共有物分割纠纷：以动迁低价70万拿到67平房产。

上海市静安区人民法院

民事判决书

(2019)沪0106民初25694号

　　原告：严XX，男，1990年3月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区江宁XX****。

　　委托诉讼代理人：沈XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：严XX(严XX之父)，男，1957年10月21日出生，汉族，户籍地江户籍地江苏省徐州市XX。

　　被告：严XX，女，1963年9月13日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区江宁XX****。

　　委托诉讼代理人：王铭,上海XX律师。

　　严XX的诉讼请求：判令被征收房屋的征收补偿利益全部归严XX所有。

　　法院认定事实：严XX系严XX的侄子，严XX与严XX系父子。

　　2001年3月10日，严XX与严XX签订《协议》一份，写明：严XX、严XX系兄妹，严XX在江苏省沛县工作，严XX的儿子严XX在满十六周岁后，户口按知青待遇回户口按知青待遇回沪，买江宁XXXXX弄XXX号使用房一间8.2平方米，由严XX出资，并为其儿子严XX监护，为此严XX、严XX经过协商，达成协议，一、严XX为严XX的监护人;二、动迁时，严XX户口没回沪，动迁户口没回沪，享受;三、严XX户口等待严XX户户口等待严XX户口回户后迁回夫家，享受，以上协议自2001年3月10日起生效，落款处有严XX和严XX的签名。

　　根据常住人口户籍摘录显示，严户籍摘录显示，000年户口于2000年12月25日由西康XX**房屋迁入，005年12户口于2005年12月27日投靠亲属由江苏省沛县杨屯派出所杨屯村委会杨屯镇杨屯村0012迁入。 2015年9月30日，因静安区72街坊旧城区改建项目，上海市静安区人民政府作出编号为静府房征(2015)1号的《房屋征收决定》，将被征收房屋纳入征收范围。征收时，被征收房屋内有户籍人口二人，即严X户籍人口二人，015年12月18日，严XX作为承租人与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市XX公司(房屋征收实施单位)就被征收房屋签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，约定：被征收房屋性质系公房，公房租赁凭证记载居住面积为8.2平方米，换算建筑面积为12.628平方米，认定建筑面积12.63平方米;房屋价值补偿款计1，099，667.58元;该户不符合居住困难户的条件;房屋装潢补偿款为6，315元;其他各类补贴、奖励费用共计340，000元(其中旧城区改建补贴150，000元、不予认定建筑面积残值补偿80，000元、签约奖励80，000元、签约鼓励奖励30，000元);该户选择房屋产权调换，以应得的货币款额购置801室房屋(暂测面积为66.93平方米，房屋总价904，630.65元，优惠总价705，316.15元)、402室房屋(暂测面积为72.68平方米，房屋总价1，024，216.28元，优惠总价655，640元)二套;本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;乙方应在本协议生效后15日内将被征收房屋的相关权属证明材料报有关部门办理注销手续;本协议经双方签字或盖章后成立;本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。至严XX提起本案诉讼时，《补偿协议》的生效条件已经成就。

　　征收实施单位以九张《静安区72街坊旧城区改建项目结算单》的形式对被征收房屋的征收补偿款予以确认，该结算单包含两部分内容，第一部分即协议书上的各项费用和动迁房屋两套，总计85，027元及两套房屋的价值;第二部分为结算单额外增加发放费用共计254，330.34元，包括按期搬迁奖励50，000元、搬场补贴800元、家用设施移装补贴2，000元、协议生效奖励90，000元、协议生效计息奖励费15，830.34元、过渡费补贴9，900元、第二次过渡费补贴9，900元、第三次过渡费补贴9，900元、第四次过渡费补贴9，900元、第五次过渡费补贴9，900元、第六次过渡费补贴9，900元、第七次过渡费补贴9，900元、第八次过渡费补贴9，900元、第九次过渡费补贴9，900元、益恒浦江结算补差-34，632.29元、农工商佘山北房源差价-27，000.75元、佘山北延期交房临时安置补贴6，600元。后，双方各自向房屋征收实施单位支付了房屋差价，其中严XX支付了801室房屋差价34，632.29元、严XX支付了402室房屋差价27，000.75元。此外，上述征收补偿款均由严XX领取，但是其中有一笔9，900元的过渡费补贴严XX称没有收到，严XX表示该笔钱款在本案中其不予主张。

