上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初99070号
原告(反诉被告)上海XX公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人眭XX。
委托代理人吴XX，上海XX律师。
委托代理人张X，上海XX律师。
被告(反诉原告)上海XX公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人赖XX。
委托代理人董劼，上海XX律师。
委托代理人全珊珊，上海XX律师。
原告上海XX公司(以下简称XX公司)诉被告上海XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理后，被告XX公司在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员周X独任审判，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告XX公司的法定代表人眭XX及其委托代理人吴XX、张X、被告XX公司的委托代理人董劼、全珊珊到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方一致申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，原、被告签订了房屋租赁合同，XX公司如约将租赁物交与XX公司，但XX公司一直没有支付租金，现合同已被判决解除，因XX公司当时未主张，判决内容没有涉及租金支付和损害赔偿问题，而XX公司在合同生效后又一直没有恢复原状，故起诉至法院，要求：1、判令XX公司支付2016年7月1日至2017年11月9日期间的租金以及2017年11月10日至2017年12月4日的占用费，共计人民币(以下币种同)255万元(按照141,666.66元/月标准计算，现只主张18个月)，扣除XX公司已经支付的425,000元，要求XX公司支付欠付租金及使用费共计2,125,000元；2、判令XX公司支付上述租金及占用费利息，以2,125,000元为本金，自2017年12月4日起至实际支付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，XX公司撤回要求XX公司赔偿经济损失85万元的请求，并明确诉请为：1、要求XX公司支付自2016年7月1日起至2016年12月31日免租期租金损失以及自2017年1月1日至2017年12月4日租金及占用费，共计1,759,267元(均按照153万元/年标准，扣除XX公司已经支付的425,000元)；2、要求XX公司支付上述欠款利息(以1,759,267元为本金，自2017年12月5日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)。
被告XX公司辩称，XX公司曾发函给XX公司，表示合同于2016年11月26日解除，此时还处于免租期内，故其不应当支付租金。根据XX公司发送的解约函及租赁合同约定，并无条款约定XX公司应当承担违约责任。即使合同解除的时间不是2016年11月26日，XX公司诉请也不合理。首先XX公司承诺扣除XX公司两个月租金，应当扣除。其次，保证金也应当予以扣除。最后，XX公司已经搬离系争房屋，XX公司再主张租金不符合公平原则。
反诉原告XX公司诉称，XX公司于2016年11月10日、2016年11月25日寄送《解约函》给XX公司，因XX公司根本违约，提出于2016年11月20日解除合同关系。根据法律规定，享有合同解除权一方的合同解除文件送达到相对方之时合同即告解除。因此双方的租赁合同至迟应于2016年11月26日解除。双方在租赁合同中约定，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期。XX公司自2017年1月1日起才负担支付租金之义务。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。2016年11月26日解除合同之时，XX公司尚不负有支付租金的义务。故对于XX公司已经支付的2017年1月至4月的租金，XX公司应当予以返还。为维护XX公司合法权益，提出反诉，要求：1、要求XX公司返还押金141,667元；2、XX公司承担诉讼费用。
反诉被告XX公司辩称，依据合同第13.6条，返还押金应该符合三个条件，反诉原告水电费未结清，所以不同意反诉请求。后反诉被告又向本院作出表示，不再追究反诉原告水电费用,同意返还押金。
