李XX、安溪县XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

李XX、安溪县XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
福福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽05民终1107号
上诉人（原审原告）：李XX，男，1973年12月29日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：杨XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：陈育财，福建XX律师。
上诉人（原审被告）：安溪县XX公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进XX。
法定代表人：赖XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：郭XX，福建XX律师。
上诉人李XX与上诉人安溪县XX公司（以下简称新XX公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李XX上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：根据合同约定，新XX公司应于2016年6月30日前交房。新XX公司未能在合同约定的时间内完成交付义务，且至今未能交付，其应按合同约定支付相应的违约金。河道改造属于新XX公司可预期可控的期间，不能成为新XX公司逾期交房的责任豁免原因予以扣除。镇政府并非高压电力杆线路迁移及排洪沟改造的实际施工单位，没有直接参与工程，其不具有出具说明的主体资格。即使存在该二个项目工程，是否直接影响到案涉房地产开发项目施工的举证责任应由新XX公司承担。一审将该期间予以全部扣除交房期限是错误的。合同附件六《合同补充协议》的部分内容减轻了新XX公司的义务负担，与《商品房买卖合同》第22条相悖，《合同补充协议》中关于中雨天气扣除交房时间的条款减轻了新XX公司的义务负担，应认定为无效条款。案涉房屋进入室内装修等阶段，此时即便是中雨、大雨天气也不影响项目的继续施工，因此天气因素不应扣除交房时间。
新XX公司辩称，双方签订的合同约定，存在市政建设、气象因素等情况的，出卖人可以延期交房。一审判决认定市政建设、气象因素等影响可以顺延交房，有合同依据，是正确的。《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人经充分协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。补充协议中关于顺延交房事由的约定是对可能发生情况的客观描述，不存在李XX所称的加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容应当予以遵守。李XX的上诉请求，事实和理由均不能成立，应予驳回。
新XX公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回李XX的全部诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是一个相对时间。实际的交房时间应根据交房前发生的可顺延因素予以调整。顺延期间又发生可顺延因素的，仍应据实顺延。假设新XX公司存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类房产月租金为几百元，按照一审判决计算的每月违约金为4000元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。
李XX辩称，补充合同只是主合同的从合同，减轻了新XX公司的责任，应认定为无效条款。违约条款是双方真实意思表示，双方应当遵守，不存在所说谓的过高问题。
李XX向一审法院起诉请求判决：1.新XX公司立即支付李XX逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款452,393元，按日万分之三计算至实际交房之日止，暂计至起诉之日为57,001元）；2.新XX公司立即支付给李XX因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1000元。
一审法院认定事实：2014年10月8日，新XX公司作为出卖人与李XX作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX0050）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：李XX向新XX公司购买址在安溪县XX国际·翠湖城XX、6、7号楼5#301室套房，建筑面积123.1平方米，每平方米3675元，总价款452,393元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县XX公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李XX将购房款452,393元支付给新XX公司，并由新XX公司出具2015年2月13日、2015年7月14日两张发票给李XX收执。但新XX公司未按合同约定将涉案房屋交付给李XX使用。另查，1.新XX公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪XX中雨以上2日（分别为11月28日、12月4日）；2015年中雨以上43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年中雨以上67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月-9月中雨以上37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。一审法院认为，根据新XX公司提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月8日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新XX公司可据实予以延期的时间为2014年10月8日起至2015年7月30日，期间为9个月又23天，即新XX公司对涉案房地产的交房时间可相应延长9个月又23天。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案查明的事实，新XX公司可扣除的中雨以上日数应为市政配套工程完工之日即2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，计56日。综上，新XX公司对涉案房地产的交房时间可延期至2017年6月17日前。新XX公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不能成立，不予采纳；李XX主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。