袁XX与上海龙山宾馆、李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

袁XX与上海龙山宾馆、李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）沪0117民初1905号
原告(反诉被告)：袁XX，男，1964年12月25日生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：陈知度，上海XX律师。
被告(反诉原告)：上海龙山宾馆，住所地上海市松江区。
投资人：李XX。
委托诉讼代理人：庄XX，上海市XX律师。
被告(反诉原告)：李XX，男，1978年6月19日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：庄XX，上海市XX律师。
原告袁XX与被告上海龙山宾馆(以下简称龙山宾馆)、李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后依法适用简易程序进行审理。2019年3月7日，两被告提起反诉，本院于同日予以受理。此后，本院对本案公开开庭进行审理，原告袁XX及其委托诉讼代理人陈知度、被告李XX(又系被告龙山宾馆的投资人)及其共同委托诉讼代理人庄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙山宾馆立即搬离坐落于上海市松江区新桥镇新南XXXXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)并返还给原告；2.判令被告龙山宾馆支付原告自2016年9月1日起至系争房屋实际返还之日止的使用费，按52,681.50元/年(45,810元/年×1.15)的标准计算，扣除已付的56,998.71元；3.判令被告龙山宾馆向原告支付自2016年9月1日起至系争房屋实际返还之日止的违约金，按13,743元/年(45,810元/年×0.3)的标准计算；4.判令被告李XX对被告龙山宾馆的债务承担无限连带责任。事实与理由：上海XX公司(以下简称XX公司)为系争房屋的开发商。XX公司在将包括系争房屋在内的房屋出租给被告龙山宾馆期间，将系争房屋售予原告。为此，XX公司让原告与被告龙山宾馆签订了新的《商铺租赁协议》，约定：租赁期间为自2006年10月1日至2016年8月31日；第一至四年的每年租金为34,639元，第五至七年每年在上一年的基础上递增15%，第八至十年每年在上一年的基础上递增15%等。上述约定的租赁期间届满后，被告龙山宾馆要求续租系争房屋。因双方对租金无法达成一致，故原告对此不予同意。被告龙山宾馆遂以各种借口至今拒不搬离系争房屋。期间，经原告多次交涉，亦未果。此外，被告龙山宾馆系被告李XX的个人独资企业，故被告李XX应对被告龙山宾馆的债务承担无限责任。
两被告辩称：首先，被告李XX于2013年自周XX处“接手”被告龙山宾馆，故其此前未见过原告所诉称的《商铺租赁协议》。其基于与XX公司之间签订的合同，对包括系争房屋在内的房屋取得承租权，该合同约定的租赁期间至2020年9月30日届满，而且其依据该合同支付租金。此外，原告诉称的《商铺租赁协议》并未废止其与XX公司之间的合同，故上述协议和合同同时有效，而且原告认可XX公司的签约行为。因此，原告无权以租赁期间届满为由要求“收回房屋”。其次，系争房屋的使用费应按第十年的租金计算，其不认可原告关于在此基础上再上浮15%计算系争房屋的使用费的主张。原告主张的违约金，没有合同依据，故其不应承担。若其应承担违约金，同意由法院酌定。再次，被告龙山宾馆现确实系属于被告李XX的个人独资企业。因此，被告李XX应否承担连带责任，由法院按相关法律规定依法处理。最后，XX公司及周XX与本案的处理有利害关系，故均应追加为本案第三人参加诉讼。
同时，两被告向本院提出反诉请求：判令原告赔偿两被告装修设施设备的残值损失104,506元。事实和理由：2013年6月30日，被告李XX自周XX处受让取得被告龙山宾馆。根据协议约定，周XX将被告龙山宾馆与XX公司原有合同的权利和义务转让给被告李XX。此后，两被告依约履行原有合同，并直至“薛XX案”发生时才知道被告龙山宾馆还与各小业主即产权人签订了租赁合同。现原告依据其所诉称的协议主张收回系争房屋，但两被告依据与XX公司原有合同，租赁行为尚在履行期内，故原告收回系争房屋的行为，属提前终止合同的行为，且已给两被告造成了实际损失。为此，两被告提起反诉，望判如所请。
