黄XX与广州市XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黄XX与广州市XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2011）穗中法民五终字第2445号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄X生，男，1979年7月25日出生，汉族。
委托代理人张X，广东XX律师。
委托代理人计红，女，回族，1978年3月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄XX，女，1987年6月10日出生，汉族。
委托代理人秦X，广东XX律师。
委托代理人黄XX，广东XX律师。
原审第三人广州市XX公司。
法定代表人蔡XX。
委托代理人蔡元杰，该公司职员。
上诉人黄X生因与被上诉人黄XX、原审第三人广州市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2011）花法民三初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄XX与黄X生和广州市XX公司（中介方）于2010年12月26日签订《房屋居民买卖合约》，合约之买方为黄XX，合约之卖方为黄X生，合约之居间方为广州市XX公司。合约约定：买卖双方经居间方介绍，同意购入及出售位于广州市花都区新华镇新街大道68号艺景XX405房，面积85.37平方米，交易总价为人民币495000元。买卖双方协定以第（1）项［即以现有之状况购入及出售该物业（带家私家电另附家私清单）］所述情况购入及出售该物业，买方或其授权代表已全面检查、清楚该物业的所有情况，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可，并无异议。合约还约定：四、买卖双方确认买方选择银行按揭付款方式。1、买方须在签订本合约之同时支付20000元给卖方作为定金，卖方须出示房地产权证或商品房买卖合同为该物业的合法产权凭证给买方查验。如卖方未能即时出示有关文件的原件，则卖方应将上述定金暂交居间方代管，并保证依据本合约条款履行，另须在3日内出示有关文件给居间方或买方查验无误后收回定金，如卖方逾期未能出示有关文件，则视为卖方违约。2、买卖双方须在2010年12月31日或之前到按揭银行办理按揭手续，卖方须协助买方办理申请银行按揭手续但不限于签署相关文件，并委托按揭银行及居间方代为办理本次交易之转名交易手续。交易过户手续需在2011年3月31日前完成（以房管交易中心注销卖方产权证为准）；如买方或卖方逾期办理交易手续，导致交易无法进行，应承担相应违约责任。十一、基于居间就促成买卖双方达成本次交易所提供的居间服务，本合约成立时，买卖双方按《支付服务费确认书》之约定支付予居间方服务费。十二、合约成立后，因卖方原因导致中途毁约，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，并承担签订本合约后应支付的一切费用。十三、合约成立后，因买方未按合约确定之程序付款或因买方原因中途毁约，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方有权没收定金将房屋再行出售他人，而买方则须承担因签订本合约后应支付的一切费用。合约书还对双方的其他权利、义务作了约定。合约签订当天，黄XX支付购房定金20000元（该款由中介代收）。当天，黄XX与广州市XX公司签订《支付服务费确认书》，双方约定在签订买卖合同当天黄XX向广州市XX公司支付中介费3000元，余款4000元在过户当天支付。黄XX于合约签订当天向广州市XX公司支付中介服务费3000元。2010年12月31日，黄XX因故未能到广州市XX公司办公场所（黄XX已提前告知广州市XX公司，广州市XX公司也通知了黄X生），黄X生到广州市XX公司办公场所后要求在《房屋居间买卖合约》上增加补充条款：“买方应于2011年1月10日前向卖方支付购房款80000元（含定金），卖方才协助买方办理银行按揭。”广州市XX公司将黄X生的意见告知黄XX，黄XX同意增加补充条款。2011年1月黄XX多次要求广州市XX公司约黄X生协商增加合约条款及办理银行按揭等事宜，但黄X生均以工作忙为由没有到广州市XX公司办公场所与黄XX进行协商及协助黄XX办理银行按揭手续。2011年1月12日，黄X生向广州市XX公司表示不卖涉案房屋，广州市XX公司将此信息告知黄XX。