黄XX、南安市斗南XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

黄XX、南安市斗南XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终6354号
上诉人（原审被告）：黄XX，男，1977年3月25日出生，汉族，住南安市。
委托诉讼代理人：陈育财，福建XX律师。
被上诉人（原审原告）：南安市斗南XX，住所地：南安市金淘镇南丰XX。组织机构代码：489XXXX9291-8。
法定代表人：黄XX，系该校校长。
委托诉讼代理人：洪XX，福建正成功律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：南安市金淘镇南丰XX民委员会，住所地：南安市金淘镇南丰XX。
负责人：黄XX，系该村村主任。
委托诉讼代理人：洪XX，福建正成功律师事务所律师。
上诉人黄XX因与被上诉人南安市斗南XX、南安市金淘镇南丰XX民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：金淘中心小学并未消灭，根据法律规定，旧金淘中心小学的资产显然应由新金淘中心小学承继享有，故南安市斗南XX并非本案的适格原告。而南安市金淘镇南丰XX民委员会受（新）南安市金淘中心小学委托代为管理诉争土地，只能在授权的范围内以被代理人的名义实施民事行为。《斗南小学分校校舍使用协议》实际上约束的是黄XX与（新）南安市金淘中心小学。因此，协议签订后，主体双方是否有履行合同义务，是否要求解除合同，应由相关合同当事人行使权利。南安市金淘镇南丰XX民委员会并非本案适格主体。南安市斗南XX提供的《斗南小学分校校舍使用协议》系变造拼接，且未提供原件，属于违法证据。一审未予排除，明显错误。南安市金淘中心小学与本案的处理结果存在利害关系，依法应追加为第三人参加诉讼。一审未予追加，显然错误。南安市金淘镇南丰XX民委员会一审并无人员或代理人出庭。何X的共同确认。一审判决认定事实错误，程序违法。应予改判或发回重审。
南安市斗南XX、南安市金淘镇南丰XX民委员会辩称，关于南安市斗南XX分校校舍归属问题，应以不动产登记为准。该校舍产权证登记的物权人是南安市斗南XX。原金淘中心小学更名为南安市斗南XX，故本案诉争校舍应当归属南安市斗南XX。南安市斗南XX一审就说明《斗南小学分校校舍使用协议》原件丢失，只有照片，也当庭出示。黄XX也承认该协议是双方签订的，协议对双方有约束力。由于讼争校舍属于南安市斗南XX，故没有必要追加南安市金淘中心小学参加诉讼。
南安市斗南XX向一审法院起诉请求：1.判决南安市斗南XX与黄XX于2013年10月2日签订的《斗南小学分校校舍使用协议》立即解除；2.判决黄XX立即搬离斗南小学分校校舍，并将斗南小学分校校舍归还南安市斗南XX；3.判决黄XX支付给斗南小学分校校舍占用费（自2015年9月30日至退还斗南小学分校校舍之日止，按每年15000元计算）；4.本案诉讼费由黄XX承担。
一审法院认定事实：讼争校舍（南安市斗南中心小学分校，宗地四至为：东邻水沟、西邻黄信初厝、南邻黄建民厝、北邻山地）土地所有权人登记为南安市斗南中心小学。2010年8月10日中共南安市委教育工作委员会、中共南安市委机构编制委员会及南安市教育局联合下发南委教[2010]39号通知，决定将“斗南中心小学”更名为“金淘中心小学”，更名后学校法定代表人、资产归属、经费来源、举办单位等保持不变，原学校印章由市教育局收回并作废。2011年7月19日南安市人民政府下发南政文[2011]185号批复文件，同意将“金淘小学”、“陶铸小学”、“盖溪小学”整合到原金淘中学校址，命名为“金淘中心小学”，上述原三所学校校产归属金淘中心小学。原“金淘中心小学”更名为“斗南小学”。2013年南安市金淘镇南丰XX民委员会与黄XX签订一份《斗南小学分校校舍使用协议》，约定南安市金淘镇南丰XX民委员会将其管理的斗南小学分校（不包括用于各种文化、健身、娱乐等场所的大操场）出租给黄XX用于开办传统经典教育的非盈利公益性特色学校（办学条件必须经教育主管部门批准），期限为10年，自2013年10月1日至2023年9月30日止。