蒋XX与彭XX房屋买卖合同纠纷（2013穗天法民四初字第00206号）一审民事判决书
广州市天河区人民法院
民事判决书
（2014）穗天法民四初字第206号
原告蒋XX，1984年5月20日出生，汉族，户籍所在地：湖南省郴州市苏仙区。
委托代理人宋XX、卢XX，均系北京市XX律师。
被告彭XX，1977年12月26日出生，汉族，户籍所在地：广州市天河区。
委托代理人张X（被告的丈夫），男，1974年9月11日出生，汉族，户籍所在地：广州市天河区。
原告蒋XX诉被告彭XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋XX及其委托代理人卢XX、被告彭XX及其委托代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋XX诉称：2011年7月19日，原告与前夫华XX及被告经广州市XX公司提供居间服务，订立《房屋买卖合同》，被告以XXX元总价购买原告与华XX共有的广州市天河区假日新XX之一203房。合同第五条约定，买方逾期支付房款超过十天仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金等。合同附件约定付款期限为：2011年7月20日前支付定金50000元，同年7月22日支付剩余定金150000元，首期楼款XXX元（含定金200000元）于房管局受理交易递件当天支付，剩余500000元房款于买卖完成并办妥他项权登记后由贷款XX支付。XX实际贷款额与应付楼价余额的差额由买方在递件当日与首期款一并支付卖方。原告按照合同全权委托中介机构代为办理递件、交易过户手续。被告于2012年2月18日办妥他项权登记后将涉案房产抵押贷款400000元支付给原告，随后贷款XX也将另外400000元贷款直接支付给原告，现被告仍拖欠原告房款100000元。2012年3月底，被告支付原告房款50000元，仍有50000元房款至今未付。剩余房款被告自2012年2月18日至今逾期近两年未付，原告要求按照合同约定追究其违约付款责任。涉案房产属原告与华XX夫妻共同财产，双方因性格不合，于2012年8月21日到天河区民政局办理协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定广州城市假日园房产余款归原告所有。故原告有权以自己的名义向被告主张剩余房款及违约金等。被告购买涉案房产后，房价急剧上涨，原告亦未主张解除合同，被告基于购买房产而享受房屋增值收益，但其迟迟不支付剩余房款，损害了原告的利益，且合同约定每日按照全部房款1‰支付违约金，原告主动调整为每日按照未付房款1‰支付违约金，并未明显过高。合同约定逾期超过十天未付款，守约方有权要求违约金赔偿及因本次交易而支出的律师费。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付购买天河区假日新XX之一203房的剩余房款50000元；2、被告向原告支付2012年2月18日起至实际清偿之日止的逾期付款利息（以50000元为本金，按未付剩余房款50000元的每日1‰计付）；3、被告赔偿原告因本案支付的一审律师费5000元；4、本案受理费由被告负担。
被告彭XX辩称：一、不同意原告的诉讼请求。按被告与原告签署的《房屋买卖合同》“按揭付款”第5条约定：XX实际贷款额（400000元）与应付楼款余款（500000元）的差额（100000元）由买方在房管局受理交易递件成功当天与首期款一起转付给卖方。根据《房地产登记簿查册表》显示双方交易房屋的登记时间是2011年12月30日，即交易递件成功日期是2011年12月30日，也就是说本人应当在2011年12月30日支付XX实际贷款额与应付楼价余额的差额（100000元）给原告，但原告在明知被告未付清余款的情况下，在长达2年多的时间内，未向法院请求过任何权利保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，所以被告认为原告的诉讼请求已超过2年诉讼时效，请法院驳回其诉讼请求。二、退一步来讲，被告之所以未支付房屋余款50000元，主要是由于原告违约在先的不诚信和恶意行为所造成，被告不能同意原告的诉讼请求。理由如下：1、根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定：卖方交楼后应及时迁出户口。卖方交楼给买方的日期是2011年7月30日，但原告为了其个人利益（即原告想保留自己和孩子的广州市户口），无视被告和房屋中介方的多次催办，迟迟不办理迁户。当时被告通过咨询中介方和天河区公安分局户政办证中心得知：原户主未迁出户口，新户主的户口将无法迁入。由于被告的孩子已到上小学的年龄，户口无法迁入的话，小孩将无法就读附近的旭景小学，而且当时被告本身也被原来户口所在的户主多次催办迁户手续，这给被告造成了很大的精神压力。最后，由于原告确实想保留自己和小孩的广州市户口而又找不到其它广州市房产寄放户口，因此与被告双方达成口头协议，即XX实际贷款额与应付楼价余款的差额（100000元）待原告户口从被告家迁出后支付。从此之后，原告因自己未办理迁户而没有向被告索要过房屋余款。被告认为原告违约在先，不同意原告的诉讼请求。2、至于在2012年3月30日支付原告50000元，是被告基于好心自愿支付的。因为，在2012年3月29日下午，被告家人因小孩读书问题前往天河区公安分局户政办证中心咨询得知：当时户籍制度不需要原户主迁出户口，也可以办理新户主入户，户政中心的工作人员同时提醒说：“让陌生人的户口落在自家会存在被非法损害的风险”。于是被告办理了户口迁入手续，随后被告认为小孩读书问题已解决，基于好心，在未收到原告任何催促、函告的情况下于2012年3月30日自愿向原告支付50000元，另外50000元仍然留作原告迁出户口的质押金、担保金。3、原告无视被告和房屋中介方的多次催要房屋维修基金卡，但原告自从交楼后至今未交付给被告，也未作任何解释，导致被告的房屋维修基金卡至今无法过户到自己名下。