朱XX、黄X等与XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0203民初1097号
原告：朱XX，男，1984年12月29日出生，汉族，住广东省仁化县。
原告：黄X，女，1987年3月4日出生，汉族，住址同上。
被告：XX公司。住所地：韶关市武江******。
法定代表人：周X，公司董事。
委托诉讼代理人：叶纬，广东XX律师。
委托诉讼代理人：杨X，广东XX律师。
原告朱XX、黄X与被告XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱XX、黄X，被告XX公司的委托诉讼代理人叶纬、杨X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱XX、黄X向本院提出诉讼请求：1、解除合同，退还原告已付全部购房款423423元（含已付贷款部分）；2、向原告计付自合同签订日起以全部购房款为基数按年利率5.6%计算至本案判决生效日止的利息（从2015年5月5日起暂计至2017年6月7日止为49632.14元）；3、按全部房价款的10%向原告支付违约金42342.3元；4、承担原告购买房屋所产生的一切税费，如测绘费、登记费、印花税、交易手续费等合计3000元；5、赔偿原告误工费、伙食费、交通费等合计6000元，精神损失费60000元；6、上述款项共暂计584397.44元，被告须于判决生效日起15天内给付原告，逾期将按照200元/天支付违约金；7、被告须于判决生效日起20天内办理完原告与贷款XX行解除或者终止合同的全部手续；8、房屋收房及物业等费用及责任与原告无关，被告须于判决生效日起20天内办理完原告终止XX行代扣水电费和物业费的全部手续；9、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、商品房为保利中景XX10幢2座703号；2、预测建筑面积80.51平方米，其中套内建筑面积66.64平方米，分摊共有建筑面积13.87平方米；3、购房总款为423423元，按套内建筑面积计价每平方米6353.89元。2016年7月，被告销售人员通知本人前往对涉案房屋进行预验收，原告发现实体房与购房时被告提供的房屋户型图严重不符，于是向被告投诉，经双方协商未果，之后原告两次向被告邮寄发出“拒绝收房通知书”。一、被告提供给原告的10栋户型鉴赏图，对原告选购涉案房屋有重大影响，被告对原告是一种要约行为，被告现违反，应承担违约责任。被告提供的中景XX10栋的户型品鉴图，明确标识了该楼层公共区域楼梯、电井布局和方位。据被告提供的户型品鉴图显示，03户型大门对出是窗户，大门左侧紧挨着的是水管井和弱电井，但涉案实体房大门对出的却是消防栓和楼梯间，而弱电井也变成了强电井。被告提供的户型品鉴图，对相关设施所作的说明和允诺具体确定，从根本上对原告选购涉案房屋的判断起了重大作用，户型品鉴图显示的03户型对出是通风向阳的楼道窗口，是导致原告选购涉案房屋的最直接因素。虽然该户型品鉴图未载入商品买卖合同，但对合同的订立有重大影响，属于要约行为，应当视为合同内容，被告应受该户型品鉴图的约束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任。二、被告在房屋销售、合同订立等环节存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。1、中景XX10栋02、03户型的公园样板房，被告存在刻意隐瞒户型及房屋公共区域相关信息。被告将本该在中景XX10栋实体房内设立展示的样板房，刻意设于芙蓉新城盆景XX内，且无任何关于商品房分摊的共用部位的具体说明及体现，更无法体现楼层平面公共区域布局如电梯、楼道等方向位置的信息，剥夺了原告对房屋实际信息的知情权。原告多次要求亲临所购房屋感受，但均被被告以安全为理由推脱，直至预验收时，才发现所购房屋结构与户型品鉴图不符。2、被告与原告签订合同时未告知原告中景XX10栋户型品鉴图1座和2座房屋共用部位的区别。原告有意认购大门对外是窗户的房屋，在户型品鉴图中显示是03户型，因被告提供的户型品鉴图并未区分1座和2座，致使原告以为1座和2座的03户型一致，如果两者存在区别，被告有义务对此进行如实告知。同时，被告在合同中也刻意隐瞒了户型信息，在合同附件一中连基本的南北指示都没有，导致无法分辨房屋具体朝向，而户型品鉴图中显示的水管井、弱电井也未标注，更没有标注1座和2座的区别，甚至连房屋栋数都未予标识。在合同附件二中没有任何商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置的说明及附图，更无项目及配套设施的平面示意图，明显隐瞒了涉案房屋大门对出是消防栓、楼梯间的事实。根据相关法律规定，被告提供的不真实、虚假的户型品鉴图，给原告财产及精神上造成的损害，应当依法赔偿。三、被告作为房地产企业，其发布的中景XX10栋户型品鉴图与实际不符，构成虚假广告行为。1、被告制作和发布的中景XX10栋户型品鉴图是不真实、不准确的，具体的不符的情况前面已经论述。2、被告制作和发布的中景XX10栋户型品鉴图与在住建部门备案审批的建筑工程施工图不一致。3、被告中景XX10栋户型品鉴图的销售行为，符合虚假广告的定义。四、在被告无法按时交付符合法定和约定条件的房屋及公用配套设施等情况下，原告就相关问题分别向市住房和城乡建设局、市工商局共发起5次网络问政。虽然每次网络问政都得到了回复，市工商局也曾主持原、被告进行调解，但均未果，没有实际解决问题。综上，被告作为XX有名的房地产公司，违背基本的诚信原则，虚假广告欺骗购房者，合同条款及附图故意隐瞒房屋情况，其行为应得到严惩，以彰显法律的公平正义，请求法院依法作出公平、公正的判决。
