曾XX、王XX与徐XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

曾XX、王XX与徐XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初6841号
原告(反诉被告)：曾XX，男，1988年10月22日生，汉族，住湖北省。
原告(反诉被告)：王XX，女，1978年1月20日生，汉族，住山东省乳山市。
两原告的共同委托诉讼代理人：崔X，中XX集团(上海XX律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：李XX，中XX集团(上海XX律师。
被告(反诉原告)：徐XX，女，1967年1月30日生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：郭XX，上海XX律师。
委托诉讼代理人：陈XX，上海XX律师。
第三人：胡XX，男，1965年10月24日生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：胡XX，女，1989年10月15日生。
原告曾XX、王XX与被告徐XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。审理中，经原告申请，本院追加胡XX作为第三人参加诉讼。本案于2017年8月16日、2017年9月11日两次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人崔X到庭参加了第一次庭审，被告徐XX及其委托诉讼代理人陈XX、第三人胡XX到庭参加了第二次庭审，原告曾XX、两原告的共同委托诉讼代理人李XX、被告的委托诉讼代理人郭XX、第三人的委托诉讼代理人胡XX两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾XX、王XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》及《关于对的补充协议》(以下简称“《补充协议》”)，协助原告办理过户手续并配合办理贷款手续；2、判令被告将房屋交付给原告；3、判令被告支付逾期交房的违约金(以1,045,000元为基数，按日万分之五，自2016年11月1日起计算至实际交房之日止)；4、判令被告赔偿原告因本案申请财产保全向中国XX公司支付的担保费用4,425元。事实和理由：2016年8月12日，经案外人上海XX公司居间介绍，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告将坐落于上海市松江区新桥镇明中XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给原告，转让价款为2,950,000元，并约定双方于2017年4月1日前办理过户手续。合同签订后，原告按约支付了1,045,000元的购房款，但被告却迟迟不配合原告办理XX行贷款手续、过户手续。根据双方签订的《关于对的补充协议》(以下简称《补充协议》)的约定，被告应当于2016年11月1日交房，但被告至今未交房。依据《上海市房地产买卖合同》第十条的约定，被告应当支付逾期交房的违约金。因本案财产保全，原告还额外产生了4,425元的担保费用损失。据此，原告提出以上诉请。
被告徐XX辩称：不同意原告的诉请。签约时居间方明确告知被告在2016年11月左右可以拿到房屋全款，现原告的已付款仅为1,045,000元；被告一直配合原告办理贷款手续，其于2017年3月2日、2017年3月4日、2017年3月16日都去过贷款XX行，但原告和居间方均未到场，且XX行工作人员告知其因原告限购，即使办理了贷款也无法过户；上海市房地产买卖合同约定的交房日期为2017年4月1日，现原告也未付清全款，主张逾期交房违约金并无依据；原告曾于2017年4月11日因自身限购，与被告协商解除合同，并提出补偿被告2万元，被告鉴于损失过大没有同意。
第三人胡XX称：其同意被告的意见。不同意继续履行合同，原告和居间方均告知其在2016年11月房款付清，但原告至今未付清房款，合同目的不能实现。第二次庭审中，第三人陈述因其与被告夫妻关系不好，其于2017年4、5月份才知道系争房屋出售给原告了。2017年5月1日左右，其告知居间方要求原告十天内付清房款余款，原告若能在此期限内付清，其同意继续履行合同。但原告未能在十天内付清房款，故其目前不同意继续履行合同。
同时，被告徐XX向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2017年5月24日解除；2、判令原告支付逾期付款违约金47,500元(以1,900,000元为基数，按日万分之五，自2017年4月1日起计算至2017年5月24日止)；3、判令原告支付2017年3月1日至2017年5月24日的租金补贴款10,000元；4、判令原告支付解除合同的违约金590,000元。事实和理由：2016年8月12日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告以2,950,000元的价格将系争房屋出售给原告。签订合同时，居间方告知被告因年底贷款周期比较长，故将过户及交房时间约定在2017年4月，但实际原告和居间方隐瞒了原告限购的事实。签订合同后，被告一直积极配合原告办理贷款手续，但被告去XX行时却未见原告及居间方，XX行工作人员亦告知被告在签订买卖合同时原告处于限购状态。