原告对两被告的反诉辩称：不同意两被告的反诉请求。具体理由如下：首先，2006年9月，XX公司将包括系争房屋在内的房屋出租给被告龙山宾馆。此后，XX公司将系争房屋售予原告。基于买卖不破租赁的规定，原告与被告龙山宾馆签订了租赁期间至2016年8月31日的《商铺租赁协议》，故XX公司已经退出原来的租赁关系。其次，被告李XX与周XX之间转让被告龙山宾馆的法律关系，与其无关。被告李XX在未审查系争房屋权属的情形下，与周XX签订相关协议所产生的责任应由周XX向被告李XX承担。再次，租赁期间届满后，系争房屋内的动产可由承租人“带走”，已形成附合的装饰装修物应归其所有，无需支付补偿款。若拆除的，则应恢复原状。
经审理查明，XX公司为系争房屋的开发商。在XX公司将系争房屋售予原告及成立之前，XX公司将包括系争房屋在内的房屋出租给了被告龙山宾馆。2007年9月20日,基于上述买卖关系，原告及袁X经核准登记为系争房屋的权利人。
鉴此，原告(甲方)与被告龙山宾馆(乙方)于2007年8月31日签订《商铺租赁协议》一份。该协议约定：甲方将总建筑面积为146平方米的系争房屋出租给乙方；租金计算时间自2007年9月1日起至2016年8月31日止；租金每3个月支付一次，乙方应当提早10天支付给甲方，拖欠30天按违约责任支付双倍租金给甲方；第一至四年的年租金为34,639元，第五至七年每年在上一年的基础上“提增”15%，第八至十年每年在上一年的基础上“提增”15%等。
上述协议签订后，双方均依约履行相应义务。被告龙山宾馆除了向原告支付上述协议约定租期内的租金外，还向原告支付了使用费56,998.71元。期间，2016年12月5日、2017年11月28日、2018年3月1日,包括原告在内的小业主多次致函两被告，要求搬离系争房屋，并结清费用等，但均未果，遂涉讼。
另查明，XX公司与被告龙山宾馆曾先后签订过以下三组合同及协议：
第一组：XX公司(甲方)与被告龙山宾馆(乙方)签订的《房屋租赁合同》。约定：甲方将其合法拥有的房屋坐落于上海市松江区新桥镇新南XXXXX弄XXX-XXX号楼的(三楼、四楼)的四至(包含系争房屋在内)，及1号、2号楼的(一楼、二楼)，16号楼后半间(一楼、二楼)作为消防出口，出租给乙方。该合同第3.1条约定，租赁期限10年，签订合同后甲方给予乙方在2006年9月30日前免租金、装潢设计和进场准备工作以及进行施工装潢和试营业期，租金计算从2006年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满后乙方需要续租，甲、乙双方再做协商决定，在同等条件下乙方有优先承租权。该合同另对其他相关事项进行了约定。上述合同首部载明的乙方代表为徐XX。
2007年7月9日，XX公司与被告龙山宾馆签订《补充协议》一份。载明：双方经协商，同意陈XX辞去被告龙山宾馆法人代表总经理职务，并同意改由徐XX担任上述职务，XX公司与被告龙山宾馆的租赁协议及本次补充协议继续有效。陈XX在协议尾部被告龙山宾馆原法人代表处签字，徐XX在协议尾部新法人代表处签字。
第二组：XX公司与被告龙山宾馆签订《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁物以及第3.1条约定的内容与上述第一组合同一致。上述合同首部载明被告龙山宾馆代表为江XX。
2008年8月1日，XX公司与被告龙山宾馆签订《补充协议》一份。载明：双方经协商，同意徐XX辞去被告龙山宾馆法人代表总经理职务，改由江XX担任上述职务，XX公司与被告龙山宾馆的租赁协议及本补充协议继续有效。徐XX在协议尾部被告龙山宾馆原法人代表处签字，江XX在协议尾部新法人代表处签字。