被告XX公司辩称：一、被告向原告出售以及提供的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》及附件的一切要求，不存在任何违约行为，原告无权要求解除合同。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，《户型品鉴图》并不在其中，也未经双方签字确认。因此，《户型品鉴图》并不属于《商品房买卖合同》的组成部分，没有合同上的法律效力。其次，《户型品鉴图》也不够成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，所谓“宣传资料视为要约”必须符合以下两个条件：其一为宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺必须要“具体确定”；其二为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。然而，涉案《户型品鉴图》并不符合上述两个条件：一方面，《户型品鉴图》上清晰明确注明了“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈XX为概念设计，一切以政府批准文本及商品房买卖合同为准”，由此说明，《户型品鉴图》并不能作为被告的允诺，其中的说明内容也是“无法具体确定”的；另一方面，根据被告的市场定价以及实际销售情况来看，对于同一楼层，《户型品鉴图》中02、03两个户型对外售价没有明显差异。换而言之，02、03两个户型不会因为大门所对的是电梯口或是窗口的区别而对户型价格产生任何重大影响。因此，《户型品鉴图》并非合同要约。《户型品鉴图》并非被告对外宣传、销售房屋时所必然提供的材料。事实上，这些材料仅在客户有进一步了解“户型内部格局”的需求时才用以辅助说明。简单而言，《户型品鉴图》的作用仅仅是为帮助部分客户大致了解所意愿购买房屋的内部格局，比如“面积”、“几厅几卫”、“厅卫的位置和划分”等相关“房屋内部信息”，其作用不是用于帮助了解外部格局。也正因为此，《户型品鉴图》所示03户型的内部格局与原告购买房屋的内部格局完全一致。最后，原告的基本诉求之一系“解除合同”，根据《根据中华人民共和国合同法》的规定，“解除合同”应当具备两个基本条件：一是合同合法有效；二是存在严重违约行为。既然原告意图解除合同，则说明原告首先认可了双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。至于原告所提出的被告存在的违约行为，实际上并不存在。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于标的房屋的信息及附件一《房屋平面图》和附件二《建设工程规划方案总平面图》，包括被告促销中心的“沙盘图”等信息，双方就买卖房屋的面积、位置、内容格局等重要信息的约定是清楚明确的，而最终被告所提供的房屋也符合这些约定，并符合双方约定的交楼标准。至于《户型品鉴图》，如前所述，并没有以附件形式作为合同的组成部分，也不属于合同要约，被告对《户型品鉴图》在使用过程中的注意事项也进行了明确提示，原告完全清楚该《户型品鉴图》仅具参考意义，不能作为被告的承诺。因此，被告并不存在任何违约行为，原告要求解除合同没有事实基础，亦没有法律依据。二、被告无需向原告承担任何违约责任。被告不存在违约行为，当然无需向原告承担任何违约责任，相反，原告应当就其拒绝收楼的行为承担相应的法律责任。综上所述，被告没有违约行为，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求，依法维护被告的合法权益。
经审理查明：原告朱XX、黄X系夫妻关系。2015年5月5日，原告朱XX、黄X与被告XX公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：140××××****），约定原告购买被告开发的位于韶关市武江区××中景XX××号房屋一套，并约定该房的预测建筑面积共80.51平方米，其中套内建筑面积66.64平方米，分摊共有建筑面积13.87平方米。关于计价方式与价款，双方约定该商品房按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6353.89元，总价款为423423元。关于付款方式及期限双方约定：“买受人应当于2015年5月5日前支付首期房价款93423元，余款330000元向XX行申请贷款支付。”关于交付时间和手续双方约定：“出卖人应当在2016年8月30日向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。”关于逾期交付责任双方约定：“（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民XX行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，原告即支付了首期购房款93423元给被告，余款办理了XX行按揭。2016年8月15日，被告向原告发出收楼通知书，原告则以被告所要交付的房屋不符合合同约定、影响通风采光为由诉至本院要求解除合同并赔偿相关损失。