黄XX应自2015年起至2022年止，每年的9月30日前拨付人民币1.5万元给南安市金淘镇南丰XX民委员会（南安市金淘镇南丰XX民委员会拨付给斗南小学董事会1万元用于助学、奖学，拨付给南丰村老人协会5000元作为慰问金等），若逾期一个月，每月按拖欠金额的3%加收滞纳金。等等。协议签订后，黄XX未向南丰村民委员会支付过款项。协议签订后，上述校舍由黄XX管理、使用至今。南安市斗南XX及南安市金淘镇南丰XX民委员会作为共同原告于2018年1月3日诉至法院，提出如下请求：解除南安市斗南XX、南安市金淘镇南丰XX民委员会与黄XX于2013年10月2日签订的《斗南小学分校校舍使用协议》；判令黄XX立即搬离斗南小学分校校舍，将该校舍归还南安市斗南XX、南安市金淘镇南丰XX民委员会；判令黄XX支付校舍占用费（自2015年9月30日起至退还校舍之日止，按每年15000元计算）。审理中，南安市斗南XX表示其认可南丰村民委员会与黄XX签订的《斗南小学分校校舍使用协议》的合同效力，并且南安市斗南XX与南安市金淘镇南丰XX民委员会共同确认，本案讼争学校的权利主体为南安市斗南XX，南安市金淘镇南丰XX民委员会自愿将诉讼地位变更为本案第三人，请求将上述校舍归还给南安市斗南XX并要求黄XX向南安市斗南XX支付校舍占用费。
一审法院认为，本案争议焦点为：南安市斗南XX主体是否适格；南安市斗南XX要求解除《斗南小学分校校舍使用协议》并退还学校校舍、判令黄XX支付校舍占用费是否有事实和法律依据？关于第一个焦点问题。本案讼争的“斗南小学分校”土地使用权人登记为南安市斗南中心小学，该事实有土地使用权证一份予以证实，应予认定。2010年8月10日中共南安市委教育工作委员会、中共南安市委机构编制委员会及南安市教育局联合下发南委教[2010]39号通知，决定将“斗南中心小学”更名为“金淘中心小学”，更名后学校法定代表人、资产归属、经费来源、举办单位等保持不变，原学校印章由市教育局收回并作废。2011年7月19日南安市人民政府下发南政文[2011]185号批复文件，同意将“金淘小学”、“陶铸小学”、“盖溪小学”整合到原金淘中学校址，命名为“金淘中心小学”，上述原三所学校校产归属金淘中心小学。原“金淘中心小学”更名为“斗南小学”。综合上述两份文件内容，“斗南中心小学”经前后两次名称变更，现已更名为“斗南小学”，变更前法人的权利、义务应由变更后的法人承继。故讼争的南安市斗南中心小学分校校舍产权权利人应为南安市斗南XX。2013年10月2日南安市金淘镇南丰XX民委员会通过金淘中心小学的授权管理，与黄XX签订《斗南小学分校校舍使用协议》，但从南安市斗南XX提供的证据来看，早于该签约时间点，讼争校舍权利人已经由南安市人民政府下发的南政文[2011]185号批复文件更名为南安市斗南XX，并非金淘中心小学。此时的“金淘中心小学”系由“金淘小学”、“陶铸小学”、“盖溪小学”三所学校整合而成，其校产亦为该三所学校校产，而并未取得讼争的斗南中心小学分校校产，故其授权未能使南安市金淘镇南丰XX民委员会取得对斗南中心小学分校校产的管理权限，南安市金淘镇南丰XX民委员会据此“授权”签订上述协议，出租讼争校舍的行为依法构成无权处分。但本案审理中，南安市斗南XX明确表示其认可南安市金淘镇南丰XX民委员会所签订的《斗南小学分校校舍使用协议》的合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该追认行为促使该校舍使用协议在南安市斗南XX与黄XX之间产生合同效力。故南安市斗南XX作为原告向法院提起诉讼，其主体身份符合法律规定。黄XX辩称讼争学校校舍权利人应为金淘中心小学，南安市斗南XX主体不适格，但未能提供证据证明，其该项抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于第二个争议焦点问题。如上所述，南安市金淘镇南丰XX民委员会与黄XX签订的《斗南小学分校校舍使用协议》因权利主体南安市斗南XX的追认而产生合同效力。