第三组：XX公司与被告龙山宾馆签订《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁物以及第3.1条约定的内容除了与上述第一、二组合同一致外，另载明租赁期限分两个阶段，第一阶段10年，第二阶段为合同延续4年，租赁期满XX公司同意被告龙山宾馆续租四年，从2016年10月1日起免租三个月装修。同时，该合同附件还载明了租赁物中各小业主的姓名。
就该合同的具体签订时间，若按两被告以及XX公司在另案中的不同陈述，至少可以确定最晚签订于2011年6月。现两被告遂基于该合同的约定，提出了如上租赁期间尚未届满的辩称意见。而原告对此不予认可。
再查明，被告龙山宾馆于2006年11月2日依法成立，其类型为个人独资企业，现登记的投资人为被告李XX。
诉讼中，原告就其主张的使用费的计算标准及违约金称，约定的租金不是固定不变的，现递增的15%属于合理的预期利益，故其参照约定提出如上主张。合同期内，两被告未按约定支付租金，则应向原告支付违约金。合同期外，两被告未按原约定支付使用费，反而不需要支付违约金，这是不合理的。违约方不能因自己的违约行为而获益。现其按违约金为欠付租金的一倍的约定，并自愿调低至按一年租金的30%计算违约金。对此，两被告认为，一般而言，使用费可参照租期届满前的租金标准计算，现因原告的干扰行为导致其歇业，故由法院在此基础上酌情扣减使用费。此外，租赁期间届满后，原告不能以租期内的违约条款向其主张违约金。
两被告提供委托书、照片、报警记录、询问笔录、租房框架协议、保证书等证据，欲证明原告等业主授权他人实施锁门、24小时驻守、清场以及睡在宾馆大厅等行为，致使2017年10月至2018年3月无法正常营业，导致其失去对宾馆的控制，故其不应支付或少付系争房屋的使用费。对此，原告认为，其虽然授权他人收回系争房屋，但是两被告马上报警，报警以后随即解决了上述问题，两被告未因此丧失对系争房屋的控制，故两被告应当支付系争房屋使用费。同时，原告提供处罚书及照片，欲证明被告龙山宾馆因未执行住宿登记制度，被责令停业整顿三个月，故无法正常营业与其无关。两被告对该证据真实性无异议，但认为该证据不足以反驳其如上意见。
此外，两被告提供转让协议(2013年6月30日签订)、账户交易明细清单以及前述第三组房屋租赁合同，欲证明其以326万元自周XX处受让取得被告龙山宾馆；因转让时可经营7年，故按7年进行折旧；现因上述妨碍行为，致其无法经营，故按系争房屋面积占整个租赁物面积(2,604.86平方米)的比例主张剩余4年的折旧损失。对此，原告认为，对整个租赁物的面积无异议，其余意见同其反诉答辩意见。
以上事实，有不动产登记簿、《商铺租赁协议》、函件、《房屋租赁合同》、《补充协议》、企业信用信息公示报告、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：1.原告与被告龙山宾馆之间有关系争房屋的租期期间是否届满；2.若租赁期间业已届至，则系争房屋使用费的计算标准如何认定、两被告是否应当向原告支付违约金，以及原告应否向两被告赔偿残值损失。
有关租赁期间是否届满问题。基于合同法关于买卖不破租赁的规定，原告在受让系争房屋后与被告龙山宾馆签订的《商铺租赁协议》系当事人的真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。根据该协议关于租赁期限至2016年8月31日止的约定，原告与被告龙山宾馆之间有关租赁系争房屋的期间明显业已届满。两被告有关系争房屋租赁期间尚未届至的辩称意见，本院不予采纳。其理由如下：两被告提出如上答辩意见，其所依据的前述第三组合同系原告与被告龙山宾馆缔约后方才签订。彼时，XX公司已非系争房屋权利人，对此被告龙山宾馆已属明知。而且，无充分证据证明原告事先授权或事后追认该合同。因此，即便该合同有效，对原告亦不具有约束力。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，原告在上述约定租赁期间届满后，多次要求被告龙山宾馆返还系争房屋，故被告龙山宾馆继续使用系争房屋已无事实和法律依据。因此，本院对原告要求被告龙山宾馆搬离并返还系争房屋的诉讼请求，予以支持。
