（2012）衢龙民初字第264号

原告:朱XX

委托代理人：江皎，浙江XX律师。

被告:张XX

原告朱XX为与被告张XX房屋买卖合同纠纷一案，于2012年4月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员祝XX独任审判，分别于2012年5月9日、2012年7月16日公开开庭审理。原告朱XX及其代理人江皎到庭参加诉讼，被告张XX经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱XX起诉称，2011年8月中旬，被告通过房屋中介机构向原告购买坐落在龙游县龙洲街道兴龙南XX的房屋，为此双方于2011年8月27日签订二手房买卖合同一份，该合同约定房屋价款为280000元，并约定签订协议时预付定金20000元，2011年9月19日之前再付款100000元，余款160000元待三证办好之后推迟一个月付清，被告付清全部款项以后原告再交房给被告使用。合同签订后，被告于2011年8月27日支付原告购房定金20000元，于2011年9月19日通过银行转款支付原告购房款100000元。2011年10月20日被告办妥三证，并于2011年11月20日转账支付原告购房款110000元，按照约定被告应当在取得三证以后，一个月后付清全部的购房款，但至今仍拖欠原告50000元购房款未付，并且强行入住。综上所述，原告认为，原、被告之间就房屋的买卖已经签订合同事实清楚，合同系经双方签字确认，显属有效，依法受法律保护。因此，对于被告违反合同约定的行为，依法应当承担相应的法律责任，被告长期拖欠原告购房款，给原告造成经济损失显现，为此要求被告支付房款50000元，并赔偿原告的利息损失。

被告张XX答辩如下：一、原告对本案所涉房产无所有权，没有将该房产出售给被告；二、原、被告在签订房屋买卖合同时，是因为相信中介已经审查卖方房产的所有权，事实上被告不清楚原告是否对该房产拥有所有权，被告支付原告定金及房款120000元，由中介办理按揭，并打入中介指定账户；三、被告在办理三证时才知道该房产的所有权人是华XX，故不再支付余款50000元，并要求与原告解除合同，赔偿损失；四、即使原告是受华XX的口头委托，原告的代理行为产生的利益应当由华XX承受，原告不是本案的诉讼主体；五、被告不知晓欠条的房主是否就是原告。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

原告朱XX为证明其主张向本院提交了以下证据：

一、原告身份证复印件、被告户籍证明各1份,证明原、被告身份主体资格；

二、房地产买卖合同1份，证明原、被告双方于2011年8月27日签订二手房买卖合同，根据该买卖合同约定房屋购买价款为280000元，并约定签订协议时预付定金20000元，2011年9月19日之前再付款100000元，余款160000元待三证办好之后推迟一个月付清，在被告付清全部款项以后原告再交房给被告使用的事实；

三、欠条、活期存折、龙游XX银行开户存款记录打印单、汪XX中国银行活期存折、中国银行客户回单各1份，证明被告多次支付原告房款共计230000元，尚欠50000元；

四、2012年4月18日原告代理人与被告的通话录音1份，证明原被告之间的买卖事实以及被告承认拖欠原告50000元购房款的事实；

五、2010年9月18日朱XX出具的委托书、结婚证、户口簿复印件各1份、身份证复印件2份、2010年10月11日受委托人汪XX与汪XX出具原告交付第三人华XX购房款231000元收条1份，证明原告委托汪XX、汪XX夫妻购买讼争房屋事实；

六、房地产买卖合同、购房定金收据各1份、银行存条2份、中国银行活期存折1份，证明2010年9月18日受委托人汪XX与第三人华XX签订购房合同、合同签订后支付华XX定金10000元，并分三次支付房款共计220000元；

七、华XX出具的收条1份，证明2010年10月15日华XX就已经将该讼争的房屋以231000元的房价转让事实；

八、2011年9月19日第三人华XX与被告房产过户交税证明1份，证明讼争房产核定的交税计税金额196400元；

九、公证委托费交付收据1份，公证书1份，证明因办理过户签名需要的委托书公证费和委托办理房产变更登记事项的事实；

十、证人汪XX、华XX证人证言各1份，证明华XX已经于2010年9月份将房产出手，原告委托了汪XX购买了该房产，并已经付清房产，也实际占有了该房产。

被告张XX为证明其主张向本院提交了以下证据：

十一、龙游县公证处公证书1份，证明房主华XX已委托汪XX办理房产出售有关手续，并言明无转委托权；

十二、龙房权证龙洲街道字第3-051421号房产证、龙游国用（2011）第101-3198号土地证各1份，证明该房产由华XX出售给被告，朱XX不享有上述房产的所有权；

十三、买卖合同1份，证明该房产由华XX出售给被告，并由汪XX代为办理，朱XX不享有上述房产的所有权的事实。

对原告所提供的证据，被告书面质证如下：

一、对2010年9月18日原告朱XX出具的委托书，被告认为委托人与受托人系委托人与中介机构关系，且本案受托人汪XX与该房争议有直接关系，汪XX既是房主又是受托人；

