云南XX公司与昆明XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南XX公司与昆明XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
云南省昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云0103民初6882号
原告：云南XX公司。住所地：云南省昆明市北京XX**。
法定代表人：包X，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：甘XX、曹孟瑾，均系云南XX律师，特别授权代理。
被告：昆明XX公司。住所。住所地：云南省昆明市盘龙区北京XX**div> 法定代表人：姜XX。 委托诉讼代理人：刘XX、金XX，均系云南XX律师，特别授权代理。 原告云南XX公司（以下简称：云南XX公司）与被告昆明XX公司（以下简称：昆明XX酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告云南XX公司的委托诉讼代理人甘XX、曹孟瑾及被告昆明XX酒店的委托诉讼代理人刘XX、金XX到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《承包协议》及补充协议;2、请求人民法院依法判决被告支付房屋租金XXX.44元（该租金为2013年7月1日至2018年6月30日期间租金），并支付违约金866601.48元（附租金缴纳情况及逾期情况明细表)；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月下旬，原告云南XX公司与被告昆明XX酒店签订《承包协议》。约定将原告所有的位于昆明市北京路2188号云南XX第一幢房屋一楼中部、四楼、五楼面积合计2728.97平方米的房屋出租给被告使用。租期为2013年7月1日至2018年6月30日止。第一、二年房屋租赁费为每半年6万元，承包管理费为每半年358045.5元，物管费为每半年49121.46元，即每半年被告应向原告支付467166.96元的租赁费用。自2015年7月1日起每年承包管理费在上一年房租和服务费的基础上递加10%。若一方违约的，按照当年房租及承包管理费的20%承担违约责任并赔偿损失。2015年6月22日，双方签订《补充协议》，约定将三楼1161平米的房屋一并出租给被告使用，三楼承包费为25元/㎡/月及物管费3元/㎡/月计算，起租日期为2015年7月1日，终止时间与主合同一致。2013年7月1日至2018年6月30日期间，被告应缴租金合计XXX.36元，其仅在2014年支付了934333.92元，自2015年1月1日起，被告即开始拖欠房租分文未付。截止至2018年6月30日，被告合计拖欠租金合计XXX.44元。原告多次催要被告均拒不支付。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。 被告昆明XX酒店辩称：原告已于2017年12月31日将所租房屋强行收回，实际上已经解除了合同。双方合同名为承包，实为租赁，全部费用已交清。2013年7月1日至2017年12月31日应支付租金等费用为XXX.68元。原告自认被告已支付934333.92元，该部分通过银行或现金交给了原告。被告向原告法定代表人个人支付了XXX.76元，该部分是应原告法定代表人包X要求直接以现金方式支付给其个人，原告已通过开具发票的方式认可。被告没有违约无需支付违约金。违约金是以损失为前提，原告主张违约金需要其举证证明自己的损失，既无损失就不存在违约金。20%的标准从法律解释的角度来看也是过高了，只能按损失的30%来计算。 经审理，本院确认如下案件事实：一、2013年6月，原告与被告签订《承包协议》，郭XX作为被告授权代表在《承包协议》上签名,《承包协议》约定:原告将昆明市北市区北京路2118号云南XX第一幢房屋一楼中部、四楼、五楼面积合计2728.97平方米的房屋承包给被告使用。承包期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止共五年，房屋租赁费60000元/半年，承包管理费358045.50元/半年，代收物管费49121.46元/半年，被告需交水电保证金20000元,房租、承包管理费及物管费每半年一付，每期房租可在当期租赁期限到期前支付。第一、二年承包管理费不变，自2015年7月1日起每年承包管理费在上一年房租和服务费基础上递加10%。被告在租赁期内如需转租承包等情况，应征得原告的书面同意，否则被告应承担违约责任。任何一方如出现违约，应向守约方赔偿当年房租及承包管理费20%的违约金并赔偿守约方的相应损失。