福州XX公司与林XX、叶XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

福州XX公司与林XX、叶XX物业服务合同纠纷一审民事判决书
福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0111民初677号
原告：福州XX公司，住所地福州市晋安区远洋XX**明居苑**楼02商场及商场办公**。统一社会信用代码：9135XXXX1111752K。
法定代表人：卢X，执行董事。
委托诉讼代理人：吴XX，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：范菲菲，北京市XX实习律师。
被告：林XX，女，1955年1月5日出生，汉族，身份证住址福州市晋安区。
被告：叶XX，男，1956年4月16日出生，汉族，身份证住址福州市晋安区，现住福州市晋安区。
原告福州XX公司（以下简称XX公司）与被告林XX、叶XX物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人吴XX、范菲菲，被告叶XX到庭参加诉讼，被告林XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告所欠物业费人民币4641元，所欠水电公摊费用1735.06元，总计6376.06元及逾期付款利息（以上述物业费及公摊费总金额为基数，按同期商业银行逾期贷款利率从起诉之日起计至还清之日止）；2.诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告XX公司增加诉讼请求：判令被告给付原告于2016年12月至2018年2月所欠物业费人民币2175.47元及逾期付款利息（以上述物业费及公摊费总金额为基数，按同期商业银行逾期贷款利率从起诉之日起计至还清之日止）。事实和理由：原、被告与福州XX公司（以下简称XX公司）签订了《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及相关附件，约定由原告为坐落在福州市晋安区筑家华XX（筑家·尚水东郡）提供前期物业服务事宜，进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告与XX公司签订《商品房买卖合同》及六个附件，自愿购买XX公司开发的晋安区筑家华庭XXX单元住宅一套（其建筑面积为91㎡，套内建筑面积73.38㎡，公共部分共有分摊建筑面积17.62㎡)。被告身为晋安区筑家华庭XXX单元住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按合同约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告拖欠自2014年4月至2018年2月的物业服务费及自2013年5月至2016年11月的水电公摊费用总计8551.53元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。
被告林XX未作答辩。
被告叶XX辩称，讼争房屋是2013年5月2日才交房，不存在2013年4月就欠缴物业费的情形。原告的法定代表人卢X有出具文件、批文，承诺如果被告介绍一个人买房就免交一年的物业费。对于水电公摊的问题，3号楼楼下原先是架空层，福州XX公司承诺将其改建为业主健身房，可是交房后，原告却把健身房改成公司办公场所使用，还有部分场地又出租给他人使用，还将老人会所改成公司场所使用，原告私自收取租金、广告费，水电公摊却要业主分担是不合理的，公摊水电表没有区分业主与原告公司。凤XX改造，修建绿化带，占用了小区的地块，开发商私自收取了政府的赔偿款，没有分给业主，承包商建围栏时用了小区的电，费用却让业主分担不合理。目前，被告的房子仍存在外墙漏水的问题，会漏到被告房间内，被告多次联系物业，但物业没有进行修理。物业只聘请了一个70多岁的老人进行管理。小区卫生、安全均存在很多问题，小区交房时楼道玻璃都破损了，到现在还没整修，存在很多安全隐患，到目前为止，小区垃圾堆积成山，堵住了通道。老人都没地方坐，老板却放了很多家具在里面。小区没有摄像头，车经常丢失。现在通道人车并行，非常危险。顶楼有违章建筑，物业不进行处理。2号楼的5楼和6楼墙壁瓷砖整片掉下来，至今没有进行维修，其他楼房也有墙壁松动的情况。
被告没有欠原告物业费，反而是原告应当按合同赔偿被告。2012年7月13日，被告与开发商福州XX公司就讼争房屋签订了《商品房买卖合同》，约定了2012年9月30日前交房，但被告接到开发商交房通知进行现场验房时发现房屋存在地面空鼓开裂等质量问题，被告在交房前每个月都去销售部和物业处催，要求物抓紧整改，可是物业一直推脱责任，直至2013年5月2日交房时还有一些地面开裂问题，物业给了被告三包水泥，让被告自行维修，被告才办理了交房手续。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，福州XX公司应向原告支付自2012年9月30日起至2013年5月2日止的逾期交房违约金130620元（210天×XXX元×0.0005），还应当补偿被告在此期间租房的损失16100元（2300元/月×7个月）。被告多次向福州XX公司及原告主张上述赔偿事宜，开发商与物业都不处理，被告只好用逾期交付的违约金来抵物业管理费。