原告至今未配合办理过户手续，更未在过户前补足剩余房款，依据买卖合同第六条的约定，原告应当支付逾期付款的违约金。2017年4月11日，原告在限购无法购房的情形下，突然短信通知被告要求解除合同并愿意补偿2万元，但被告认为补偿金额过少遂未同意。2017年5月3日，被告催促原告在7日内支付剩余购房款，但原告未能履行。2017年5月23日，被告向原告发出了解除合同的通知函。被告认为，原告至少应当在买卖合同约定的过户日期前付清全款，但原告至今未付清，导致被告合同目的无法实现，依据合同法第九十四条第3款的规定，被告现行使合同解除权。另，系争房屋出售前，被告一直委托居间方对外出租，原告为保障后期交房顺利要求被告不要出租，并同意给予被告房屋租金补偿，故双方签订了《补充协议》，但原告租金补偿仅支付至2017年2月底，已构成根本违约。综上，依据《上海市房地产买卖合同》第九条、补充条款第四条以及《补充协议》的约定，被告提出以上反诉请求。关于解约违约金590,000元，系被告按照总房价款的20%自行计算，合同中并无约定。
针对被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求。违约方系被告，被告无权要求解除合同；被告拒绝配合原告办理XX行贷款手续，导致原告迟延支付剩余购房款，被告要求支付逾期付款违约金没有依据；因被告未实际交房且私自更换门锁，亦不配合办理XX行贷款，故原告在支付4个月补贴款后未继续支付，现愿意支付2017年3月1日至2017年5月24日的租金补贴款10,000元；被告主张解除合同违约金没有依据。
针对被告的反诉请求，第三人胡XX称：其同意被告的反诉请求。
经审理查明：被告与第三人系夫妻关系，系争房屋自2016年8月4日起登记在被告徐XX名下。
2016年7月22日，被告出具一份《定金收据》，载明收到原告支付的购房定金150,000元。
2016年8月11日，被告出具两份收据，分别载明收到原告支付的购房款435,000元、300,000元。
2016年8月12日，两原告作为买受人、乙方，被告作为卖售人、甲方，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方。合同第二条约定，房屋转让价款为295万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确……第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2017年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年4月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行……。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行……补充条款(一)第一条约定：经甲乙双方协商一致，该房屋过户交易税费、手续费由双方共同承担，甲方承担支付交易税收15万元，并于甲方收到乙方全部首付款后将其承担的税收转账给乙方，由乙方统一纳税，保证甲方出售该房屋净到手房款为280万元整；从签订本合同之日起，如遇国家和地方政府出台相关政策而产生的增加和减少费用，按规定由乙方承担和享受。第四条约定：如乙方原因造成贷款发生困难或贷款不足，则乙方承诺在交易过户前以现金补足房款；如因贷款XX行原因，造成乙方贷款批准或放贷延迟，甲、乙双方约定同意按XX行批准、放款日顺延，合同约定的交易环节时间将随之顺延；乙方贷款费用自理。附件三付款协议约定：一、2016年7月16日，乙方支付给甲方购房定金85,000元；二、2016年7月20日，乙方支付给甲方购房定金65,000元；三、2016年8月11日，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，乙方支付甲方房款735,000元；四、2016年8月16日前，乙方支付甲方房款16万元；五、2017年4月1日前，乙方持贷款XX行已经批复的贷款额度为190万元的合同，与甲方共同前往交易中心办理过户手续；六、乙方贷款190万元整由贷款XX行直接放款至甲方账户。同日，甲乙双方进行房屋交接，乙方支付甲方尾款5,000元。该合同及附件另对其它事宜作了约定。
同日，两原告作为购买方、乙方，被告作为出售方、甲方，签订一份《补充协议》，约定：乙方自2016年11月1日起支付甲方提前交房补贴款，标准为5,000元/月，乙方提前每两个月支付甲方一次，直至甲方收到该房屋全款为止。关于该份补充协议，原告陈述：当时系争房屋被告仍在出租，原告希望被告将租客赶走，故给予被告租金补贴，其共支付了四个月的租金补贴，当时原告没有装修的钱款，因此在这四个月内没有要求被告或者中介交房，原告认为房屋钥匙在中介处，也就是掌控在原告手中了。2017年1月底原告准备装修时，去中介处拿钥匙，发现门锁锁芯换掉了，遂未支付后续的款项。被告陈述：所谓“提前交房补贴款”就是租金的补偿。当时前面租客的租期已到，中介说年底贷款周期长，被告就要求将房屋再次出租。原告担心以后房子不好收回，就提出来补贴给被告租金。钥匙一直在中介处。原告也从未向被告提出过要求交房。
同日，被告出具一份收款收据，载明收到原告支付的购房款16万元。
2016年10月29日，原告向被告发送短信，载明“……差点忘记给您转房租了！我还是转到您上次给到的工商XX行那张卡里嘛！我给您转11月和12月两个月的，一起10,000元……”。
2016年10月30日，原告向被告转账1万元，载明“11月12月房租”。