二、2016年2月，原告与被告授权代表郭XX签订《补充协议》（一），约定原告将云南XX内第一幢公寓三楼整层房屋（建筑面积1161㎡）交由被告管理，租期自2015年7月1日起至2018年6月30日止，按4、5楼原协议约定的承包费25元/㎡/月及物管费3元/㎡/月计费，其余条款按原承包协议执行。三、2016年3月，原告与被告授权代表郭XX签订《补充协议》（二），约定将原承包期限延期至2021年12月31日止。庭审中，被告对《承包协议》及关于延长租期的《补充协议》（二）三性予以认可，对《补充协议》（一）认可其真实性，但不认可证明目的。 审理中查明，一、案涉租赁房屋,被告称已由原告强行收回,合同双方于2017年12月31日解除,对此原告不予认可被告陈述的收回时间,认可于2018年6月30日收回房屋,被告对其这一答辩意见,未向法庭提供相关证据。二、原、被告对2013年7月1日至2017年12月31日期间的租金等费用总额为XXX.68元、被告已支付了934333.92元无异议；原告主张2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金为463811.68元，被告不予认可并提交收据欲证明2018年的租金已由原告直接向转租户收取，因案涉房屋原告已收回,对此原告亦不予认可。三、原、被告均认可原告已开具了414万元的普通发票43张并已交付给被告，原告称实为“先开票后付款”，没有收到相应款项,但被告认为上述发票已冲抵了其欠付的XXX.76元租金(2013年7月1日至2017年12月31日期间的租金)。四、2018年5月3日，被告XX酒店的法定代表人由李XX变更为姜XX。五、原告第一项诉讼请求主张的租金XXX.44元为：XXX.68元（2013年7月1日至2017年12月31日租金）－934333.92元（已付）＋463811.68元（2018年半年租金）。 庭审中被告称XXX.76元的租金是李XX通过现金分多次、金额不等、在不同场合直接交付给原告法定代表人包X，并称此款现金来源系被告营业款，但未提交相关证据证明其已经支付XXX.76元。2019年4月3日原告法定代表人包X、被告原法定代表人李XX到庭,李XX陈述应支付租金XXX.68元已支付完毕,该笔租金中除原告认可收到934333.92元外,其余XXX.76元是其通过现金分多次、金额不等、在不同场合直接交付给原告法定代表人包X，包X对此不予认可。 2019年4月10日，云南XX出具《关于郭XX房屋租金缴纳的情况说明》，主要内容：“截止2019年2月，XX公司（原告）财务账面反映，应收郭XX（昆明XX酒店）房屋租金XXX.68元，已收取租金934333.92元，剩余XXX.76元为欠交房租在XX公司（原告）财务账面应收账款科目列示。经查，未发现郭XX将XXX.76元房租款转入XX公司（原告）银行账户或以现金方式交给XX公司（原告）的相关记录。”被告对上述情况说明不予认可，至今也未向法庭提交其已付清租金的相关证据。 以上事实，有原告提交的原告营业执照复印件、被告营业执照复印件、承包协议、补充协议二份、农村信用社转账凭证；被告提交的收据、发票（43张）、被告银行流水、李XX银行流水、收款单等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。 本案的争议焦点是被告是否支付结清租金？被告是否违约？本院认为，案涉合同虽名为《承包协议》,但从本院查明事实看,该《承包协议》实为租赁合同的相关权利义务内容,本案应适用租赁合同的相关法律及司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告、被告对双方签订的《承包协议》及两份补充协议的真实性均予认可，协议内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原告、被告应当恪守履行。原告交付租赁物给被告使用，被告应该按时向原告支付租金。原告主张2013年7月1日至2018年6月30日期间剩余欠付租金XXX.44元，被告不予认可，被告是否已经支付租金，应由其承担举证责任,从本院查明的事实看,被告主张租赁房屋在2017年12月31日前由原告已收回、2018年1月1日-2018年6月30日的房屋租金等费用由原告已收取,因无确凿证据证明,本院不予采信。另外，开具增值税发票主要是根据我国有关税法的要求，增值税发票管理制度是国家税收征管的有效措施，要求交易主体在市场经济中正当经营、依法纳税，避免国家税收财富的无端流失。增值税发票的主要功能并非收款收据，开具增值税发票是纳税主体发生交易时的法定附随义务，增值税发票应该如实记载交易的事实，说明产生交易的双方名称、内容、金额等，便于国家税收征管的有效开展，也是市场经济依法有序发展的要求。