杜XX等与李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）杜XX，男，1983年3月26日出生。

上诉人（原审原告、反诉被告）姜XX，女，1983年5月22日出生。

二上诉人之共同委托代理人李平，北京市XX律师。

二上诉人之共同委托代理人张X，男，1991年4月1日出生。

被上诉人（原审被告、反诉原告）李XX，男，1980年4月15日出生。

上诉人杜XX、姜XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第03730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。

2014年3月，杜XX、姜XX起诉至原审法院称我二人为夫妻关系，为解决独立住房问题，欲在亦庄购房一套，经北京XX公司的介绍，我们得知李XX有一处位于北京经济技术开XX的住房要出售，经协商，我们与李XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该协议约定：杜XX、姜XX购买李XX位于北京经济技术开XX的房屋，房屋价款为XXX元。合同签订后，我们如约支付了定金、首付款，并成功申请了80万元的贷款，并实际支付给了李XX。我们于2013年2月1日实际取得了房屋产权证。然而，在房屋产权变更之后，李XX却未能按照合同约定及时办理或协调办理该房屋上原有户口的迁出手续。另，由于李XX的违约行为，致使我们的户口无法迁入，严重影响我们的生活。因李XX的行为严重构成违约，已经实际侵害了我们的合法权益现要求：1、判令李XX限期办理房屋上原有户口的迁出手续；2、判令李XX给付未能在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续的违约金，共计58650元；3、判令李XX给付逾期未办理原有户口迁出手续的违约金（自2013年3月15日计算至2014年3月15日，按已付购房款XXX元的日万分之五的标准计算）214072.50元；4、判令李XX承担本案诉讼费用。

李XX辩称：我认为《北京市存量房屋买卖合同》签订的不公平，违约责任数额的计算应以实际损失为准或数额在违约方能预期的范围内，杜XX、姜XX要求的违约金数额过高；我方购房时，卖方承诺户口已经迁出，事后杜XX、姜XX找到我，我才知道原卖房人的户口未迁出，我方存在重大误解；另外，合同对于合同之外的第三方设定了义务，未经第三方同意，该违约条款是无效的。总之，我方认为户口没有迁出并非我方所造成，我方不应承担违约责任。

李XX反诉称：我与杜XX、姜XX于2012年12月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由于出售的房屋是从他人处购得，购买时，我被告知原户主的户口已迁出，截至出售房屋时，我的户口一直没有迁入。签订合同时，我基于该认识确信不涉及户口迁出问题才签订了该协议。杜XX、姜XX迁移户口时，我才得知原房主户口尚未迁出，我经与原房主多次协商仍无法促使原房主迁出并且经过多次努力仍无结果。如果原房主户口不迁出，将会导致我承受巨额经济损失，这明显是违背我的真实意思的。我认为，意思表示真实是民事活动中应当遵循的一项基本原则，这一原则要求当事人对其行为的性质及法律后果应该完全了解，强调签订合同的公平、合理。本案中，签订合同时，如果我知道户口未迁出，肯定不会签订本合同或者该户口迁出条款，因此，我签订本合同的行为属于重大误解的行为。根据我国相关法律规定，基于上述重大误解签订的合同是可撤销的。现我要求：1、撤销我与杜XX、姜XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第十条第（三）款的约定；2、诉讼费由杜XX、姜XX承担。

杜XX、姜XX针对李XX反诉辩称：买卖双方签订合同时对合同内容、条款是明知的，双方签字系对合同条款的认可，李XX应明知负有协助办理户口迁移的义务，李XX主张撤销权没有客观事实依据，且已经过了行驶权利的期间，于法无据，请求法院依法予以驳回。

原审法院经审理查明：2012年12月16日，李XX作为出卖人与杜XX、姜XX作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）一份，双方约定：出卖人所售房屋座落为北京经济技术开XX，建筑面积共51.43平方米。双方约定该房屋成交价格为XXX元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为173000元。出卖人应当在过户完毕当日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。关于权属转移登记，双方约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。（三）出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