2017年1月2日，原告向被告转账1万元，载明“1月-2月房租”。
2017年4月11日，原告向被告发送短信：“我相信我小曾不是为了违约金，我们是抱着解决问题的态度来和你沟通，如果您还是不讲理，一不表明态度又不沟通的话，那就没办法沟通解决了，签订合同的时候我也是有录音的，您上次也说去外地一个星期，我也理解，即便你说不想卖了，我们也不想大家不愉快，那就好好解除掉合约，该退给我的钱退给我就行了，所以请你务必给出态度”。被告认为该短信系原告通知被告解除合同，原告称是因多次联系被告无果，发送该短信是希望被告能够给予回应。
2017年5月3日，被告向原告发送《催告函》，要求原告于2017年5月10日前支付全部购房款、补贴款，若原告仍不履行，则将解除合同。
2017年5月23日，被告向原告发送《解除合同通知函》，通知原告解除合同。
另查明：原、被告曾于2016年8月11日就买卖系争房屋签订过一份《上海市房地产买卖合同》，约定的交房日期为2016年11月10日前、过户日期为2016年9月30日前。附件三第四条、第五条约定的XX行贷款金额为206万元。其它条款与双方在2016年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》一致。审理中，原告陈述：之所以签订两份网签合同，一是因为在8月11日签完合同后，发现原告王XX的社保有三个月系补缴，不满足连续缴满60个月的规定，需要延长几个月才满足，故8月12日的合同对过户时间和交房时间都作了延后；二是因为被告要求追加首付款。对此，被告仅认可第二个原因，并称原告从未跟其说过社保问题，只是说年底贷款周期长，需要拖后几个月的时间。
审理中，原告申请证人金XX出庭作证。证人陈述：其是本案原、被告房屋买卖的经办人；其在2017年3月陪同被告去过贷款XX行，当时XX行工作人员让被告先填写资料，被告因资料单空白且质疑首付款金额不对，故没有签字；后证人又约了被告几次但均未约成，有时被告未按约定时间到场，有时被告突然到场但证人有其他事情没时间陪同；其曾于2016年8月11日晚上向被告发送短信，表示2016年11月拿到全款，但当时是依据居间合同的约定所做的推测，在签完8月11日的网签合同准备办理审税时，才发现原告并无购房资格，发送短信时其并不知道原告限购；发现原告限购后，其次日约双方进行沟通，对原告社保还差几个月才满足购房条件的事实特地跟被告作了说明并重签了网签合同；当时被告租客已退租，距离本案交房时间还有几个月，被告表示不满，于是双方签订了《补充协议》，其认为被告是同意将房屋钥匙交给原告并由原告使用房屋的；房屋钥匙一直在中介处，原告曾打电话询问何时可以拿钥匙，证人回复随时都可以，但原告实际并未来领取。原告认可上述证人证言。被告不认可上述证人证言，被告称：证人在2016年8月11日明确表示2016年11月能拿到全部购房款，发送短信时证人已经知道原告限购，8月12日之所以重签网签，是因为中介和原告告知其要追加首付款。2017年3月，其共去过贷款XX行三次。第一次去，XX行工作人员拿出一张空白的纸让被告签，关于贷款金额等都没有记载，当时材料上确实有两原告的签字，但是否是两原告本人所签被告不清楚，故要求原告亲自过来确认；第二次去，因被告名下已经有5张农业XX行的卡，无法办理新卡；第三次去，XX行工作人员说原告签订合同时是限购状态，需要重新签订合同才能办理贷款，被告认为这样周期太长。原告三次均未到场，故三次被告均未在贷款材料上签字。房屋钥匙一直在被告处，补充协议不以实际交房为目的，仅仅是租金的补偿。
审理中，原告提供了个人信贷业务申请表、个人征信业务授权书以及与贷款XX行员工胡X的微信记录，以证明其于2017年2月24日就办好了XX行贷款手续，中介和XX行均告知其后续无需再去了，只需要被告去签字即可。对此被告认为原告未提供原件，真实性无法确认。
原告还提供了一份2016年8月12日原、被告和中介的录音，被告对于真实性无异议，但认为录音不完整。在该份录音中，徐XX说：“你要住，你就必须付我房租，你不住就赶快租出去，哪一天钱付清了，接下来我就退给你房租”、“有人租就租掉，钱付我，我就把房租退给她”。曾XX说：“……万一不行，我们到时候是要自己住的，我们就付给徐XX租好了”。王XX说：“现在就等于是8月份嘛，9月份，至少需要3个月的办理时间，还有社保”，徐XX说：“知道这么拖我就不卖了……”中介金XX说：“不是昨天催他搞快一点，还不知道这个事情，可能还要过段时间才知道这个事情，对的，还不去拉这个事情呢”，徐XX说：“还不去拉”。徐XX还说：“你这个拖三个月的话，贷款一个月之内能搞定的吧”。
审理中，原、被告双方确认：原告已付房款为1,045,000元，后被告将其应承担的税费部分共计15万元退还原告；原告要求继续履行、被告要求解除的均为2016年8月12日双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。现两原告已将购房款190万元交至本院。
以上事实，有上海市房地产登记簿、收据、上海市房地产买卖合同、补充协议、短信、转账凭证、催告函、解除合同通知函、录音、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2016年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案争议焦点在于：双方于2016年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是否应当继续履行，被告是否有权行使合同解除权。