有关使用费以及违约金问题。本案中，根据上述租赁期间业已届满的裁判理由，并结合查明的原告在租赁期间届满后要求被告龙山宾馆返还系争房屋未果的事实，被告龙山宾馆在租赁期间届满后占有系争房屋的行为构成无权占有，其理应基于该占有行为向原告支付系争房屋使用费。此为其一。其二，按原告本人与被告龙山宾馆之间直接签订的《商铺租赁协议》的约定，前四年的年租金数额固定不变，第五至七年的年租金在第四年年租金的基础上“提增”15%，第八至十年的年租金在第七年年租金的基础上再“提增”15%。此属双方对租金调价问题作出的特别约定，以保障原告就房屋租金上涨利益的合理预期，故在计算使用费时可充分尊重当事人意思表示适用上述协议中租金标准及调价幅度，该做法亦不会造成利益失衡。因此，本院对原告主张的使用费的计算标准，予以采纳。两被告有关参照约定的第十年的租金标准结算使用费的意见，本院不予采纳。其三，两被告关于不付或少付使用费的抗辩意见，因其提供的照片、报警记录、询问笔录等证据只能证明一时的状态，无法证明其持续性，报警后警方随即作出相应处置，故锁门等行为的严重程度尚不足以影响到需要扣减使用费。因此，本院对两被告如上抗辩意见，不予采纳。其四，原告与被告龙山宾馆之间在《商铺租赁协议》中约定的违约金，其效力范围只及于原合同期限内若被告龙山宾馆逾期向原告给付租金，则被告龙山宾馆应当向原告承担的违约责任。该协议期满后，被告龙山宾馆无权占有系争房屋，按前述裁判理由其应当向原告支付使用费。原告无权再基于该协议向被告龙山宾馆主张其所谓的未按原协议约定期限支付使用费的违约金。因此，本院对原告有关违约金的诉讼请求，不予支持。
此外，被告龙山宾馆系个人独资企业，其投资人为被告李XX，按个人独资企业由投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的规定，本院对原告要求被告李XX对被告龙山宾馆的债务承担无限责任的诉讼请求，予以支持。
有关残值损失赔偿问题。相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，基于前述有关租赁期间业已届满的裁判理由，在当事人没有除外约定的情形下，鉴于原告明确不同意向两被告赔偿该部分损失，故本院对两被告的反诉请求，不予支持。
至于追加第三人问题。按相关法律的规定，追加第三人的基本前提是本案处理结果同他有法律上的利害关系。本案中，主要需要处理的是原告与被告龙山宾馆之间有关系争房屋租赁的合同关系。XX公司以及周XX均非该合同项下的缔约主体。被告李XX与周XX之间的关系，以及基于前述第三组合同可能会衍生涉及到XX公司的问题，与原告无涉，与本案无关。因此，本院对两被告关于追加当事人的申请，不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海龙山宾馆于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区新桥镇新南XXXXX弄XXX号XXX-XXX层房屋并将该房屋返还原告(反诉被告)袁XX；
二、被告(反诉原告)上海龙山宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)袁XX自2016年9月1日起至搬离并返还上述房屋之日止的使用费(按52,681.50元/年的标准计算，需扣已付款56,998.71元)；
三、被告(反诉原告)李XX对被告(反诉原告)上海龙山宾馆上述第一、二项义务承担无限清偿责任；
四、驳回原告(反诉被告)袁XX的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)上海龙山宾馆、李XX的反诉诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,863元，减半收取1,431.50元,反诉案件受理费1,195元，合计诉讼费2,626.50元，由原告(反诉被告)袁XX负担408元(已付)，由被告上海龙山宾馆、李XX负担2,218.50元(已付1,195元，余款1,023.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　　杨惠星
二〇一九年四月二十九日
书记员　　刘XX
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。