前述协议签订后，杜XX、姜XX依约履行了相应的付款义务，李XX将涉案房屋交付给杜XX、姜XX，双方于2013年2月1日办理了房屋过户登记手续，涉案房屋登记至杜XX、姜XX名下。

经查，现案外人闫XX（男，1963年6月30日出生，身份证号×××）户籍地址登记于涉案房屋即亦庄镇。闫XX与李XX于2005年12月7日签订合同编号为NOR050486《房屋买卖合同》一份，闫XX将其所有的房屋（即涉案房屋）卖予李XX。李XX于庭审过程中提交《房屋交接清单》一份，该清单系由交出方和接受方签署，交出方签名为朱XX（朱XX代闫XX签署房屋买卖合同），接收方签名为李XX。该《房屋交接清单》于户口迁出一栏显示为：已迁。

经法庭询问，杜XX、姜XX认可，在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，并不知道闫XX户籍未迁出的事实，同时李XX也表示其系在杜XX、姜XX向其主张时，其方得知闫XX户籍未迁出的事实。

上述事实有双方当事人的当庭陈述笔录、房屋买卖合同、房屋产权证明、交接清单等证据材料在案佐证。

原审法院经审理认为：在本案中，双方于合同签订时，并未确知案外人户籍未迁移的事实，从双方合意内容的合理范围来讲，于签订合同时，双方关于户籍迁移的约定并不及于案外人的行为，即双方并无以案外人的行为为自己设定权利义务的意思表示，故案外人闫XX户籍未迁移的行为，不能成为杜XX、姜XX依该条款追究李XX违约责任的理由。李XX对于杜XX、姜XX实际上应负有的是瑕疵担保义务，杜XX、姜XX可另行向李XX主张。另外，办理户口迁移属相关行政部门的职权，并且需要满足规定的迁移户口的条件方可办理户口迁移。因此，杜XX、姜XX要求李XX将涉案房屋内户口即刻迁出，不属于法院民事案件受理的范围，法院不予处理。对于李XX反诉请求的，要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款的请求，不符合法律规定，法院不予支持。综上，原审法院于2014年7月判决：一、驳回杜XX、姜XX的诉讼请求；二、驳回李XX的反诉请求。

判决后，杜XX、姜XX不服，提出上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判支持其二人诉讼请求。其二人主要上诉理由为：李XX应当知道涉案房屋存在第三人的户口；我二人与李XX签订的买卖合同中出卖人所售商品有瑕疵当然属于违约，应当承担违约责任。李XX同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杜XX、姜XX与李XX签订的买卖合同合法有效，且已实际履行，李XX主张撤销买卖合同第十条第（三）款的请求，无事实、法律依据，本院不予支持。买卖合同中对涉案房屋的户口迁移有明确的约定，“出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”现案外人的户口登记在涉案房屋处，属于双方约定的“与本房屋相关的户口”所包含的类型，出卖人李XX未能按照其在买卖合同中承诺的将“与本房屋相关的户口”迁出，构成违约，杜XX、姜XX依照合同约定向李XX主张违约责任，应予支持。现李XX主张违约金数额过高，考虑到案外人户口未迁对杜XX、姜XX造成的损失为确定的状态，不宜按日计算违约金的数额，本院根据全案情况、综合考虑李XX的违约情节以及杜XX、姜XX的损失等因素，酌情确定违约金数额为8万元。需要指出的是，因户籍迁出问题涉及行政机关的职权，本院不宜对此项请求予以处理，故杜XX、姜XX关于判令李XX限期办理房屋上原有户口的迁出手续的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

一、维持北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第03730号民事判决第二项；

二、撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第03730号民事判决第一项；

三、李XX于本判决生效之日起十五日内支付杜XX、姜XX违约金人民币八万元整。

四、驳回杜XX、姜XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费2695元，由李XX负担（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由李XX负担（已交纳）。二审案件受理费5390元，由李XX负担（于判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王XX

代理审判员　　纪灵筠

代理审判员　　王继玉

书　记　员　　马XX

书　记　员　　王XX