增值税发票是“应收应付款凭证”，而非“已收已付款凭证”。增值税发票本身并不具有财务结算收据的功能，现实中也存在大量先开具增值税发票、后支付款项的交易实例及行业习惯，仅凭增值税发票不足以认定付款事实。税法主要是调整税收法律关系，不直接在税务发票上承载交易主体的民事合同权利与义务，当事人是否履行合同义务可由其他证据加以充分证明，增值税发票并非已经支付款项的充分证据。被告主张已经支付租金，应该另行举证，提供收款收据、银行交易记录等证据。被告辩称XXX.76元均是以现金给付，如此大额款项理应要求原告方经办人员出具收款收据等相关凭证，否则不符合财务制度也有违正常的交易习惯。综上所述，被告辩称其已付清租金的答辩意见缺乏充分证据予以证明，本院不予采信。被告欠付租金的行为已构成违约，原告主张解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。故关于原告主张被告支付2013年7月1日至2018年6月30日期间剩余欠付租金XXX.44元的诉讼请求有事实和法律依据，本院亦予以支持。 关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，原告主张违约金以欠付租金XXX.44元的20%计算，被告答辩认为20%的违约金过高，违约金应以损失为前提，只能按损失的30%计算。但原告未举证证明其产生的损失数额。考虑到双方均认可被告已支付了部分租金934333.92元,且合同约定“每期房租可在当期租赁期限到期前支付”，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于原告主张的违约金本院酌情予以支持：被告应承担以欠付租金XXX.44元的10%计算的违约金433301元。案件受理费，本院依法判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告云南XX公司与被告昆明XX公司签订的《承包协议》及二份《补充协议》； 二、被告昆明XX公司于本判决生效之日起十日内向原告云南XX公司支付租金XXX.44元； 三、被告昆明XX公司于本判决生效之日起十日内向原告云南XX公司支付违约金433301元； 四、驳回原告云南XX公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48197元，由被告昆明XX公司承担44930元，原告云南XX公司承担3267元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审　判　长　　刘XX 人民陪审员　　马薇薇 人民陪审员　　高XX 书　记　员　　刘XX
法定代表人：姜XX。
委托诉讼代理人：刘XX、金XX，均系云南XX律师，特别授权代理。
原告云南XX公司（以下简称：云南XX公司）与被告昆明XX公司（以下简称：昆明XX酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告云南XX公司的委托诉讼代理人甘XX、曹孟瑾及被告昆明XX酒店的委托诉讼代理人刘XX、金XX到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。
原告云南XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《承包协议》及补充协议;2、请求人民法院依法判决被告支付房屋租金XXX.44元（该租金为2013年7月1日至2018年6月30日期间租金），并支付违约金866601.48元（附租金缴纳情况及逾期情况明细表)；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月下旬，原告云南XX公司与被告昆明XX酒店签订《承包协议》。约定将原告所有的位于昆明市北京路2188号云南XX第一幢房屋一楼中部、四楼、五楼面积合计2728.97平方米的房屋出租给被告使用。租期为2013年7月1日至2018年6月30日止。第一、二年房屋租赁费为每半年6万元，承包管理费为每半年358045.5元，物管费为每半年49121.46元，即每半年被告应向原告支付467166.96元的租赁费用。自2015年7月1日起每年承包管理费在上一年房租和服务费的基础上递加10%。若一方违约的，按照当年房租及承包管理费的20%承担违约责任并赔偿损失。2015年6月22日，双方签订《补充协议》，约定将三楼1161平米的房屋一并出租给被告使用，三楼承包费为25元/㎡/月及物管费3元/㎡/月计算，起租日期为2015年7月1日，终止时间与主合同一致。2013年7月1日至2018年6月30日期间，被告应缴租金合计XXX.36元，其仅在2014年支付了934333.92元，自2015年1月1日起，被告即开始拖欠房租分文未付。截止至2018年6月30日，被告合计拖欠租金合计XXX.44元。原告多次催要被告均拒不支付。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。
