XX龙山宾XX等与谭XX房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

XX龙山宾XX等与谭XX房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书
XX市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）沪01民终8888号
上诉人（原审被告、反诉原告）：XX龙山宾XX，住所地XX市松江区新桥镇新南XX****。
投资人：李XX。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李XX，男，1978年6月19日生，汉族，住XX市松江区。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：庄XX，XX市XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭XX，男，1970年8月16日生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：陈知度，XXXX律师。
上诉人XX龙山宾XX、李XX因与被上诉人谭XX房屋租赁合同纠纷一案，不服XX市松江区人民法院（2019）沪0117民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人XX龙山宾XX、李XX及共同委托诉讼代理人庄XX，被上诉人谭XX及其委托诉讼代理人陈知度到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人XX龙山宾XX、李XX上诉请求：撤销一审判决第二项，依法重新计算房屋使用费。事实和理由：双方在租赁协议中约定的前四年固定租金，后每隔三年递增一次的计算方式，是双方根据市场惯例所作的基本约定，而不是特别约定，该约定也只限在合同期范围内遵从；上诉人提供了大量证据，证明被上诉人方不断滋事，骚扰上诉人的合法经营行为，使上诉人被迫停业。故一审法院所判定的使用费标准没有法律和事实依据，对被上诉人具有严重过错未能正确认定，恳请二审法院重新作出公正裁决。
被上诉人谭XX辩称，一审法院参照双方租赁协议的约定，所判决的使用费标准是合理的，且该标准亦低于当前市场标准，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。
谭XX诉至一审法院请求：1、判令XX龙山宾XX立即搬离坐落于XX市松江区XX镇XX街XX弄1号1-4层房屋（以下简称系争房屋）并返还给谭XX；2、判令XX龙山宾XX支付谭XX自2016年10月1日起至系争房屋实际返还之日止的使用费，按人民币（以下币种相同）257,343.55元/年（223,777元/年×1.15）的标准计算，扣除已付的278,341.03元；3、判令XX龙山宾XX向谭XX支付自2016年10月1日起至系争房屋实际返还之日止的违约金，按67,133元/年（223,777元/年×0.3）的标准计算；4、判令李XX对XX龙山宾XX的债务承担无限连带责任。
XX龙山宾XX、李XX提出反诉请求：判令谭XX赔偿XX龙山宾XX、李XX装修设施设备的残值损失389,523元。
一审法院认定事实：XXXX公司（以下简称XX公司）为系争房屋的开发商。在XX公司将系争房屋售予谭XX及成立之前，XX公司将包括系争房屋在内的房屋出租给了XX龙山宾XX。2012年4月18日,基于上述买卖关系，谭XX经核准登记为系争房屋的权利人。
鉴此，谭XX（甲方）与XX龙山宾XX（乙方）签订《商铺租赁协议》一份。该协议约定：甲方将总建筑面积为544平方米的系争房屋出租给乙方；租赁期限为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止；租金每3个月支付一次，乙方应当提早10天支付给甲方，拖欠30天按违约责任支付双倍租金给甲方；第一至四年的年租金为169,208元，第五至七年每年在上一年的基础上“提增”15%，第八至十年每年在上一年的基础上“提增”15%等。
上述协议签订后，双方均依约履行相应义务。XX龙山宾XX除了向谭XX支付上述协议约定租期内的租金外，还向谭XX支付了使用费278,341.03元。期间，2016年12月5日、2017年11月28日、2018年3月1日,包括谭XX在内的小业主多次致函XX龙山宾XX、李XX，要求搬离系争房屋，并结清费用等，但均未果，遂涉讼。
一审另查明，XX公司与XX龙山宾XX曾先后签订过以下三组合同及协议：
第一组：XX公司（甲方）与XX龙山宾XX（乙方）签订的《房屋租赁合同》。约定：甲方将其合法拥有的房屋坐落于XX市松江区XX镇XX街XX弄1-16号楼的（三楼、四楼）的四至，及1号、2号楼的（一楼、二楼），16号楼后半间（一楼、二楼）作为消防出口，出租给乙方。该合同第3.1条约定，租赁期限10年，签订合同后甲方给予乙方在2006年9月30日前免租金、装潢设计和进场准备工作以及进行施工装潢和试营业期，租金计算从2006年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满后乙方需要续租，甲、乙双方再做协商决定，在同等条件下乙方有优先承租权。该合同另对其他相关事项进行了约定。上述合同首部载明的乙方代表为徐X。