南安市斗南XX及黄XX均应按合同的约定全面履行各自的合同义务。协议签订后，黄XX已实际占有、管理租赁物，但至今未曾向南安市斗南XX或南安市金淘镇南丰XX民委员会支付任何租金。且审理中黄XX亦明确以南安市斗南XX并非适格主体为由不向南安市斗南XX支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，现南安市斗南XX请求解除双方于2013年10月2日签订的《斗南小学分校校舍使用协议》，合理合法，予以支持。从现场情况及双方共同确认的事实来看，黄XX现居住于讼争校舍，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，南安市斗南XX请求判令黄XX搬离讼争校舍，并将该校舍归还给南安市斗南XX，于法有据，予以支持。黄XX不履行给付租金的合同义务，仍长期占用讼争学校校舍，其违约行为必然给南安市斗南XX造成一定的经济损失，对于损失数额的认定，鉴于双方在校舍使用协议中约定自2015年起，乙方应每年支付给甲方15000元，现南安市斗南XX请求判令黄XX按此租金标准计付讼争学校校舍占用费，合理合法，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、南安市斗南XX与黄XX于2013年10月2日签订的《斗南小学分校校舍使用协议》在本判决生效后立即解除；二、黄XX应在本判决生效后30日内搬离南安市斗南中心小学分校，并将该学校校舍腾空并交还南安市斗南XX；三、黄XX应在本判决生效后30日内支付给南安市斗南XX校舍占用费（占用费自2015年9月30日起至实际交还校舍之日止，按合同约定的年租金15000元标准计算）。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：南安市斗南XX虽仅提供《斗南小学分校校舍使用协议》复印件，但该复印件与黄XX提供的原件内容相同，故应予采信。一审认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案讼争的“斗南小学分校”土地使用权人登记为南安市斗南中心小学。根据南委教[2010]39号通知、南政文[2011]185号批复文件两份文件内容，“斗南中心小学”经前后两次名称变更，现已更名为南安市斗南XX，故讼争的南安市斗南中心小学分校校舍产权权利人应为南安市斗南XX。2013年10月2日签订《斗南小学分校校舍使用协议》系南安市斗南XX校长黄XX及南安市斗南XX董事会负责人、南安市金淘镇南丰XX民委员会村委会负责人、黄XX共同协商的结果，故应认定南安市金淘镇南丰XX民委员会系经南安市斗南XX同意签订《斗南小学分校校舍使用协议》，南安市金淘镇南丰XX民委员会作为讼争校舍的管理人及代理人签订《斗南小学分校校舍使用协议》，属于有权代理，该代理行为有效，对南安市斗南XX、黄XX均有约束力。双方均应依约履行。协议签订后，黄XX已实际占有、管理租赁物，但至今未支付任何租金，已构成根本违约。南安市斗南XX请求解除房屋租赁合同，依法应予支持。黄XX应当支付尚欠租金及占用费。黄XX主张南安市斗南XX非讼争校舍权利人，南安市金淘镇南丰XX民委员会不是适格的第三人，本案应追加南安市金淘中心小学作为第三人参加诉讼，缺乏依据，不予采纳。
综上所述，黄XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定南安市金淘镇南丰XX民委员会签协议时为无权处分不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由黄XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　　林XX
审判员　　陈XX
审判员　　傅嘉钦
二〇一八年十二月二十四日
书记员　　陈XX
附注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。