被告昆明XX酒店辩称：原告已于2017年12月31日将所租房屋强行收回，实际上已经解除了合同。双方合同名为承包，实为租赁，全部费用已交清。2013年7月1日至2017年12月31日应支付租金等费用为XXX.68元。原告自认被告已支付934333.92元，该部分通过银行或现金交给了原告。被告向原告法定代表人个人支付了XXX.76元，该部分是应原告法定代表人包X要求直接以现金方式支付给其个人，原告已通过开具发票的方式认可。被告没有违约无需支付违约金。违约金是以损失为前提，原告主张违约金需要其举证证明自己的损失，既无损失就不存在违约金。20%的标准从法律解释的角度来看也是过高了，只能按损失的30%来计算。
经审理，本院确认如下案件事实：一、2013年6月，原告与被告签订《承包协议》，郭XX作为被告授权代表在《承包协议》上签名,《承包协议》约定:原告将昆明市北市区北京路2118号云南XX第一幢房屋一楼中部、四楼、五楼面积合计2728.97平方米的房屋承包给被告使用。承包期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止共五年，房屋租赁费60000元/半年，承包管理费358045.50元/半年，代收物管费49121.46元/半年，被告需交水电保证金20000元,房租、承包管理费及物管费每半年一付，每期房租可在当期租赁期限到期前支付。第一、二年承包管理费不变，自2015年7月1日起每年承包管理费在上一年房租和服务费基础上递加10%。被告在租赁期内如需转租承包等情况，应征得原告的书面同意，否则被告应承担违约责任。任何一方如出现违约，应向守约方赔偿当年房租及承包管理费20%的违约金并赔偿守约方的相应损失。二、2016年2月，原告与被告授权代表郭XX签订《补充协议》（一），约定原告将云南XX内第一幢公寓三楼整层房屋（建筑面积1161㎡）交由被告管理，租期自2015年7月1日起至2018年6月30日止，按4、5楼原协议约定的承包费25元/㎡/月及物管费3元/㎡/月计费，其余条款按原承包协议执行。三、2016年3月，原告与被告授权代表郭XX签订《补充协议》（二），约定将原承包期限延期至2021年12月31日止。庭审中，被告对《承包协议》及关于延长租期的《补充协议》（二）三性予以认可，对《补充协议》（一）认可其真实性，但不认可证明目的。
审理中查明，一、案涉租赁房屋,被告称已由原告强行收回,合同双方于2017年12月31日解除,对此原告不予认可被告陈述的收回时间,认可于2018年6月30日收回房屋,被告对其这一答辩意见,未向法庭提供相关证据。二、原、被告对2013年7月1日至2017年12月31日期间的租金等费用总额为XXX.68元、被告已支付了934333.92元无异议；原告主张2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金为463811.68元，被告不予认可并提交收据欲证明2018年的租金已由原告直接向转租户收取，因案涉房屋原告已收回,对此原告亦不予认可。三、原、被告均认可原告已开具了414万元的普通发票43张并已交付给被告，原告称实为“先开票后付款”，没有收到相应款项,但被告认为上述发票已冲抵了其欠付的XXX.76元租金(2013年7月1日至2017年12月31日期间的租金)。四、2018年5月3日，被告XX酒店的法定代表人由李XX变更为姜XX。五、原告第一项诉讼请求主张的租金XXX.44元为：XXX.68元（2013年7月1日至2017年12月31日租金）－934333.92元（已付）＋463811.68元（2018年半年租金）。
庭审中被告称XXX.76元的租金是李XX通过现金分多次、金额不等、在不同场合直接交付给原告法定代表人包X，并称此款现金来源系被告营业款，但未提交相关证据证明其已经支付XXX.76元。2019年4月3日原告法定代表人包X、被告原法定代表人李XX到庭,李XX陈述应支付租金XXX.68元已支付完毕,该笔租金中除原告认可收到934333.92元外,其余XXX.76元是其通过现金分多次、金额不等、在不同场合直接交付给原告法定代表人包X，包X对此不予认可。
2019年4月10日，云南XX出具《关于郭XX房屋租金缴纳的情况说明》，主要内容：“截止2019年2月，XX公司（原告）财务账面反映，应收郭XX（昆明XX酒店）房屋租金XXX.68元，已收取租金934333.92元，剩余XXX.76元为欠交房租在XX公司（原告）财务账面应收账款科目列示。经查，未发现郭XX将XXX.76元房租款转入XX公司（原告）银行账户或以现金方式交给XX公司（原告）的相关记录。”被告对上述情况说明不予认可，至今也未向法庭提交其已付清租金的相关证据。