另查明，据涉案10栋的户型品鉴图显示，03户型大门对出的是窗户，同时，在该户型品鉴图下方注有：“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈XX为概念设计，一切以政府批准文本及商品买卖合同为准。”的字样。现原、被告双方确认涉案房屋大门对出的实际是楼梯间。原告认为虽然上述户型品鉴图未载入合同，亦应当视为合同内容，被告应受该户型品鉴图的约束。
原告以被告所要交付的涉案房屋与户型品鉴图不符曾于2016年8月17日、2016年11月28日分别向被告邮寄发出《拒绝收楼通知书》。同时，原告曾于2016年8月9日、2016年8月25日、2016年8月31日向韶关市住房和城乡建设局发起网络问政；于2016年8月31日、2016年9月29日向韶关市工商行政管理局发起网络问政，原告的上述网络问政均已经得到答复。另外，韶关市工商行政管理局还曾主持原、被告双方进行调解，并出具了韶工商消调解字（2016）第1号《消费者权益争议调解书》，但调解未果。
再查明，被告具有房地产开发资质，并已经取得涉案房屋项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证。涉案房屋项目已于2016年7月29日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收合格后备案。
庭审中,原告明确表示其对涉案房屋的质量、面积及内部结构均没有异议，并明确其第四项诉讼请求为要求被告承担登记费80元、法律服务费400元，共计480元；并明确撤回其第六、七、八项诉讼请求。
本院认为，本案是合同纠纷，争议的焦点是：1、被告交付的涉案房屋是否符合法律规定及合同约定，原告要求解除合同并退回购房款有无依据；2、原告要求支付利息、违约金及赔偿其他相关费用有无依据。
关于第一个争议焦点：根据契约自由原则，原、被告于2015年5月5日签订的签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：140××××****）属双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合同条款未违反法律、法规的强制性规定，且双方均未对合同效力提出异议，本院确认该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，上述合同对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照该合同约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了购房款，被告应依X向原告交付符合法律规定及合同约定的房屋。现被告交付的房屋经验收合格备案，符合法律规定，同时亦符合合同约定，原告要求解除合同并退回购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告提出的被告交付的房屋与户型品鉴图不符，违反合同约定的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为邀约必须符合特定的条件，涉案户型品鉴图下方清晰明确注有：“本资料内所列空间设计仅供参考，所有结构与陈XX为概念设计，一切以政府批准文本及商品买卖合同为准”的字样。由此可见，涉案户型品鉴图中所作的说明是不明确的，仅具有参考意义，而一切应以政府批准文本及商品房买卖合同为准，故涉案户型品鉴图不够成合同要约，本院对于原告的上述主张不予采信。
关于第二个争议焦点，关于原告要求被告支付利息及违约金的诉讼请求，原告于庭审中明确上述该两项诉求的依据是被告逾期超过90日交付符合合同约定的房屋。如前所述，被告现所要交付的房屋经验收合格备案，符合法律规定，同时亦符合合同约定，且被告已经按合同约定于2016年8月15日向原告发出书面收楼通知书，被告不存在逾期交房的行为，故原告的上述两项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担登记费80元、法律服务费400元，共计480元的诉请，登记费、法律服务费并非被告所收取，故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其误工费、伙食费、交通费共计6000元，精神损失费60000元的诉请，如前所述，被告未构成违约，故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱XX、黄X全部诉讼请求。
案件受理费9644元，由原告朱XX、黄X负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 成燕萍
审 判 员 毛文芳
人民陪审员 李碧献
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 谷XX