4、自从2011年10月4日以来，原告收到被告房款后，也一直未给被告收条或收据，被告和房屋中介方也曾数次催要无果。5、被告及其家人在广州仅有一套住房（目前仍在贷款供楼当中），是被告用于安家落户，而非用于炒房投资，对于房价涨跌与否，与被告无关。再说目前我国政府不断调控房价的增长，未来房价涨跌走势原告能说得清楚么？原告在诉讼中提到“被告购买涉案房产后，房价急剧上涨，原告亦未主张解除合同，被告基于购买房产而享受房屋增值收益”，被告认为这是原告无中生有，索要不合理费用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年7月19日，原告及其前夫华XX（卖方）与被告彭XX（买方）和广州市XX公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋为现房，地址为天河区假日新XX之一203房（以下简称涉案房屋）；卖方合法持有房地产证，保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，由于卖方的原因，造成该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该物业成交价为XXX元；卖方应交付该物业给买方的时间为2011年7月30日，买卖双方查验房屋后签妥房屋交接确认书，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志，卖方交楼后应及时迁出户口；买卖双方违反本合同约定，逾期办理交易、按揭等手续及逾期交付房产、支付房款的，逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价1‰支付违约金，逾期超过十天的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5％的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供了中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方向经纪方支付的房地产咨询及中介服务费按《中介及咨询服务费承诺书》执行；本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致的，应以本合同为准；等条款。上述合同的《附件》约定合同三方就楼价款的支付方式及交易过户达成以下一致协议：买方以按揭付款的方式支付楼款，于2011年7月20日支付50000元作为定金；定金余款150000元在2011年7月22日前支付；首期楼价款XXX元于房管局受理交易递件当天内转付；买方于2011年9月30日前签订购房抵押贷款合同，500000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款XX扣除卖方所欠款项后直接拨入卖方XX账号作为楼价余款，XX实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方在房管局受理交易递件成功当天与首期款一并转付；买卖双方须于签订本合同后3天内完成交易手续，如因房管局及XX政策变化的合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；等条款。
在上述《房屋买卖合同》的实际履行过程中，卖方于2011年7月30日将涉案房屋交付给买方；买方于2012年3月30日前支付卖方房款XXX元，并于2012年3月30日通过XX转账的方式向卖方支付了剩余房款100000元中的50000元，但买方至今仍有50000元的房款未支付给卖方。另查，被告及其丈夫张X于2004年10月10日登记结婚，被告系在夫妻关系存续期间于2011年7月19日签订了上述《房屋买卖合同》；2011年12月30日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称房管局）核发涉案房屋的房产证，登记涉案房屋属于被告及其丈夫张X共有。
本案的立案时间为2014年1月20日，房管局向被告及其丈夫核发涉案房屋房产证的时间为2011年12月30日；被告以此主张原告的诉讼请求已超过2年的诉讼时效，称上述《房屋买卖合同》已约定剩余房款100000元应由买方在房管局受理交易递件成功当天内支付给卖方，而原告在房管局核发涉案房屋房产证之后（即房管局受理交易递件成功之后）一直未向被告主张剩余房款。原告对此不予确认，提交《新线存款历史交易明细清单》证明被告曾于2012年3月30日向其支付了剩余房款100000元中的50000元，同时提交《录音光盘》（原告主张该次通话时间为2013年11月23日，对话双方为“蒋XX”和“张XX”，原告称“蒋XX”即其本人，“张XX”即被告的丈夫张X，对话内容为“蒋XX”要求“张XX”还钱，“张XX”未答应还钱）和《通话记录》（录音光盘的文字版本）证明其多次通过电话要求被告及其丈夫张X支付剩余的50000元房款，以此主张诉讼时效中断，不存在超过诉讼时效的问题。被告对《新线存款历史交易明细清单》无异议；以《录音光盘》和《通话记录》超过举证期限，且录音资料为被告私自录制，没有经过鉴定，没有显示录音时间，部分录音无法听清为由，对此不予确认。
在本案审理中，原告提交了其于2014年1月15日与北京市XX签订的《民事委托代理合同》（内容为原告因本案纠纷委托了北京市XX的宋XX律师担任其委托代理人）及该所出具的发票（金额为5000元），要求被告支付律师费5000元。被告对上述《民事委托代理合同》和发票的真实性无异议。
另外，被告认为原告在本案中所主张的利息实则为违约金，其对原告要求按每日未付剩余房款50000元的1‰的计付标准没有异议。