据此，由于新XX公司未将涉案房产交付给买受人李XX，其行为显然已构成逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新XX公司尚未将涉案房产交付给买受人李XX，且逾期已超过90日，而李XX要求继续履行合同的，故新XX公司理应按合同约定支付给李XX逾期交房违约金。双方在合同第八条约定若新XX公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给李XX，应支付给李XX1000元的违约金，该约定是基于所涉房产已交付为前提，在所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而本案涉案房产至今尚未交付，故李XX诉求该违约金，于法无据，不予支持。新XX公司对此的辩解，于法相符，予以采纳。综上，李XX与新XX公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李XX依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新XX公司可延期至2017年6月17日前交房，但新XX公司未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新XX公司逾期交房已超过90日，李XX选择继续履行合同，故新XX公司应支付给李XX逾期交房违约金（违约金自2017年6月18日起至实际交房之日止，按日并以李XX已付购房款452,393元的万分之三计算）。据此，李XX请求新XX公司支付违约金中于法有据的部分，予以支持；新XX公司辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条规定，判决：一、新XX公司应支付给李XX逾期交房违约金（违约金自2017年6月18日起按日以购房款452,393元的万分之三计算。其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至新XX公司将涉案房屋交付李XX之日止；若未满一年按实际天数计算。）；二、驳回李XX的其他诉讼请求。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。新XX公司提供：1.一份泉州名城资产评估房地产估价有限公司泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，以此证明涉案合同约定的违约金标准过高，应参照涉案房产所在地的租金标准予以调整。2.湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，证明高压线杆迁移及排洪沟改道直至2015年7月30日才完工并交付建设用地。3.安溪县气象局出具的气象证明，证明在2016年9月14日至16日、2016年9月27日至28日、2017年7月29日至31人发生6级或6级以上大风天气8天。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经查阅一审卷宗，本院另查明以下事实：新XX公司在一审中提供一份其公司员工彭XX于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录，证明彭XX向安溪县XX国际·翠湖城安项目购房人即本案李XX转账支付50,000元系退还相应购房人的购房款，该转账行为系基于新XX公司委托支付的，相应款项属于新XX公司所有，权利及法律后果由新XX公司享有及承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、李XX与新XX公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第5款的约定，并结合安溪县湖头镇人民政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，新XX公司、李XX于2014年10月8日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延296天；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房352天，顺延至2017年6月17日前交房。在2016年7月1日至2017年6月17日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延57天，顺延至2017年8月13日前交房。在2017年6月18日至2017年8月13日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延8天，顺延至2017年8月21日前交房。在2017年8月14日至2017年8月21日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延1天，即新XX公司经过多次合理的顺延可在2017年8月22日前交房。二、根据彭XX于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录凭证，并结合中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》，可以证明李XX因申请购房困难补助，新XX公司根据中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》给予其购买案涉项目商品房优惠50,000元，李XX实际支付的购房款比合同约定少50,000元的事实。李XX应以实际购房款402,393元作为基数计算逾期交房违约金。三、新XX公司逾期交房给李XX所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新XX公司亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。
本院认为，新XX公司未能履行合同约定的按期交房义房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案逾期交房可顺延至2017年8月22日，自逾期交房时间2017年8月23日计至实际交房时间2017年11月15日，新XX公司实际逾期天数为85天，根据合同第九条关于“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行”的规定，新XX公司应向李XX支付逾期交房违约金为6841元（402,393元×0.02%×85天）。一审认定事实部分有误，应予纠正。
综上所述，新XX公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4822号民事判决；
三、安溪县XX公司应于本判决生效之日起十日支付李XX逾期交房违约金6841元；
三、驳回李XX一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1250元，减半收取计625元，由李XX负担549元，由安溪县XX公司负担76元。二审案件受理费360元，由李XX负担250元，安溪县XX公司负担110元。
本判决为终审判决。
审 判 长　欧阳波
审 判 员　戴　强
审 判 员　李玮玲
二〇一八年五月八日
法官助理　肖XX
书 记 员　朱XX
速 录 员　许XX
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。