经审理查明：2016年6月21日，以XX公司作为出租方(甲方)与XX公司作为承租方(乙方)签署租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区新XXXXX号房屋房产号(049022)出租给乙方，并对相关权利义务进行了约定。后双方就该合同履行发生争议，XX公司向本院提起诉讼，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同书》及相关协议；2、XX公司退还XX公司支付的保证金300,000元，租金266,667元、前期工程款60,000元，共计626,667元；3、XX公司向XX公司承担违约金2,313,274元(三个月租金382,500元，双倍装修损失1,930,774元)；4、案件受理费由XX公司承担。本院经审理后，依法作出(2016)沪0115民初88669号民事判决书，认定如下事实：上海市浦东新区新XXXXX号房屋的权利人为XX公司。2015年7月29日，由XX公司作为出租方与XX公司作为承租方签署《经营性房屋、土地租赁协议》，约定将上海市浦东新区新XXXXX号中约3,000平方米的厂房使用权及地上建筑物、附着物等出租给XX公司，租赁期约定为10年，考虑到与村里的合约，合同5年一签，第一次签订合同自2015年8月1日至2020年7月30日止，房租为一年一付，先付后用等。2016年3月1日，XX公司与XX公司再行签署《补充协议》，约定出租方允许XX公司转租，租赁期为10年，同时出租方保证履行第二个5年租赁期。2016年6月21日，以XX公司作为出租方(甲方)与XX公司作为承租方(乙方)签署租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区新XXXXX号房屋房产号(049022)出租给乙方，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3,300平方米，其中包含底层厂房及厂房前过道(具体位置以双方当事人当庭在产证附图上确认为准)；租赁物的功能为集体宿舍，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，需经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；租赁期间甲方需帮助乙方协调好当地政府关系，若办理宿舍和消防证件过程中遇到阻碍，甲方需保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料审核通过；租赁期限为10年，即从2017年1月1日起至2026年12月31日止；租赁物的免租期为6个月，即从2016年7月1日起至2016年12月31日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；免租期开始前，乙方须先支付甲方首月租金；定金为30万元，该定金用以保证双方签订租赁合同及保证甲方协助乙方申办出集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件，在签订租赁合同后，租赁定金自动转为租金，若集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料甲方无法协助办出，则甲方需双倍退还已收取的定金、租金及其他乙方已投入费用，同时乙方有权解除租赁合同；租金，按照双方约定，在合同期间该租赁物年租金为170万元，每期租金为42.50万元；押金：租金采用先付后用、押一付三方式；乙方应于每租赁季度15号或该日以前向甲方支付当季度租金，每个计租年的年租金分四期支付，每期支付三个月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为日租金的万分之二每天，租金同时还得正常支付；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，甲方在收到乙方设计方案5日内作出是否同意意思表示，逾期的则视为同意乙方设计方案，同时须向政府有关部门申报同意，甲方应配合乙方办理装修申报相关审批手续；……如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意方能进行；在合同期内，经甲方同意，乙方可将租赁物的部分面积转租，转租租赁物用途不得超过合同约定的用途，……；甲方对物业资产需拥有合法所有权，需出具所有权文件或者提供用以证明甲方拥有租赁物的合法转租权利的租赁合同或出具证明文件背书为附件，保证该物业不存在任何质量、安全隐患或任何权利瑕疵，保证无第三方产权纠纷而产生的第三方租赁纠纷，保证房屋不受任何第三人追索，保证租赁物不会因房屋产权、违章建筑等问题遭到停业、拆迁等，否则视为甲方违约，乙方有权提前终止合同，甲方需双倍赔付乙方装修等各项投入产生的实际经济损失，并双倍退还租赁保证金及预交租金、定金，若由此引发的其他民事纠纷产生的经济损失、法律责任均由甲方承担；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同三个月租金额作为违约金，甲方除应按约定支付的违约金外，对因此造成乙方的其他已投入租金的损失还应进行双倍赔偿，并返还乙方所预交的一切费用(含定金、预交租金、保证金等)，如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方逾期交房一日，则应向乙方支付日租金2倍的违约金，……；若办理宿舍和消防证件过程中遇到阻碍，甲方需保证集体宿舍证件和消防验收合格通知书等相关证件、材料审核通过，否则乙方有权解除本合同，且不用承担任何违约责任，同时，甲方应将乙方支付的租赁定金及租金全额退还给乙方，并对乙方进行赔偿，赔偿金额为双倍的定金、已付房租以及其他乙方已投入费用；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解除：A.