姚XX与沈XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

姚XX与沈XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0502民初7549号 原告:姚XX，男，1966年1月22日出生，汉族。住址：湖州市南浔区。 委托诉讼代理人:林淡秋，浙江常益律师事务所律师。 被告:沈XX，男，1975年3月14日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：林X，浙江XX律师。 第三人：张XX，女，1971年11月28日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 原告姚XX与被告沈XX、第三人张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法由审判员张俊按简易程序于2017年12月4日、2018年3月12日两次公开开庭进行了审理。原告姚XX及其委托诉讼代理人林淡秋，被告沈XX的委托诉讼代理人林X到庭参加诉讼。因需追加案外人张XX为本案第三人，且本案案情疑难复杂，故本案由审判员张俊、审判员黄剑、人民陪审员邢萍组成合议庭按普通程序审理，并于2018年5月7日，第三次公开开庭审理了本案。原告姚XX及其委托诉讼代理人林淡秋，被告沈XX的委托诉讼代理人林X到庭参加诉讼，第三人张XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年4月29日，原、被告签订《房屋买卖合同书》一份，原告购买被告位于湖州市。合同约定：1、该房地产及附属建筑物总价650000元；2、原告一次性向被告支付首付款500000元，等到该房屋过户到原告名下之后再付清剩余款项。合同签订后，原告即向被告支付500000元，被告向原告交付了房屋钥匙及相关水电、天然气办理凭证。之后，原告XX公司进行装修工作相关事宜。2017年8月21日，被告以各种理由，通过微信、电话等方式，告知原告房子不卖了，原告不同意。随后，被告采用断电等方式妨碍原告正常使用该房屋，严重侵害了原告的合法权益。故向法院起诉。原告向本院提出诉讼请求：1、被告沈XX继续履行《房屋买卖合同书》；2、被告沈XX办理湖州市的房屋过户给原告姚XX等过户手续；3、诉讼费用由被告承担。 被告沈XX辩称：原、被告之间的合同应属无效，案涉房屋系被告家庭共同财产，未经其他共有权人同意，被告无权处分。原告要求被告办理过户手续无法操作，案涉房屋尚未取得产权证。原告签订合同时未审查共有权人情况，对于合同无效有过错。 第三人张XX向本院提出书面答辩称：对于原、被告之间的房屋买卖不知情，事后也未予追认。 原告姚XX为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1：《房屋买卖合同书》一份，证明原、被告于2017年4月29日签订该合同，约定该房地产及附属建筑物总价650000元，原告一次性向被告支付首付款500000元，等到该房屋过户到原告名下之后再付清剩余款项的事实； 证据2：收款凭证、银行转账凭证各一份，证明原告于2017年4月29日向被告交付购房首付款500000元的事实； 证据3：湖州XX公司气费收据、湖州市居民生活供用水合同各一份、收款收据二份，证明被告向原告交付了相关水电、天然气办理凭证，原告已自行缴纳水电、燃气费的事实； 证据4：微信聊天记录一份，证明被告以各种理由，通过微信等方式，告知原告房子不卖了，原告不同意的事实； 证据5：浮玉花园拆迁安置分房资金结算表一份，证明被告为其所在拆迁安置户的户主，湖州市系其安置的房屋的事实； 证据6：原告与被告及第三人的电话录音各一份，证明第三人对于原、被告之间的房屋买卖合同知情并且同意的事实。 被告沈XX对原告提交的证据质证认为：对证据1的证据三性均无异议，但该合同应属无效；对证据2、证据3的证据三性均无异议；对证据4的证据三性均无异议，但被告不同意卖房系因第三人不同意；对证据5的证据三性均无异议，但该证据无法证明案涉房屋系被告单独所有；对证据6中原告与被告的电话录音无异议，对原告与第三人之间的电话录音的证据三性均有异议。 被告沈XX为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据1：结婚证一份，证明被告与第三人张XX系夫妻关系，案涉房屋系家庭共同财产的事实； 证据2：拆迁安置协议及补充协议各一份，证明案涉房屋系被告家庭共同财产的事实。 