本院经审理认定事实如下：坐落于福州市晋安区的筑家华庭小区系由XX公司建设开发，该建设单位与福州XX公司签订一份《前期物业服务合同》，后被告与XX公司签订了一份《商品房买卖合同》向其购买了该小区XXX单元房屋（建筑面积91㎡），《商品房买卖合同》有关前期物业服务的约定为“服务内容及质量标准等见合同附件四”，并将前述《前期物业服务合同》和《临时管理规约》分别作为该买卖合同的附件四和附件五。《前期物业服务合同》与《临时管理规约》均约定：电梯住宅每月综合物业服务费为1.5元/㎡（按建筑面积计），水电公摊费用按实际产生费用按建筑面积比例分摊。筑家华庭小区交付业主使用后，由原告实际进驻该住宅小区提供物业服务，原告亦与XX公司签订的一份《前期物业服务合同》。被告未向原告支付自2014年4月起至2018年2月止的物业服务费及自2013年5月起至2016年11月止的水电公摊费用，原告经催讨无果，提起本案诉讼。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、律师函、授权委托书及快递底单、邮件投递结果查询单、原告与XX公司签订的《前期物业服务合同》、水费抄表情况表和历月电费明细表等证据为证。上述证据经庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和第二十五条的规定，前期物业服务合同系由建设单位与物业服务企业签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。即物业买受人对前期物业服务合同具有知情权。筑家华庭小区的建设单位与被告签订的房屋买卖合同附件四约定的为该小区提供前期物业服务的是福州XX公司，而在该小区交房后实际提供前期物业服务的是原告。原告虽亦与XX公司签订了《前期物业服务合同》，但原告提供的证据不足以证明XX公司曾告知业主变更了前期物业服务企业，因此，其与XX公司签订的《前期物业服务合同》对被告不具效力。原告在小区交付使用之初即开始为该小区提供物业服务至今，且该小区的大部分业主亦向原告支付了物业服务费，可以认定原、被告之间存在事实物业服务关系。原告主张按建筑面积乘以1.5元/㎡计算每月物业服务费，该主张符合房屋买卖合同附件五《临时管理规约》的约定，本院予以采纳，自2014年4月起至2018年2月止合计为47个月，据此计算被告拖欠原告的物业服务费为6415.5元（1.5元/㎡/月×91㎡×47月），原告经催讨无果后，提起本案诉讼，请求被告支付所拖欠的物业服务费，本院予以支持。对于原告主张被告所拖欠的物业服务费为6816.47元（4641元＋2175.47元），该请求金额超过上述计算结果的部分，本院不予支持。原告请求被告支付2013年5月起至2016年11月止的水电公摊费用，因原告提供的证据不足证明原告支出的水电费均用于小区配套设施、设备和相关场地进行养护、管理，并且向小区业主公开，因此原告主张被告按其自行计算的金额支付水电公摊费用，缺乏依据。在为小区配套设施、设备和相关场地进行养护、管理过程中，原告确需支出相应的水电费，本院酌情按物业服务费的10%确定，因此，自2013年5月起至2016年11月止43个月被告应承担的水电公摊费用为586.95元（1.5元/㎡/月×91㎡×43月×10%）。原、被告未就支付物业服务费、水电公摊费用的期限和逾期责任进行约定，原告请求被告支付上述钱款的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。对于被告叶XX提出原告承诺其减免一年的物业服务费、原告管理不善等抗辩主张，缺乏依据，本院不予认可。被告叶XX关于逾期交房违约金的主张，不属于本案审查范围。
依照《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告林XX、叶XX应于本判决生效之日起十日内支付原告福州XX公司自2014年4月起至2018年2月止的物业服务费6415.5元；
二、被告林XX、叶XX应于本判决生效之日起十日内支付原告福州XX公司自2013年5月起至2016年11月止的水电公摊费用586.95元；
三、驳回原告福州XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告林XX、叶XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员　　周成潭
二〇一八年五月二日
书记员　　潘XX
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
1、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。