2007年7月9日，XX公司与XX龙山宾XX签订《补充协议》一份。载明：双方经协商，同意陈X辞去XX龙山宾XX法人代表总经理职务，并同意改由徐X担任上述职务，XX公司与XX龙山宾XX的租赁协议及本次补充协议继续有效。陈X在协议尾部XX龙山宾XX原法人代表处签字，徐X在协议尾部新法人代表处签字。
第二组：XX公司与XX龙山宾XX签订《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁物以及第3.1条约定的内容与上述第一组合同一致。上述合同首部载明XX龙山宾XX代表为江X。
2008年8月1日，XX公司与XX龙山宾XX签订《补充协议》一份。载明：双方经协商，同意徐X辞去XX龙山宾XX法人代表总经理职务，改由江X担任上述职务，XX公司与XX龙山宾XX的租赁协议及本补充协议继续有效。徐X在协议尾部XX龙山宾XX原法人代表处签字，江X在协议尾部新法人代表处签字。
第三组：XX公司与XX龙山宾XX签订《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁物以及第3.1条约定的内容除了与上述第一、二组合同一致外，另载明租赁期限分两个阶段，第一阶段10年，第二阶段为合同延续4年，租赁期满XX公司同意XX龙山宾XX续租四年，从2016年10月1日起免租三个月装修。同时，该合同附件还载明了租赁物中各小业主的姓名。
就该合同的具体签订时间，若按XX龙山宾XX、李XX以及XX公司在另案中的不同陈述，至少可以确定最晚签订于2011年6月。现XX龙山宾XX、李XX遂基于该合同的约定，提出了如上租赁期间尚未届满的辩称意见。而谭XX对此不予认可。
一审再查明，XX龙山宾XX于2006年11月2日依法成立，其类型为个人独资企业，现登记的投资人为李XX。
一审中，谭XX就其主张的使用费的计算标准及违约金称，约定的租金不是固定不变的，现递增的15%属于合理的预期利益，故其参照约定提出如上主张。合同期内，XX龙山宾XX、李XX未按约定支付租金，则应向谭XX支付违约金。合同期外，XX龙山宾XX、李XX未按原约定支付使用费，反而不需要支付违约金，这是不合理的。违约方不能因自己的违约行为而获益。现其按违约金为欠付租金的一倍的约定，并自愿调低至按一年租金的30%计算违约金。对此，XX龙山宾XX、李XX认为，一般而言，使用费可参照租期届满前的租金标准计算，现因谭XX的干扰行为导致其歇业，故由法院在此基础上酌情扣减使用费。此外，租赁期间届满后，谭XX不能以租期内的违约条款向其主张违约金。
XX龙山宾XX、李XX提供委托书、照片、报警记录、询问笔录、租房框架协议、保证书等证据，欲证明谭XX等业主授权他人实施锁门、24小时驻守、清场以及睡在宾馆大厅等行为，致使2017年10月至2018年3月无法正常营业，导致其失去对宾馆的控制，故其不应支付或少付系争房屋的使用费。对此，谭XX认为，其虽然授权他人收回系争房屋，但是XX龙山宾XX、李XX马上报警，报警以后随即解决了上述问题，XX龙山宾XX、李XX未因此丧失对系争房屋的控制，故XX龙山宾XX、李XX应当支付系争房屋使用费。同时，谭XX提供处罚书及照片，欲证明XX龙山宾XX因未执行住宿登记制度，被责令停业整顿三个月，故无法正常营业与其无关。XX龙山宾XX、李XX对该证据真实性无异议，但认为该证据不足以反驳其如上意见。
此外，XX龙山宾XX、李XX提供转让协议（2013年6月30日签订）、账户交易明细清单以及前述第三组房屋租赁合同，欲证明其以326万元自周X处受让取得XX龙山宾XX；因转让时可经营7年，故按7年进行折旧；现因上述妨碍行为，致其无法经营，故按系争房屋面积占整个租赁物面积（2,604.86平方米）的比例主张剩余4年的折旧损失。对此，谭XX认为，对整个租赁物的面积无异议，其余意见同其反诉答辩意见。
一审法院认为，本案争议焦点在于：1、谭XX与XX龙山宾XX之间有关系争房屋的租期期间是否届满；2、若租赁期间业已届至，则系争房屋使用费的计算标准如何认定、XX龙山宾XX、李XX是否应当向谭XX支付违约金，以及谭XX应否向XX龙山宾XX、李XX赔偿残值损失。
有关租赁期间是否届满问题。基于合同法关于买卖不破租赁的规定，谭XX在受让系争房屋后与XX龙山宾XX签订的《商铺租赁协议》系当事人的真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。根据该协议关于租赁期限至2016年9月30日止的约定，谭XX与XX龙山宾XX之间有关租赁系争房屋的期间明显业已届满。XX龙山宾XX、李XX有关系争房屋租赁期间尚未届至的辩称意见，不予采纳。其理由如下：XX龙山宾XX、李XX提出如上答辩意见，其所依据的前述第三组合同系谭XX与XX龙山宾XX缔约后方才签订。彼时，XX公司已非系争房屋权利人，对此XX龙山宾XX已属明知。而且，无充分证据证明谭XX事先授权或事后追认该合同。因此，即便该合同有效，对谭XX亦不具有约束力。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，谭XX在上述约定租赁期间届满后，多次要求XX龙山宾XX返还系争房屋，故XX龙山宾XX继续使用系争房屋已无事实和法律依据。因此，对谭XX要求XX龙山宾XX搬离并返还系争房屋的诉讼请求，予以支持。