根据双方于2016年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》第九条约定，被告未按合同约定期限付款的，应向被告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。可见，即使原告逾期付款，被告也不享有约定解除权。被告称因原告未能在约定期限内获得贷款审批，也未能在2017年4月1日前以现金方式补足，致使合同目的无法实现，故其有权行使法定解除权。然上述《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)中的第四条约定，如原告原因造成贷款发生困难或贷款不足，则原告承诺在交易过户前以现金补足房款。现从原告提交的证据看，其于2017年2月24日办理了贷款申请手续，而从被告的陈述来看，其三次未在贷款材料上签字的理由均不构成不协助原告办理贷款的合理理由。即便如被告所言，XX行工作人员确实告知过被告需要重新签订网签合同才能办理贷款，也并不免除被告在本案所涉买卖合同中的协助办理贷款义务。况且，被告也未举证证明是因原告的原因造成贷款发生困难或贷款不足。因此，被告无权要求原告在过户前以现金方式支付190万元房款，被告以此为由主张行使法定解除权，缺乏依据，故本院对于被告要求确认合同已解除、并要求原告支付解约违约金的反诉请求不予支持。
关于原告要求继续履行合同、被告协助办理过户手续的诉请。系争房屋虽登记在被告一人名下，但该房屋系被告与第三人在夫妻关系存续期间所购，应属夫妻共同财产。第三人称其2017年4、5月份才知道系争房屋出售给原告了。2017年5月1日左右，其告知居间方要求原告十天内付清房款余款，原告若能在此期限内付清，其同意继续履行合同。但原告未能在十天内付清房款，故其目前不同意继续履行合同。由此可见，虽然无证据证明被告在出售系争房屋前获得第三人的授权，也无证据证明在房屋买卖过程中被告构成表见代理，但在第三人知道房屋买卖事宜之后，并未对被告单方出售房屋提出异议，仅是要求原告尽快付清房款，第三人的该行为表明其已认可出售房屋的事实。故原告要求继续履行合同、并要求被告协助办理过户手续，并无不当，本院予以支持。
关于原告要求被告配合办理贷款的诉请，因被告已明确表示不同意继续履行合同，而贷款能否亦不仅仅取决于被告配合与否，更需XX行根据相关规定予以审核批准，故本院对该项诉请不予支持。
关于原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金的诉请，因房屋交付是合同继续履行的内容之一，故本院对原告要求被告交付房屋的诉请予以支持。至于逾期交房违约金，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三约定，交房时间为被告收到190万元购房款之日，而截止2017年4月30日，原告的贷款尚无着落，其也未提供证据证明有能力以现金方式支付该笔房款，此时被告有权行使后履行抗辩权而拒绝交付房屋。故本院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。
关于原告要求被告赔偿因本案财产保全产生的4,425元担保费用的诉请，无合同和法律依据，本院不予支持。
关于被告要求原告支付自2017年3月1日至2017年5月24日的租金补贴款的反诉请求，因原告表示同意支付，故本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)曾XX、王XX与被告(反诉原告)徐XX于2016年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》及《关于对的补充协议》继续履行；
二、原告(反诉被告)曾XX、王XX于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐XX购房款1,905,000元；
三、被告(反诉原告)徐XX于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)曾XX、王XX办理上海市松江区新桥镇明中XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权登记至原告(反诉被告)曾XX、王XX名下；
四、被告(反诉原告)徐XX于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付给原告(反诉被告)曾XX、王XX；
五、原告(反诉被告)曾XX、王XX于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐XX租金补贴款10,000元；
六、驳回原告(反诉被告)曾XX、王XX的其余本诉诉请；
七、驳回被告(反诉原告)徐XX的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31,188元，减半收取15,594元，反诉案件受理费5,179元，财产保全费5,000元，合计诉讼费25,773元，由原告(反诉被告)曾XX、王XX负担149元(已付)，由被告(反诉原告)徐XX负担25,624元(已付5,179元，余款20,445元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　李　明
二〇一七年十月二十四日
书记员　亓XX
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。