2011年1月26日，黄XX以快递方式向黄X生邮寄经公证的“解除位于广州市花都区新华镇新街大道68号艺景XX405房的《房屋居间买卖合约》的通知”，通知卖方（黄X生），根据合约第八条的约定，已达到解除合约的条件，合约自本通知送达你之日起解除。同时保留进一步追究卖方违约责任的权利。广州XX公司已将该邮件妥投，并由黄X生本人签收。黄X生于2011年2月23日向黄XX及广州市XX公司以快递方式邮寄“通知”，告知黄XX需继续履行合同，否则应承担如下法律责任：定金20000元予以没收；支付违约金；赔偿经济损失。黄XX认为该“通知”是黄X生收到黄XX的快递后因与黄XX协商解除合约事宜未果而在黄XX提起诉讼后向黄XX寄送的，妥投签收人为刘X而并非黄XX，且不清楚妥投的通知与黄X生提供的通知的内容是否一致。广州市XX公司表示有收到黄X生的通知。黄X生并于2011年2月24日到广州市XX公司处收取黄XX支付的定金20000元。黄X生在与黄XX签订《房屋居间买卖合约》后于2010年12月30日向广州XX申请提前还贷，获同意后于2011年3月10日还清涉案房屋的全部贷款本息，并办理了抵押涂销手续。黄XX在广州市XX公司告知黄X生不卖涉案房屋后于2011年3月13日与案外人刘XX签订《房屋买卖协议》，向刘XX购买位于广州市番禺区石基镇石岗东美心商贸城安顺XX205房，并向刘XX支付了定金10000元。
黄XX因办理公证（公证向黄X生邮寄的通知）用去公证费300元，因本案诉讼聘请律师用去律师费7000元。
2011年2月22日，黄XX向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《房屋居间买卖合约》；2、黄X生向黄XX支付双倍定金合计40000元；3、黄X生向黄XX支付违约金49500元；4、黄X生向黄XX赔偿已经支付的中介费3000元以及公证费300元；5、黄X生向黄XX赔偿律师费7000元；6、黄X生承担本案的诉讼费用。诉讼中，黄XX变更诉讼请求的第2项为：黄X生向黄XX返还定金20000元。黄X生向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、继续履行双方于2010年12月26日签订的《房屋居间买卖合约》；2、驳回黄XX的全部诉讼请求。3、本案诉讼费由被反诉人承担。诉讼中，黄X生变更反诉请求为：1、黄XX向黄X生支付违约金49500元。2、黄XX赔偿黄X生损失20000元。原审诉讼中，双方当事人均同意解除双方于2010年12月16日签订的《房屋居间买卖合约》。原审诉讼中，黄XX申请财产保全，并提供了担保，原审法院经审查，依法于2011年3月1日作出了（2011）花法民三初字第204号民事裁定书，查封了黄X生名下的位于广州市花都区新华街新街大道XX405房价值99800元的部分，及查封了担保人刘XX名下的位于广州市白云区XX806房。
原审法院认为：黄XX、黄X生和广州市XX公司于2010年12月16日签订的《房屋居间买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。现黄XX、黄X生均同意解除双方于2010年12月16日签订的《房屋居间买卖合约》，原审法院予以准照。本案的争议焦点为，是黄XX违约还是黄X生违约。黄XX、黄X生签订《房屋居间买卖合约》后，应按合约的约定履行义务，黄XX在签订合约当天已交付定金20000元，履行了合同义务。黄X生应协助黄XX办理银行按揭手续，黄X生于2010年12月31日要求在合约上增加“买方应在2011年1月10日前向卖方支付购房款80000元（含定金）”的条款，黄XX同意增加条款，但在2011年1月间黄XX多次要求广州市XX公司约黄X生到广州市XX公司办公场所增加合同条款及办理银行按揭手续，黄X生均不予理睬，并于2011年1月12日以电话通知形式告知广州市XX公司不卖涉案房屋了。黄X生的行为已构成违约，根据合约第十二条：“因卖方中途毁约，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，并承担签订本合约后应支付的一切费用。”黄XX要求黄X生返还定金20000元及支付违约金49500元（房屋成交价的10%），赔偿向广州市XX公司支付了中介费3000元，理据充分，原审法院予以支持。但黄XX支付的公证费及律师费并非是签订合约后必须应支付的费用，故黄XX要求黄X生赔偿公证费和律师费没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