向甲方交回租赁物；B.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的合理费用；C.乙方所建设施不做议价，并由甲方全权处理，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；若解除合约后可移动物品归乙方所有，乙方自行处理，不适移动物品归甲方所有，由甲方全权处理；……现租赁物因甲方前期有施工工程，乙方承担6万元，其余由甲方承担；本合同附件《甲方资料》《甲方出租物业装修、设施情况说明》与本合同具同等法律效力；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁定金款项后生效。合同尾页盖有原、被告印章，同时甲方代表眭XX、乙方代表盛X签字。2016年5月27日，XX公司确认收到XX公司的30万元，2016年6月30日，又行确认收到XX公司的266,667元，2016年7月6日，再行确认收到XX公司的6万元。庭审中，双方共同确认，款项中的566,667元为合同约定的三个月租金及一个月租金金额的押金。XX公司进入到承租场地后，因将其承租部位的地面挖开，2016年7月底、8月中旬，XX公司向XX公司发送书面函件，提出没有收到XX公司挖掘深度尺寸、标准化施工图、钢结构材料和加固方案的说明，对XX公司目前的施工行为提出了异议。2016年8月18日，双方代表形成“会议纪要”一份，表示1.提交图纸有名称和盖章(豌豆/设计院盖章)；2.甲方收到乙方资料(设计图)需要书面盖章回复乙方；3.此次设计按照两层设计，图纸交由甲方审核，方可通过；4.甲方上部核载的数据8月22日提交给乙方；5.8月23日10点量尺寸，以确认的数字核算房租，不再测量；6.周六找大老板说小仓库的事。同年8月24日，双方再次形成“会议纪要”，表示新的租金：年租金由170万元调到153万元，原因是小仓库不租了，减少仓库的面积，眭总要求能尽快开工，提供图纸，他好协调和大房东的事。“会议纪要”下方“盛X”签名边括号书写“汇报董总，两天内给回复”。2016年9月9日，XX公司提出，公共区域归豌豆使用，租金确定按153万元每年收取，2017年送豌豆两个月租金，即2017年第二季支付2个月，第三季付2个月，租金付三押二。眭XX在文字下方，签署“同意”并签名。另查，就双方所约定的租赁物功能为集体宿舍，XX公司解释为不是给员工居住而是承租作为青年公寓对外出租经营，XX公司则解释系XX公司承租作为员工宿舍使用，并表示XX公司并未告知过XX公司是用于青年公寓对外经营使用。”88669号民事判决书认为，XX公司要求解除双方租赁关系的理由不能成立，同时认为，“虽XX公司不同意解除双方的租赁关系，但也确认XX公司在第一次支付相关款项后再未履行过付款义务，XX公司也早已撤离目前承租房屋及场地，XX公司以实际行动表明坚持不再履行租赁合同，本院考虑到双方的租赁期间较长，发生纠纷又在初期，XX公司也不愿按照原约定租赁目的继续使用，双方的僵持会造成房屋屋及场地长期空置，造成损失的扩大，继续履行在经济上不具合理性，因此本院确认双方的租赁关系予以解除。合同解除后，为避免损失的扩大，双方对承租物的返还不持异议，XX公司提出要求将承租部位地面恢复到平地状态予以返还，于法有据，本院予以支持。XX公司要求XX公司退还其支付的2017年1月至3月期间的三个月租金及一个月租金金额的押金，前期工程款6万元，对已经支付的6万元及租金，按照153万元的标准计算，也已实际发生并予以给付，XX公司要求退还，于法无据，本院难以支持，就押金部分，系为租赁履行的担保，双方对合同解除的相关费用尚未进行过结算，故就押金部分，本院在本案中尚不处理。至于原告要求被告承担违约责任赔偿损失，鉴于合同解除的责任不可归于XX公司，故对其该项请求，本院也不予支持。关于双方租赁关系解除后，其他的后果处理，双方可予以协商，协商不成可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决如下：一、XX公司与XX公司关于上海市浦东新区新XXXXX号中所建立的租赁关系予以解除；二、XX公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区新XXXXX号中承租部位地面填平后向XX公司予以返回；三、驳回XX公司的其余诉讼请求。”该案判决作出后，XX公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年11月9日作出(2017)沪01民终10407号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案审理中，双方一致确认，租赁合同签订后，XX公司于2016年6月底将系争房屋交付XX公司。XX公司自述其于2018年3月1日左右自行进入系争房屋，XX公司则表示其于2016年10月搬离系争场地。另，XX公司提供2016年11月25日XX公司发给XX公司的《解约函》作为证据，解约函载明：“考虑到豌豆合同签订施工免租期不施工，又联系不上，已严重违反了双方签订的合同内容，根本违约，达不到合同的目的，故我公司提出单方面解约。XX公司在接到解约函廿日内回复XX眭实业有限公司，过期将视为同意解约。为此，我方特书面通知贵方如下：一、2016年5月双方签署的《房屋租赁合同》自2016年11月20日解除……”XX公司表示其于11月26日收到原告发送的解约函，故双方租赁合同于2016年11月26日解除。XX公司则认为2016年12月5日XX公司向浦东法院提起诉讼，该诉讼的第一项请求即解除相关协议，如果XX公司认为该协议已经于2016年11月26日解除的话，就不应该再要求解除一次合同，XX公司认为合同解除应以前案判决认定的解约日期为准。
