商品房销售合同纠纷二审

　　内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书

　　(2020)内02民终2590号

　　上诉人(原审被告)：内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司，住所地：包头稀土高新开发区劳动路**。

　　法定代表人：卓XX，系公司执行董事。

　　委托诉讼代理人：韩国栋，男，该公司项目经理。

　　被上诉人(原审原告)：石XX，男，1983年10月4日出生，汉族，XX银行职工，住包头市昆都仑区。

　　委托诉讼代理人：贾建飞，内蒙古民英律师事务所律师。

　　上诉人内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司(以下简称：居然房地产公司)因与被上诉人石XX商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2020)内0203民初3736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　居然房地产公司上诉请求：1.请求撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2020)内0203民初3736号民事判决，并依法改判。2.请求判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院作出的支持被上诉人请求按日商品房款价款的万分之0.1支付违约金，属于事实认定不清、法律适用错误。现上诉人为了维护自身的合法权益就以上错误提起上诉。《包头市商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人自愿签订，并未违反任何法律法规的强制性规定，且经过了行政主管部门的备案，故该合同合法有效。1.《包头市商品房买卖合同》系行政主管单位提供，并非上诉人提供。《包头市商品房买卖合同》是行政主管单位要求建设单位进行商品房买卖时必须签订的合同，该合同属于格式合同，但并非是上诉人自身出具并提供。故一审判决中认定该合同系上诉人提供的格式合同，认定事实错误，上诉人仅是根据行政主管单位的要求使用该格式合同。2.上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同是非格式合同。根据《包头市商品房买卖合同》第十六条之规定，附件五是该合同不可分割的部分与该合同具有同等效力是上诉人与被上诉人对于本合同的补充。被上诉人在自愿签订《包头市商品房买卖合同》时是同时认同双方的补充约定的。不能因为页数排在后面就认定该补充协议无效。根据正常签署合同的习惯，签订主合同是就表明认同了附件中的内容，附件五是主合同不可分割的一部分是双方自愿约定的条款。故附件五补充合同应属于非格式合同而并非一审法院认定的格式合同。根据我国合同法第四十一条之规定：“......格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”被上诉人要求上诉人按照按商品房价款的0.1赔偿违约金属于格式合同条款，双方在非格式合同即附件五，补充合同约定的条款为按房屋总价款的0.1%作为违约金，故应当按照附件五：补充合同认定违约金的赔偿标准。3.上诉人并未免除自身义务，上诉人与被上诉人在附件五补充合同中约定了上诉人未在规定时间内办理完成产权证，按房屋总价款的0.1%向被上诉人支付违约金，该条款改变了主合同中上诉人每日按商品房总价款的0.1向被上诉人支付违约金，双方在自愿的情况下改变了赔偿的标准，并未约定不予赔偿。关于合同的违约条款合同双方有权自主约定。故上诉人并未免除自身义务，仅是双方约定改变赔偿标准。综上，上诉人要求按照《包头市商品房买卖合同》附件五：补充合同约定的标准对被上诉人进行赔偿是对《合同法》平等、自由、公平、诚实信用原则的遵守。一审法院在未全面认定合同内容的情况下按照被上诉人的要求判决上诉人进行赔偿于法于理无据。故为维护上诉人的合法权益，请求人民法院依法查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

　　石XX辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

　　石XX向一审法院的起诉请求：1.被告为原告办理位于包头市昆都仑区阿尔丁北大街西XX、莫尼路北XX居然新城10-306号房屋的不动产权证书;2.被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金(从2012年1月8日起算至不动产权证办理完毕之日止，每日按商品房总价款422854元的万分之一计算);3.本案诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2010年1月5日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于包头市昆都仑区阿尔丁北大街西XX、莫尼路北XX居然新城10-306号房屋一套，总价款为422854元，被告于2010年12月31日前交付房屋;合同还约定，被告应当在交付房屋后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的0.1向原告支付违约金。合同附件五补充合同约定，被告代原告办理房屋所有权证，产权证办理时间为办理入住后365天，如被告未在规定时间内办理完产权证，被告按房屋总价款的0.1%作为违约金付给原告。合同签订后，原告向被告付清了房款，被告于2011年1月7日交付房屋，并代收了契税、维修基金和办理产权证书的费用。被告于2018年2月9日取得了涉案房屋的初始登记。截止到开庭时，该房屋的所有权证仍未办理。

　　一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。原告已经履行了全部付款义务，被告应当按照合同约定，在交付房屋的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告代收了原告的契税、维修基金和办理产权证书的费用，应当为原告办理房屋不动产权证书，故一审法院对原告要求被告为其办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求予以支持。被告未按约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任导致原告未如期取得房地产权属证书，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的支付标准，双方签订的《包头市商品房买卖合同》及附件系被告提供，是格式合同，根据我国《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任的该条款无效，故合同附件五补充合同中关于违约金按房屋总价款的0.1%支付的约定无效，被告应当按照双方签订的《包头市商品房买卖合同》的约定，每日按商品房价款422854元的0.1支付违约金。被告于2011年1月7日交付房屋，违约金应当从2012年1月7日起算，至不动产权证书办理完毕之日止。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、被告内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司于本判决生效后三个月内为原告石XX办理位于包头市昆都仑区阿尔丁北大街西XX、莫尼路北XX居然新城10-306号房屋的不动产权证书;二、被告内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司于本判决生效后十五日内支付原告石XX逾期办理房屋不动产权证书的违约金(每日按422854元的0.1计算，从2012年1月7日起算至不动产权证书办理完毕之日止);三、驳回原告石XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元(原告已预交)，由被告内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司负担。

　　本院认为，上诉人内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司与被上诉人石XX签订《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规及强制性规定，该协议合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《包头市商品房买卖合同》的约定，上诉人居然房地产公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被上诉人石XX提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人居然房地产公司未按合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人居然房地产公司上诉提出应按照《包头市商品房买卖合同》附件五补充合同约定的条款即按房屋总价款的0.1%承担违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、四十一条之规定，该条款加重对方责任，排除购房人的主要权利的，该条款无效，上诉人居然房地产公司应按照合同约定的每日按商品房价款422854元的0.1支付违约金。故上诉人居然房地产公司要求撤销原判的上诉请求无法律依据，本院不予支持。

　　综上所述，内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费200元，由内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 杨XX

　　审 判 员 岳XX

　　审 判 员 李　梅

　　二〇二〇年十月十二日

　　法官助理 于XX

　　书 记 员 于XX