　　关于两套产权调房屋，相关当事人签订了产权调换房屋权利人确认书，其中801室房屋确定为严XX所有，402室房屋确定为严XX所有，两套房屋目前均办理了入户手续。据不动产登记簿记载，上述两套安置房屋的相关登记信息为：其中801室房屋登记为“上海市闵行区叶家桥东XXXXX弄XXX号XXX室，建筑面积为70.18平方米，权利人为上海XX公司”，402室房屋登记为“上海市松江区佘山镇华XXXXX弄XXX号XXX室，建筑面积为75.86平方米，权利人为农工商房地产集团上海XX公司”。

　　另查，2000年11月23日，甲方(转让方)案外人计XX和乙方(受让方)严XX签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定，甲方将其承租的上海市静安区江宁XXXXX弄XXX号，租赁部位独用面积8.2平方米的公有住房承租权转让给乙方，甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价为38，000元;合同所附的《租用公房凭证》写明租赁户名计XX，月租8.80元，租赁部位为独用的二层亭子间8.2平方米，起租日期1998年6月1日，调配单位市话局;《备注栏》载明：甲、乙双方签定的本合同，经审核符合有关规定，被征收房屋的受让人为严XX，该公有住房系受让取得，落款处盖有上海市静安区房地产交易中心差价换房专用章，日期为2000年12月7日;另有《上海房屋置换股份有限公司置换房屋确认书》及发票等材料证明被征收房屋的转让情况。关于严XX和严XX签订的《协议》，严XX表示真实性认可，但是严XX没有履行付款义务，实际出资人系严XX。关于被征收房屋购买时的出资情况，严XX称购房款是其以现金的方式在严XX的夫家支付给严XX的，但是并没有写收条，当时总共给了45，000元，后严XX退回其5，000元;严XX还表示这些钱款的来源是其工资收入，其单位是江苏省徐州市大屯工程指挥部，当时其每月工资为4，000至5，000元，没有工资卡是领现金的;一审法院至严XX的原工作单位调取了其1998年1月至1999年12月的工资发放情况，档案室的材料载明严XX该段时间每月实际领取的工资收入为500余元至1，800余元不等，另，工资发放的数据中，严XX每月工资中有“储蓄”名目金额为200元至400元不等。严XX陈述购房款是其在房产交易中心办理被征收房屋转让的相关手续时在该处取现40，000元后直接支付给计XX的儿子，但由于年代久远银行流水已经无法查询;严XX另称当时其在饭店工作，每月工资为几百元，这笔购房款的来源是西康XXXXX号房屋拆迁时拿到的100，000余元的动迁款，并提供了上海市普陀区人民法院(1992)普民初字第149号民事判决书、《上海市私有房屋产权登记申请书》《具结书》《上海市契税收据》等材料证明西康XXXXX号房屋的底层东间(14.3平方米)、底层西北间(4.8平方米)属于严XX所有。

　　关于被征收房屋的居住情况。严XX称其与家人一直居住在上海市静安区江宁XXXXX弄XXX号(严XX丈夫家)的房屋内，该房屋在2009年拆迁，现其与女儿一起居住在女儿购买的位于上海市宝山区的商品房内，被征收房屋在2000年买入后由其丈夫的哥哥居住在内，2005年严XX户口迁入后是其给钱让户口迁入后是其给钱让严XX在外租房居住，都回沪后开始由严XX一家居住在被征收房屋内，此后被征收房屋的相关费用也是由严XX一家支付，其未向严XX收取过房屋相关费用。严XX陈述2007年1月份开始即由其在被征收房屋居住，2007年至被征收前被征收房屋的租金均是由严XX缴纳，并提供房屋租金账单证明租金缴纳情况。