有关使用费以及违约金问题。本案中，根据上述租赁期间业已届满的裁判理由，并结合查明的谭XX在租赁期间届满后要求XX龙山宾XX返还系争房屋未果的事实，XX龙山宾XX在租赁期间届满后占有系争房屋的行为构成无权占有，其理应基于该占有行为向谭XX支付系争房屋使用费。此为其一。其二，按谭XX本人与XX龙山宾XX之间直接签订的《商铺租赁协议》的约定，前四年的年租金数额固定不变，第五至七年的年租金在第四年年租金的基础上“提增”15%，第八至十年的年租金在第七年年租金的基础上再“提增”15%。此属双方对租金调价问题作出的特别约定，以保障谭XX就房屋租金上涨利益的合理预期，故在计算使用费时可充分尊重当事人意思表示适用上述协议中租金标准及调价幅度，该做法亦不会造成利益失衡。因此，对谭XX主张的使用费的计算标准，予以采纳。XX龙山宾XX、李XX有关参照约定的第十年的租金标准结算使用费的意见，不予采纳。其三，XX龙山宾XX、李XX关于不付或少付使用费的抗辩意见，因其提供的照片、报警记录、询问笔录等证据只能证明一时的状态，无法证明其持续性，报警后警方随即作出相应处置，故锁门等行为的严重程度尚不足以影响到需要扣减使用费。因此，对XX龙山宾XX、李XX如上抗辩意见，不予采纳。其四，谭XX与XX龙山宾XX之间在《商铺租赁协议》中约定的违约金，其效力范围只及于原合同期限内若XX龙山宾XX逾期向谭XX给付租金，则XX龙山宾XX应当向谭XX承担的违约责任。该协议期满后，XX龙山宾XX无权占有系争房屋，按前述裁判理由其应当向谭XX支付使用费。谭XX无权再基于该协议向XX龙山宾XX主张其所谓的未按原协议约定期限支付使用费的违约金。因此，对谭XX有关违约金的诉讼请求，不予支持。
此外，XX龙山宾XX系个人独资企业，其投资人为李XX，按个人独资企业由投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的规定，对谭XX要求李XX对XX龙山宾XX的债务承担无限责任的诉讼请求，予以支持。
有关残值损失赔偿问题。相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，基于前述有关租赁期间业已届满的裁判理由，在当事人没有除外约定的情形下，鉴于谭XX明确不同意向XX龙山宾XX、李XX赔偿该部分损失，故对XX龙山宾XX、李XX的反诉请求，不予支持。
至于追加第三人问题。按相关法律的规定，追加第三人的基本前提是本案处理结果同他有法律上的利害关系。本案中，主要需要处理的是谭XX与XX龙山宾XX之间有关系争房屋租赁的合同关系。XX公司以及周X均非该合同项下的缔约主体。李XX与周X之间的关系，以及基于前述第三组合同可能会衍生涉及到XX公司的问题，与谭XX无涉，与本案无关。因此，对XX龙山宾XX、李XX关于追加当事人的申请，不予准许。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，于二〇一九年四月二十九日作出判决：一、XX龙山宾XX于判决生效之日起十日内搬离坐落于XX市松江区XX镇XX街XX弄1号1-4层房屋并将该房屋返还谭XX；二、XX龙山宾XX于判决生效之日起十日内支付谭XX自2016年10月1日起至搬离并返还上述房屋之日止的使用费（按257,343.55元/年的标准计算，需扣已付款278,341.03元）；三、李XX对XX龙山宾XX上述第一、二项义务承担无限清偿责任；四、驳回谭XX的其余诉讼请求；五、驳回XX龙山宾XX、李XX的反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9,559元，减半收取4,779.50元,反诉案件受理费3,571元，合计诉讼费8,350.50元，由谭XX负担1,151元，由XX龙山宾XX、李XX负担7,199.50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人均确认双方在租赁协议中未对租赁期满后的使用费标准作出约定。据此，一审法院参照了双方在租赁协议中对租金的约定，并充分考虑了当事人的意思自治及利益平衡，从而支持了被上诉人所主张的使用费的计算标准，并无不当。上诉人XX龙山宾XX、李XX虽对此提出异议，然并未提供相应证据予以反驳，故上诉人XX龙山宾XX、李XX的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人XX龙山宾XX、李XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,199.50元，由上诉人XX龙山宾XX、李XX共同负担。
本判决为终审判决。
审判长　何XX
审判员　李XX
审判员　潘俊秀
二〇一九年八月六日
书记员　万XX
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……