刘X与喻XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2019）渝0231民初692号
原告：刘X，男，1969年6月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：胡XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，重庆XX律师。
被告：姚XX，女，1980年11月7日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：张XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：刘X勇，重庆XX律师。
被告：喻X，男，1981年5月15日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：黄X，重庆XX律师。
第三人：垫江县福瑞房产中介服务部，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农北路西XX原**住宅，统一社会信用代码915XXXX0231MA5U374041。
投资人：钟XX。
原告刘X与被告姚XX、喻X以及第三人垫江县福瑞房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，原告刘X于2019年2月2日向本院申请诉前财产保全，本院裁定对登记在被告姚XX、喻X名下的一套房屋的产权予以了查封。本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.由二被告返还原告已支付的购房款400000元及违约金（以400000元为基数按日万分之五十计算）；3.由二被告支付原告信赖利益30000元（装修损失）；4、由二被告支付中介服务费10940元；2019年3月21日，原告变更诉讼请求为：1.由二被告继续履行合同并协助原告将涉案房屋产权变更登记至原告名下；2.由二被告支付原告违约金109400元。事实和理由，二被告系夫妻关系，被告姚XX出售二被告共有的重庆市垫江县某房屋，经其与被告喻X协商，被告喻X同意出售该房屋。原告与被告姚XX协商后于2018年10月23日在第三人处签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋价格为547000元，原告先支付400000元，剩余147000元在过户时支付。合同签订后，原告通过第三人共向被告支付了400000元，同时被告姚XX将涉诉房屋钥匙交付原告，原告现已对涉诉房屋进行了装修，花费30000余元。现被告喻X不同意协助过户，双方遂发生争议。
被告姚XX辩称，1.被告姚XX通过电话征求被告喻X同意后才与原告签订合同，被告喻X对出售涉诉房屋知情且同意；2.现被告喻X反悔造成违约，应由被告喻X承担违约责任；3.被告姚XX在合同签订后积极履行协助义务，不应承担违约责任。
被告喻X辩称，1.二被告都系再婚，涉诉房屋系再婚后共同购买，各占50%的产权比例；2.被告姚XX虽然曾与被告喻X通话商量卖房的事宜，但被告喻X没有签订合同，只是同意在姚XX收取定金后春节回来签字；3.被告喻X未收到原告支付的购房款，房屋买卖不真实。
第三人述称，1.涉诉房屋是二被告的夫妻共同财产；2.被告姚XX出售房屋、收取房款时取得了被告喻X的同意；3.原告和二被告就房屋出售事宜达成了一致意见。
经审理查明，姚XX以二被告名义与原告、第三人签订《房屋买卖定金合同》，约定二被告将重庆市垫江县某房屋以547000元的价格出售给原告，原告应在2018年10月11日前支付定金20000元，2018年10月22日前支付第一笔购房款380000元，剩余147000元在产权转移登记时支付；此外在该合同中还约定涉诉房屋在2019年1月31日前办理过户登记，二被告收到原告支付第一笔购房款时应将涉诉房屋交付原告，二被告不得干涉原告的居住和装修，如原告需办理银行按揭二被告应予以配合。2018年10月11日，姚XX向第三人的投资人钟XX出具收条一份，载明收到钟XX代为支付的房屋定金20000元。2018年10月23日，姚XX以二被告名义与原告签订《房屋买卖合同》，合同中原、被告再次对房屋的情况、价款、转移登记、定金等进行了确认，并约定原告采取分期方式支付购房款和逾期进行权属交割的违约责任[甲、乙任何一方原因导致逾期进行权属交割的，由违约方按日向守约方支付应付总房款的万分之20%（原文为“50”，手写涂改为“20%”）的违约金]，案外人陈XX代原告在合同上签字；同日，姚XX向钟XX出具收条一份，载明收到钟XX代原告支付的第一笔购房款380000元。2018年10月24日，姚XX将涉诉房屋交付原告。
另查明，二被告于2010年4月22日登记结婚，涉诉房屋系二被告在2010年购买，双方各占50%产权。
再查明，二被告在电话协商涉诉房屋出售事宜时（喻X20181XXXX1214-15段通话录音），喻X多次表示是否出售由姚XX决定，并与姚XX确认了手续费负担问题；在该段通话中姚XX在1分零6秒时说“好嘛，你说的哈，那我就跟那边答复了哟，卖了他明天下午都转账过来交定金了”，喻X在1分16秒答道“嗯，可能这个把月回不来哟，可能要晚点……”，姚XX在1分33秒告诉喻X“先交400000定金，剩下的140000多嗯就等你过年回来签字过户了交”，喻X在1分46秒答道“嗯”。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉诉房屋登记在二被告名下，且各占50%的产权，因此涉诉房屋系二被告按份共有，按照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，本案涉诉房屋系二被告按份共有，出售涉诉房屋需要二被告共同决定；喻X在与姚XX的通话中多次表示由姚XX决定是否出售涉诉房屋，且在姚XX告知喻X决定出售房屋、价款支付方式、产权转移登记时间及配合产权变更登记时作出肯定性的回答，因此喻X与姚XX对涉诉房屋是否出售、价款以及其它事项进行了协商且喻X将房屋出售事宜委托给了姚XX，在姚XX决定后表示了同意；姚XX作为共有权人，代表二被告与原告签订合同，且在取得喻X同意的情况下，姚XX与原告签订的合同依法成立并对二被告均有约束力，因此原告与二被告均应按照合同约定履行义务。现原告向姚XX支付了定金和第一笔购房款，已履行了合同约定的付款义务，姚XX与喻X系夫妻关系，且姚XX在与喻X通话时已告知喻X原告的付款方式，喻X亦在通话中表示同意并表示在春节期间协助原告办理产权变更登记事宜，因此二被告应当按照合同约定及时配合原告办理产权变更登记事宜，故本院对原告请求二被告协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持。二被告未及时协助原告办理产权变更登记事宜，系违约行为，应当按照合同约定向原告承担违约责任；二被告未及时协助原告办理产权变更登记但已将涉诉房屋交付原告，在一定程度上并没有影响原告对房屋的使用，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，在诉讼中二被告要求对原告主张的违约金进行调减，本院结合本案的实际情况对二被告应向原告支付的违约金酌定调减为10000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告姚XX、喻X在本判决生效后十日内协助原告刘X将登记在被告姚XX、喻X名下的垫江县某房屋转移登记至原告刘X名下；
二、由被告姚XX、喻X在本判决生效后十日内支付原告刘X违约金10000元；
三、驳回原告刘X的其它诉讼请求。
案件受理费减半收取3957元、申请保全费2213元，共计6170元，由被告姚XX、喻X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 员 王贤凡
二〇一九年四月一日
法官助理 邱XX
书 记 员 冷XX