黄X生反诉要求黄XX承担违约责任，因黄X生于2011年1月12日电话通知广州市XX公司不卖涉案房屋后，黄XX向其发出解除合约的通知，黄X生在收到黄XX的通知后又向黄XX发出通知要求黄XX继续履行合同。黄X生没有协助黄XX办理银行按揭手续及办理过户手续的行为已构成违约，故黄X生认为黄XX违约及要求黄XX承担违约责任没有事实依据，黄X生要求黄XX支付违约金49500元及赔偿损失20000元理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：一、解除黄XX与黄X生于2010年12月26日签订的《房屋居间买卖合约》；二、黄X生于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给黄XX；三、黄X生于本判决发生法律效力之日起十日内向黄XX支付违约金49500元；四、黄X生于本判决发生法律效力之日起十日内向黄XX赔偿中介费3000元；五、驳回黄XX的其他诉讼请求。六、驳回黄X生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1148元，由黄XX负担314元，黄X生负担834元；反诉受理费769元由黄X生负担；财产保全费1018元，由黄XX负担273元，黄X生负担745元。
上诉人黄X生不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。理由：一、我方已按合同约定于2010年12月31日配合被上诉人办理按揭手续，但被上诉人没有到场，导致按揭手续无法办理，合同无法履行。二、我方于2010年12月30日已办理了提前还贷手续，并于2011年3月23日办理了涂销抵押，完全具备过户能力，说明我方是积极履行合同的。本案合同目的无法实现都是由于被上诉人不办理按揭手续的违约造成的。我方一直创造条件促使合同顺利实现，但被上诉人置之不理反而起诉，我方有理由相信被上诉人是以签订合同为手段实为通过诉讼骗取钱财为目的。
被上诉人黄XX辩称：一、从原审第三人出具的情况说明及原审查明的事实均显示违约的一方是在上诉人。1、上诉人未能按照合同第4条第一款的约定在被上诉人缴纳定金后3天内向我方或者居间方出示相关的产权凭证。已经属于违约。2、上诉人在2011年1月12日通知我方和居间方不再出售房屋。3、即便上诉人在3月31日前办妥涂销抵押的手续，但是我方在之后再向银行申请按揭贷款，完成交易的日期都已经远远超出当初约定的2011年3月31日，更何况在2011年3月10日前，上诉人尚未办妥抵押涂销手续。二、上诉人称在2011年3月23日涉案房屋才办妥涂销抵押的手续，即在2011年3月23日前上诉人在客观上根本不可能配合被上诉人履行《房屋居间买卖合约》的第4条约定的义务，导致上述不能履行合同约定义务的责任应当由上诉人承担。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人广州市XX公司述称：2010年12月31日上诉人有到过我方的办公场所准备要去办理银行按揭，但当时上诉人有提出要求增加合同条款，即由被上诉人支付8万元才同意办理按揭合同。2010年12月31日是合同约定的日期，当时被上诉人没有来，对此被上诉人是有提前跟我方说过。由于上诉人很忙，我方是曾经跟他太太说过，被上诉人在12月31日不到原审第三人处，要上诉人先去银行办理按揭手续，被上诉人事后再去。至于上诉人提出的增加合同条款，要求被上诉人支付8万元的要求我方是以电话的方式告知了被上诉人，被上诉人当时也表示同意。在12月31日当天，由于被上诉人没有到场，我方也不敢擅自将上诉人所要求的合同条款增加上去。而上诉人认为合同条款没有增加上去，故上诉人就没有去办理银行按揭手续。事后，我方也曾多次约双方前来增加合同条款并配合被上诉人办理银行按揭手续，被上诉人是表示有时间可以前来办理，但上诉人却以很忙为由没有前来办理。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案二审争议焦点与原审是一致的，即是上诉人还是被上诉人违约。双方当事人确认自愿签订房屋买卖合同，在办理按揭手续时发生纠纷。虽然上诉人于2010年12月31日按照约定出面配合被上诉人办理按揭手续，但主动提出变更合同约定的付款方式，随后对于被上诉人要求履行合同的请求不予理睬，也不能证明其在该段期间曾主动要求履行合同义务。原审第三人作为涉案房屋办理按揭手续的参与人，其作出支持被上诉人主张的证明，是其所见所闻，具有证明效力。上诉人仅以口头陈述，不能对抗被上诉人及原审第三人陈述的证明效力，原审采信被上诉人陈述及原审第三人陈述作出的事实认定，并无违反法律规定。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1613元，由上诉人黄X生负担。
本判决为终审判决。
审判长陈X
审判员郭东升
代理审判员柳玮玮
二〇一一年十月十日
书记员阮XX