二、对2010年9月18日华XX与汪XX的房地产合同，被告认为该合同与本案没有关联性，且汪XX与汪XX系夫妻关系，而华XX又全权委托汪XX办理该房产的一切过户手续，本合同实际为夫妻合同；

三、对2010年10月11日汪XX出具的收条，被告认为该收条与本案无关，对其真实性有异议；

四、对2010年10月15日华XX出具的收条，被告认为该收条证明汪XX并不是朱XX的委托代理人，而是直接的购房者，与原告提供的2010年9月18日的委托书相矛盾；

五、对被告提供的电话录音，被告认为该录音不具有真实性，被告没有与录音中的人通话。

六、对其他证据的真实性无异议，但与本案无关。

对被告提供的证据，原告质证如下：

对证据十一无异议；

对证据十二无异议，该证据证明该房屋实际是华XX先转让给原告后由原告转让给被告，而非由华XX直接转让给被告；

对证据十三的真实性、合法性、关联性均有异议，原告是2011年8月27日将房屋卖给被告，而合同是2011年5月5日签订的，明显与事实不符，房子的转让价格也与本案事实及纳税凭证上的核定价格不符。

本院依职权调取了汪XX、华XX的询问笔录，对该份证据原告无异议，被告未到庭质证。

本院对本案的证据认证如下：

被告对原告所提供的证据三、八均无异议，原告对被告所提供的证据十一无异议，本院予以认定；对原告所提供的证据一、二，被告未到庭质证，视为放弃对该两项证据的质证权利，经本院审查，该两份证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，对本案事实具有证明力，本院予以认定；对原告所提供的证据四，本院认为该录音真实性无法认定，故对该证据本院不予认定；对原告所提供的证据十，被告未到庭质证，视为放弃对该证据的质证权利，证人华XX在庭审中陈述其房屋在2010年已经出售，房款已经全额收到，并办理了全权委托汪XX处理该房产的公证，证人汪XX陈述是原告朱XX委托其丈夫汪XX购买了华XX的房屋，房屋所有权暂未转移。本院认为证人华XX、汪XX的陈述可以与汪XX、华XX的笔录相互印证，与本案具有关联性，对原告所主张的事实具有证明力，故对证据十及汪XX、华XX的询问笔录本院予以认定；根据本院所认定的证据十，故对原告所提供的证据五、六、七、九予以认定。对被告所提供的十二，原告对其真实性予以认定，对其证明对象不予认定；对被告所提供的证据十三，本院认为该份房屋买卖合同与本案事实不符，本院不予认定。

本院认定事实如下：

2010年9月18日，原告朱XX委托汪XX购买位于龙游兴龙南XX房屋一套，同日受托人汪XX以自己的名义与房主华XX签订了房地产买卖合同，房款已经付清，但未办理房屋所有权转移手续，而办理了华XX全权委托汪XX妻子汪XX办理该房屋出售的相关手续的公证。后该房屋由原告朱XX占有。2011年8月27日，原告朱XX将该房屋出售给被告张XX，并签订了房地产买卖合同，该合同约定了房屋价款为280000元，并约定了房款支付方式及违约责任等。2011年9月22日、9月30日，被告张XX在汪XX的协助下分别办理了房产证和土地证。被告张XX共支付原告朱XX房款230000元，尚有50000元未支付。

本院认为，原告朱XX与被告张XX签订的房地产买卖合同合法有效，系双方真实意思的表示，应认定为有效合同。原告已按约履行了房屋交付的义务，被告未按约履行支付房款的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告抗辩称原告将房产出售给被告时其对该房产并没有所有权，该房产的所有权人是华XX，故被告无需将剩余房款支付给原告。本院认为汪XX受原告委托以本人名义与第三人华XX签订了房地产买卖合同，该合同合法有效，且已履行完毕，第三人华XX也未对该合同提出异议，并表示该合同已经履行完毕，合同所涉房产其今后也不会主张所有权。原告将本案所涉房产出卖给被告时和华XX之间虽未办理所有权转移手续，但原告朱XX已经按约将房产过户给被告张XX，根据双方合同约定，被告应在办好三证后一个月之后付清房屋余款，被告已于2011年9月30日之前办好三证。现原告要求被告支付剩余房款，并赔偿自2011年11月21日起至本判决生效之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十九条之规定，判决如下：

被告张XX支付原告朱XX房款50000元，并赔偿利息损失，利息自2011年11月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算，于本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1150元，减半收取525元，诉讼保全费550元，合计1075元，由被告张XX负担，于本判决生效后十日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

代理审判员      祝XX

本件与原本核对无异

书 记  员      杜  姗