上述事实，由《房屋租赁合同》、(2016)沪0115民初88669号民事判决书、(2017)沪01民终10407号民事判决书、解约函、会议纪。要、银行业务回单、等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，本案中就原、被告双方就租赁系争房屋的纠纷，(2016)沪0115民初88669号民事判决书、(2017)沪01民终10407号民事判决书已经作出生效裁判，对于双方责任作出认定。本诉部分，关于原告主张2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金损失以及2017年1月1日至2017年12月4日的租金、使用费，XX公司抗辩称XX公司曾发函给XX公司，表示合同于2016年11月26日解除，此时还处于免租期内，XX公司不应当支付租金，且之后费用如支付应扣除XX眭公司承诺扣除的两个月租金。关于合同解除日期，本院认为解约函明确“XX公司在接到解约函廿日内回复XX眭实业有限公司，过期将视为同意解约”，XX公司于2016年11月26日收到解约函，我院于2016年12月14日对XX公司起诉XX眭公司的案件正式立案，表明XX公司在收到解约函后持有异议，并在法定期间内提起诉讼，并由88669号判决书第一项判决解除合同，故对于被告提出合同于2016年11月26日解除的抗辩，本院不予认可，双方合同解除日期应为前案判决生效之日即2017年11月9日。关于免租期租金损失，租赁合同约定了6个月的免租期(从2016年7月1日起至2016年12月31日止)，但是该免租期是建立在双方签订了长达10年租赁期限的前提下，现双方在合同履行初期即发生争议并由88669号案件判决解除合同，而且该案判决书认定解除合同的责任在于被告XX公司，故对于XX公司主张的免租期租金损失，本院考虑双方合同解除后原告可收取租金等情况，酌情支持71万元。对于原告主张的2017年1月1日起至2017年12月4日止的租金、使用费，本院认为前案中XX眭公司虽确认过“XX公司也早已搬离目前承租房屋及场地”，但根据生效判决明确XX公司应将相应的承租部位地面填平后返还给XX眭公司，XX公司的离场不代表其已经履行该项义务，XX公司也未提交证据证明XX公司免除其填平场地后返还的义务，之后XX眭公司自认于2018年3月1日自行进入租赁房屋，故现其主张至2017年12月4日的租金及使用费，本院予以准许；但根据2016年9月9日会议纪要载明“租金确定按153万元每年收取，2017年送豌豆两个月租金，即2017年第二季支付2个月，第三季付2个月，租金付三押二”，XX公司法定代表人眭XX在文字下方签署“同意”并签名，应当对自己的行为承担相应法律后果，故该期间段租金及使用费应再行扣除两个月租金，综上，自2017年1月1日至2017年12月4日期间租金及使用费共计1,419,267元，扣除XX公司已经支付的425,000元以及XX公司承诺免租的两个月租金255,000元后，XX公司仍需支付XX公司739,267元。对于XX公司主张的利息损失，本院亦一并据实予以支持。审理中，XX公司自愿撤回要求XX公司赔偿损失85万元的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。反诉部分，XX公司表示同意返还押金141,667元，故对于XX公司该项反诉请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司免租期租金损失710,000元；
二、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司租金及占用费共计739,267元；
三、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司租金及占用费利息，以1,449,267元为本金，自2017年12月5日起至被告实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；
四、反诉被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海XX公司押金141,667元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20,633元，减半收取计10,316.50元，由原告上海XX公司负担1,817.50元，被告上海XX公司负担8,499元；反诉案件受理费减半收取计1,566.67元，由反诉被告上海XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　　周X
二〇一八年七月二日
书记员　　刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。