以上事实，有原告提交的原告营业执照复印件、被告营业执照复印件、承包协议、补充协议二份、农村信用社转账凭证；被告提交的收据、发票（43张）、被告银行流水、李XX银行流水、收款单等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。
本案的争议焦点是被告是否支付结清租金？被告是否违约？本院认为，案涉合同虽名为《承包协议》,但从本院查明事实看,该《承包协议》实为租赁合同的相关权利义务内容,本案应适用租赁合同的相关法律及司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告、被告对双方签订的《承包协议》及两份补充协议的真实性均予认可，协议内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原告、被告应当恪守履行。原告交付租赁物给被告使用，被告应该按时向原告支付租金。原告主张2013年7月1日至2018年6月30日期间剩余欠付租金XXX.44元，被告不予认可，被告是否已经支付租金，应由其承担举证责任,从本院查明的事实看,被告主张租赁房屋在2017年12月31日前由原告已收回、2018年1月1日-2018年6月30日的房屋租金等费用由原告已收取,因无确凿证据证明,本院不予采信。另外，开具增值税发票主要是根据我国有关税法的要求，增值税发票管理制度是国家税收征管的有效措施，要求交易主体在市场经济中正当经营、依法纳税，避免国家税收财富的无端流失。增值税发票的主要功能并非收款收据，开具增值税发票是纳税主体发生交易时的法定附随义务，增值税发票应该如实记载交易的事实，说明产生交易的双方名称、内容、金额等，便于国家税收征管的有效开展，也是市场经济依法有序发展的要求。增值税发票是“应收应付款凭证”，而非“已收已付款凭证”。增值税发票本身并不具有财务结算收据的功能，现实中也存在大量先开具增值税发票、后支付款项的交易实例及行业习惯，仅凭增值税发票不足以认定付款事实。税法主要是调整税收法律关系，不直接在税务发票上承载交易主体的民事合同权利与义务，当事人是否履行合同义务可由其他证据加以充分证明，增值税发票并非已经支付款项的充分证据。被告主张已经支付租金，应该另行举证，提供收款收据、银行交易记录等证据。被告辩称XXX.76元均是以现金给付，如此大额款项理应要求原告方经办人员出具收款收据等相关凭证，否则不符合财务制度也有违正常的交易习惯。综上所述，被告辩称其已付清租金的答辩意见缺乏充分证据予以证明，本院不予采信。被告欠付租金的行为已构成违约，原告主张解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。故关于原告主张被告支付2013年7月1日至2018年6月30日期间剩余欠付租金XXX.44元的诉讼请求有事实和法律依据，本院亦予以支持。
关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，原告主张违约金以欠付租金XXX.44元的20%计算，被告答辩认为20%的违约金过高，违约金应以损失为前提，只能按损失的30%计算。但原告未举证证明其产生的损失数额。考虑到双方均认可被告已支付了部分租金934333.92元,且合同约定“每期房租可在当期租赁期限到期前支付”，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于原告主张的违约金本院酌情予以支持：被告应承担以欠付租金XXX.44元的10%计算的违约金433301元。案件受理费，本院依法判决。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告云南XX公司与被告昆明XX公司签订的《承包协议》及二份《补充协议》；
二、被告昆明XX公司于本判决生效之日起十日内向原告云南XX公司支付租金XXX.44元；
三、被告昆明XX公司于本判决生效之日起十日内向原告云南XX公司支付违约金433301元；
四、驳回原告云南XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48197元，由被告昆明XX公司承担44930元，原告云南XX公司承担3267元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审　判　长　　刘XX
人民陪审员　　马薇薇
人民陪审员　　高皓健
二〇一九年五月三十日
书　记　员　　刘XX