　　法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。房屋征收补偿利益的分配应该符合法律与政策规定。被征收房屋属公有居住房屋，根据相关规定，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。而共同居住人是指房屋征收许可证核发之时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案的争议焦点为是否存在严XX借用严XX名义买房的事实以及被征收房屋的征收补偿利益应归谁所有。首先，被征收房屋购房款的支付情况、被征收房屋的居住情况以及双方户口的迁入情况都可以户口的迁入情况都可以印证《协议》的真实性;对《协议》的真实性均认可，对购房款的来源均无法举证，但是从严XX、严XX在2000年左右的收入情况以及被征收房屋在2007年严XX一家回沪后就一直由其居住、2005年严XX户口迁入后由严XX出户口迁入后由严XX出资租房给严XX居住这些事实可以合理推断被征收房屋的购房款应当系由严XX出资;征收房屋的购买时间看，2000年11月23日，严XX签订《上海市公有住房承租权转让合同》并在此后几个月的时间内办好了被征收房屋的过户手续、煤气安装手续等，2001年3月10日的《协议》中明确写明“请妹妹严XX代买江宁XXXXX弄XXX号使用房一间，8.2平方米，由严XX出资”，并明确严XX和严XX系经过协商后，才达成的这份借用严XX名义买房的协议，《协议》的签订时间恰好是在被征收房屋《上海市公有住房承租权转让合同》签订及相关手续均办理好之后，因此严XX称购房款是其以现金的方式在严XX的夫家支付给严XX的这一说法更符合常理;综上，被征收房屋应当系严XX代严XX购买。

　　至于被征收房屋的征收补偿利益的归属，一方面被征收房屋应系严XX代为持有，另一方面严XX在《协议》中承诺在严XX户口迁入后会将户口迁户口迁入后会将户口迁出并放弃被征收房屋的一切利益，2007年1月份开始至征收前一直由严XX一家居住并缴纳租金，因此被征收房屋的征收补偿款均应由严XX取得;但是在本案中，被征收房屋的征收补偿款的部分用于购买了两套产权调换房屋，这与严XX、严XX二人的户口均在被征收房屋内户口均在被征收房屋内是有关联的，套产权调换房屋已经进行了分配并分别办理了入户手续;故综合全案案情以及产权调换房屋的情况，801室房屋可由严XX购得，但其需根据《补偿协议》向严XX支付该房屋的价款，402房屋及其余征收补偿款归严XX所有。鉴于双方已各自向房屋征收实施单位支付了房屋差价且严XX领取了一笔9，900元的过渡费补贴之外的征收补偿款、严XX对该笔9，900元的过渡费补贴在本案中也不予主张，故严XX需支付严XX801室房屋的价款705，316.15元以及其已经领取的329，457.34元征收补偿款共计1，034，773.49元。

　　遂判决：

　　一、上海市静安区江宁XXXXX弄XXX号严XX户房屋征收补偿，《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》及《静安区72街坊旧城区改建项目结算单》包含的征收补偿款及产权调换房屋，其中产权调换房上海市松江区佘山镇华XXXXX弄XXX号XXX室及征收补偿款329，457.34元归严XX所有;

　　二、上海市静安区江宁XXXXX弄XXX号严XX户房屋征收补偿，《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》及《静安区72街坊旧城区改建项目结算单》包含的征收补偿款及产权调换房屋，其中产权调换房上海市闵行区叶家桥东XXXXX弄XXX号XXX室归严XX所有;三、严XX应于判决生效之日起十日内支付严XX上述第一项的征收补偿款329，457.34元以及第二项的上海市闵行区叶家桥东XXXXX弄XXX号XXX室在《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》中的优惠总价705，316.15元共计1，034，773.49元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费4，020元，由严XX负担2，010元、严XX负担2，010元。案件受理费20，000元，由严XX负担10，000元、严XX负担10，000元。

　　审　判　长　　巫建强

　　审　判　员　　王　梓

　　人民陪审员　　徐伟良

　　二〇二〇年六月十二日

　　书记员　　王XX