被告主张原告曾与其达成口头协议，约定XX实际贷款额（400000元）与应付楼价余款（500000元）的差额（100000元）待原告户口从涉案房屋迁出后支付，后因原告一直未将户口迁出，故被告在2012年3月30日向原告支付了剩余房款50000元后，将另外一笔剩余房款50000元留作原告迁出户口的质押金、担保金，未向原告支付。原告不确认曾与被告达成上述口头协议，认为《房屋买卖合同》并未明确约定原告迁出户口的期限，也没有约定原告不迁户口的违约责任，更没有约定原告不迁户口被告有权拒付房款，事实上原告已积极履行户口迁出的义务，而被告家庭户口早于2012年3月迁入涉案房屋，故被告拒付剩余房款50000元无事实和法律依据。被告未提交证据证明其曾与原告达成上述口头协议；除《房屋买卖合同》第四条约定“卖方交楼后应及时迁出户口”外，本案现有证据均未显示原、被告就原告迁出户口及未及时迁出户口所应承担的责任等相关事项有过其他约定。
另查明，原告与其前夫华XX于2012年8月20日在广州市天河区民政局办理离婚登记，并于2012年8月21日签订了《离婚协议书》（加盖有广州市天河区民政局的公章）。《离婚协议书》中第二条财产分割第（3）项其他分割约定：“车牌为粤S×××××的捷达车及联想手提电脑及XX相机一部归华XX所有，其它所有财产包括现有服装店铺、所有家具电器电脑、现有流动资金、广州城市假日园房子（涉案房屋即位于该楼盘）余款等等，全部归蒋XX所有。”被告对此无异议。
本院认为，原告及其前夫华XX（卖方）与被告彭XX（买方）和广州市XX公司（经纪方）所签订的《房屋买卖合同》，既包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系，又包含了买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查原告及其前夫华XX与被告之间的房屋买卖合同关系。因原告与其前夫华XX已于2012年8月20日离婚，并签订了《离婚协议书》，约定涉案房屋的余款全部归原告所有，故本案中原告可以单独起诉被告。
关于剩余房款的问题。《房屋买卖合同》的附件约定：“合同三方就楼价款的交付方式及交易过户达成一致协议，并按下列第2种方式处理：2、按揭付款……（5）楼价余款：（贷款XX批准按揭的金额）500000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款XX扣除卖方所欠款项后直接拨入卖方在该贷款XX所开设的账户。XX实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方在房管局受理交易递件成功当天内与首期款一并转付给卖方。交易手续需在法定时间内完成，如因房管局或XX原因导致延迟，则时间相应顺延。”本案中，XX实际贷款额（400000元）与应付楼价余款（500000元）的差额为100000元，房管局核发涉案房屋房产证的时间为2011年12月30日，即房管局受理交易递件成功的时间在此之前，依照上述合同约定，被告应于2011年12月30日前向原告支付该房款差额100000元。但被告在2012年3月30日向原告支付了50000元后就未再向原告支付剩余房款50000元，已违反双方所签订的《房屋买卖合同》，故原告要求被告支付剩余房款50000元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张逾期付款利息的问题，实际应为原告依照《房屋买卖合同》第五条第（2）款要求被告支付的逾期付款违约金。由于本院已认定被告违反双方签订的《房屋买卖合同》，故被告应承担相应的违约责任。原告主张按每日未付剩余房款50000元的1‰支付违约金，被告对该计付标准无异议，且该计付标准未超过双方签订的《房屋买卖合同》中所约定的标准，故本院予以采纳。被告未依照《房屋买卖合同》中所约定的时间（即房管局受理交易递件成功之日）支付原告剩余房款，现原告要求被告自2012年2月18日起按每日未付剩余房款50000元的1‰支付逾期付款违约金至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。
关于律师费的问题。由于上述逾期付款违约金已可以弥补原告的损失，故原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。被告虽认为原告在涉案房屋交易递件成功之日后未再向其主张剩余房款，以此主张原告的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效，但根据上述查明的事实，被告曾于2012年3月30日通过XX转账的形式向原告支付了剩余房款50000元，该支付行为应视为被告仍在履行合同的付款义务，构成诉讼时效中断，原告向本院起诉的时间是在2014年1月20日，此时尚未超过2年的诉讼时效，同时，购房款是被告取得涉案房屋的物权应支付的对价，被告理应支付，故被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，判决如下：
一、被告彭XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蒋XX支付剩余房款50000元。
二、被告彭XX于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蒋XX支付逾期付款违约金（以剩余房款50000元为本金，自2012年2月18日起按每日1‰的标准计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）。
三、驳回原告蒋XX的其他诉讼请求。
被告彭XX如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告蒋XX。
本案受理费2040元，由原告蒋XX负担50元，被告彭XX负担1990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判长陈宇帆
人民陪审员龙国权
人民陪审员肖小琴
二〇一四年六月三日
书记员何嘉杰
罗小玲
