袁X与胡XX、陈XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

袁X与胡XX、陈XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第8328号
原告袁X。
委托代理人陈知度，上海XX律师。
被告胡XX。
被告陈XX。
原告袁X诉被告胡XX、陈XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告袁X及其委托代理人陈知度、被告胡XX到庭参加诉讼。被告陈XX本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告袁X诉称，原告于2009年10月11日向被告购买上海市浦东新区杨新XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种相同）69万元。原告按约支付了房款，被告也履行了交房和过户手续，但被告一直未将其女儿陈XX的户口迁出。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第六页补充条款第4款约定，被告应当在交房前迁出户口，如逾期未迁出则按每天100元向原告支付违约金，逾期达15天仍然未迁出户口的按照合同第十条处理。该合同第十条约定：被告应当按照房价69万元的日万分之五标准向原告支付违约金。为了公平起见，原告自愿降低被告支付违约金标准，现向法院起诉要求判令被告支付原告逾期迁出户口违约金（按照每日100元的标准，自2009年11月27日计算至被告实际迁出户口之日止），诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请，要求将上述违约金计算至一审判决之日止。
被告胡XX辩称，其女儿陈XX的户口确实尚未从涉案房屋内迁出。其本想将该户口迁入其父母家，但由于家人不同意，所以一直没迁成，其他也无处可迁。另外，系争房屋卖给原告之前，房屋是出租给他人的，当时原告急于要房子，但租期未到期，原告就和租客协商，支付其违约金，让租客提前搬走。现在原告一直没有支付房屋尾款1万元，等于该违约金由被告承担了，希望双方分担。
被告陈XX未到庭答辩。
经审理查明，2009年10月11日，两被告作为卖售人（甲方），原告作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将上海市浦东新区杨新XXXXX弄XXX号XXX室房屋所有权转让给原告，转让价为69万元。合同补充条款第四条约定，甲方于交房前迁出户口，如逾期未迁出的则按人民币每天100元向原告支付违约金，逾期达15天仍然未迁出户口的按照本买卖合同第十条处理。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同签订后，胡XX、陈XX按约协助袁X办理了过户手续，袁X支付了房屋价款68万元，剩余1万元房屋尾款尚未支付。两被告女儿陈XX的户籍则至今仍未迁出。
另查明，2009年11月26日，署名为“张X”的收款人出具“收条”一份，载明“今收到袁X代胡XX退还位于杨新XXXXX弄XXX号XXX室租客张X租金一个月，压（押）金一个月，共计款项叁仟叁佰元整（￥：3，300）。以下空白。”同日，租客将系争房屋直接交接给原告。
审理中，原告表示愿意支付两被告房屋尾款1万元，但由于交房时房屋是出租状态，原告在租客搬离时代两被告退还给系争房屋的原租客押金1，650元，要求在应付房屋尾款中扣除1，650元，另由于两被告违约，要求尾款先用于抵扣违约金。被告胡XX对原告代为退还租客押金的事实无异议。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、房款收条、房款转账凭证、收条、户籍资料等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同约定全面履行各自的义务。现两被告并未在合同约定的期限内即交房前将陈XX的户口从系争房屋内迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告虽自行对违约金标准作了调整，但考虑到实际情况，本院酌情将违约金标准调整为每天69元。为减轻当事人讼累，本院对房屋尾款1万元予以一并处理。原告要求该尾款扣除原告代两被告返还的租客押金1，650元，剩余的8，350元与两被告应支付的违约金相抵，对此被告胡XX并无异议。经查，该主张并无不妥，予以准许。被告陈XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃诉讼和答辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告胡XX、陈XX于本判决生效之日起十日内按照每天69元的标准，支付原告袁X自2009年11月27日起计算至2015年7月27日止的逾期迁出户口违约金（实际给付时应扣除原告袁X尚未支付的剩余房款8，350元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，050元，由被告胡XX、陈XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审　判　长　　黄XX
人民陪审员　　梅XX
人民陪审员　　田有娣
二〇一五年七月二十七日
书　记　员　　李　烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。