的约定，并且上诉人在合理的期限内履行了通知交房的义务。庭审中，被上诉人对上诉人提供的证据完全认可，没有异议，因此，上诉人并没有逾期交房，不存在逾期交房的违约事实，不应当承担违约责任。而一审法院却忽视以上证据事实的情况，作出上诉人违约的错误认定。二、一审法院适用法律不当。依据上诉人与被上诉人所签订的房屋预订合同中关于交房标准的约定，以及法律关于房屋交付条件的规定，上诉人已完全履行了合同义务，被上诉人所购房屋完全具备交房条件，不存在上诉人承担违约责任的事实基础与法律前提。而一审法院适用《合同法》及《民法通则》中关于违约责任的规定，明显适用法律不当。另外，根据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的相关规定，竣工验收备案表、预售或销售许可证并不是交房时应当具备的条件。而一审法院将其作为逾期交房违约的一个依据，明显不符合上诉人与被上诉人之间合同的约定，也不符合法律的规定。人民法院应当在查明事实的前提下，正确适用法律，驳回被上诉人的一审诉讼请求。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人何XX答辩称，1、上诉人主要违反合同中第六条第一款“甲方将验收合格的住房交付乙方”和第三条第一款“符合国家建筑工程质量标准”及第十一款“容积率符合规划标准”。2、上诉人向法院提供的竣工规划许可证、通话记录、交房通知登记表、证人证言等，只能证明上诉人通知被上诉人接房，并不能证明房屋已经经过验收合格、符合国家建筑工程质量标准。上诉人提供的竣工规划许可证是有瑕疵的，因为上诉人在小区门口违法建设了门面房，导致小区的容积率不符合规划标准，经被上诉人和其他业主在2015年10月、2016年3月和9月多次到临汾市规划局进行实名举报，要求拆除违法建筑，保证小区的容积率符合规划标准，保障我们的合法权益。3、2015年10月18日临汾开发区建设规划局下了“关于xxxx工程尽快组织竣工验收的通知”通知要求“在该工程竣工验收及备案手续完善之前，不得擅自投入使用”。此证据已经在一审中提供给尧都区法院。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。依据《商品房销售管理办法》第六条：“商品房预售实行预售许可制度”。第二十三条：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”。上诉人在与被上诉人签预售协议时并未按此条明示，导致被上诉人受骗付款。商品房销售必须具备五证两书三表。五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三表是指《竣工验收备案表》和《房屋实测面积表》以及《住宅工程质量分户验收表》。综上所述，开发商到今天为止也未能取得xxxx的商品房销售条件，也无法向被上诉人交付符合国家建筑质量标准的住房。依据《中华人民共和国合同法》以及《商品房销售管理办法》的第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。所以一审法院认定事实清楚，证据充分。4、我与上诉人签订的是商品房买卖合同，自然非常适用《合同法》和《民法通则》的有关规定；而上诉人依据的《建筑法》及《建设工程质量管理条例》则是为了保证建筑施工活动和质量的管理，《建筑法》第一条：“为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，制定本法”。《建设工程质量管理条例》第一条：“为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》制定本条例”。从这两个法律的制定目的上看，不是用来解决商品房买卖合同纠纷的。同时《建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第五十八条：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。综上所述，不论是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》还是《建筑法》和《建设工程质量管理条例》都无一例外的说明无竣工验收备案表是不得交付使用，一审法院依据《合同法》及《民法通则》中关于违约责任的规定，是完全合理合法的，请求二审法院查明事实，依法裁判。
经审理，本院查明事实与原审查明事实基本一致。另查明，一审审理中被上诉人提供的2015年11月13日加盖有“xxxx小区”物业办公室公章的通知中载明：“接开发区建设规划局通知，未经竣工验收的小区不准交房，从现在开始本小区停止交房，正积极组织竣工验收，”用以证明上诉人向被上诉人交付未经竣工验收的房屋。对该证据，上诉人虽不认可，但未提出相反证据否认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人交付的房屋是否达到了双方在《房屋预订合同》中约定的标准和条件，上诉人是否存在违约事实。双方签订的《房屋预订合同》第三条交房标准，“符合国家建筑工程质量标准；第六条甲方义务，甲方（即上诉人）将经验收合格的住房交付乙方（被上诉人）”。根据以上约定，上诉人交付的房屋应当“符合国家建筑工程质量标准并经验收合格”。本案中，上诉人提供的证据不能证明其向被上诉人交付的房屋“经验收合格”，而被上诉人提供的加盖有“xxxx小区物业办公室”公章的通知，上诉人虽不认可，但也未能提出相反证据否认，故对该通知内容的真实性应予认定。根据以上事实，应当认定上诉人交付的房屋未达到双方约定的“经验收合格”的要求，构成违约，且临汾开发区建设规划局的通知亦可印证上诉人关于房屋已符合合同中关于交房标准的约定的上诉理由不能成立。故上诉人应当承担相应违约责任，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人临汾XX公司承担。
本判决为终审判决。
审判长　　张X
审判员　　张X
审判员　　周峰
二〇一七年四月二十日
书记员　　刘X