原告对被告提交的证据质证认为：对证据1的证据真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，该证据与本案无关；对证据2的证据三性均无异议，但对其证明目的有异议，被告沈XX作为其所在拆迁安置户的户主，对案涉房屋的处置并未侵害共有权人的利益。 第三人张XX未向本院提交证据。 结合原、被告各自的举证和质证及当庭陈述，本院对证据认定如下： 原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5均符合有效证据的形式要件，能够证明原、被告之间的房屋买卖合同关系、原告向被告交付购房首付款500000元，被告已向原告交付案涉房屋，被告沈XX系其所在拆迁安置户的户主，房屋买卖合同所涉房屋系被告所在安置户的安置房屋的事实，对该证明效力予以确认；证据6中原告与第三人之间的电话录音不符合有效证据形式要件，对其证明效力不予确认，原告与被告之间的电话录音经被告确认无误，对其真实性予以确认，但对该组证据的证明效力不予确认。 被告提交的证据1、证据2均符合有效证据的形式要件，能够证明对其证明效力予以确认。 第三次庭审结束后，被告向本院陈述：原告向被告交付500000元购房首付款后，被告即将其中的250000元转入第三人的账户。 综上，本案争议焦点为原、被告之间的房屋买卖合同的效力。 本院认为，虽然被告以案涉房屋的共有权人不知情为由主张房屋买卖合同无效，但根据原告提交的浮玉花园拆迁安置分房资金结算表及被告提交的拆迁安置协议，被告系其所在拆迁安置户的户主。同时，根据浮玉花园拆迁安置分房资金结算表显示，被告于2017年3月4日与湖州市XX公司办理分房资金结算，于2017年3月11日即交纳了与案涉房屋有关的垃圾清运费、文明施工保证金，与湖州市XX公司签订了《湖州市居民生活供用水合同》，并于2017年4月29日签订房屋买卖合同后向原告交付了案涉房屋及相关水电、天然气、物业装修的材料，根据这一系列与案涉房屋有关的操作流程，能够证明案涉房屋的相关使用手续在交付给原告之前一直由被告在操作，在案涉房屋尚未办理产权登记的情况下，原告据此足以相信被告能够处置该房屋。被告的抗辩意见实质系房屋共有权人对处分人处分权的抗辩，就抗辩的主体，应当为实际权利人或者共有权人，并非买卖合同的相对方即本案的被告；就抗辩的方式，应当为以本案的原、被告作为诉讼相对方提出确认合同无效之诉。现本案第三人诉前或诉中并未以此主张或者抗辩本案合同的效力，就被告的行为表现，足以使原告信赖被告具有处分的表象。原、被告之间的房屋买卖合同并未存在合同无效的情形，应属有效。 本院经审理，认定如下事实：2017年4月29日，原告姚XX与被告沈XX签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告将其经拆迁安置所得的湖州市的房屋转让给原告，总价650000元，原告一次性支付被告500000元，因案涉房屋尚未办理产权证，待房屋产权办理到原告名下后支付剩余房款。合同签订后，被告向原告交付了房屋钥匙及办理水电、天然气、物业管理手续等凭证。现被告拒绝将案涉房屋过户至原告名下，双方纠纷成讼。 本院认为，原告姚XX与被告沈XX之间的房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同签订后，原告已按照合同约定履行了其交付购房首付款的义务，但被告未能按约履行将案涉房屋过户至原告名下的义务。虽然被告主张案涉房屋系家庭共同财产，被告无权处分，但被告作为其所在拆迁安置户的户主，其在签订房屋买卖合同期间的一系列行为，足以使原告相信被告享有对案涉房屋的处置权。故原告要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》及要求被告将案涉房屋的产权过户至原告名下的诉请，符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告沈XX应继续向原告履行双方于2017年4月29日签订的《房屋买卖合同书》，并将位于湖州市的房屋不动产权过户至原告姚XX名下，限于本判决生效之日起一个月内履行。 本案受理费10300元，财产保全费3020元，合计诉讼费13320元，由被告沈XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审　判　长　　张俊 审　判　员　　黄剑 人民陪审员　　邢萍 二〇一八年六月二十五日 书　记　员　　宋X