房屋租赁合同纠纷，二审维持原判

　　XX市第一中级人民法院民事判决书

　　(2020)津01民终5781号

　　上诉人(一审被告)：XXXX公司，住所地XX市南开区南马路与西马路交口天佑城负****商铺。

　　法定代表人：瞿X，总经理。

　　委托诉讼代理人：崔X，男，该公司员工。

　　被上诉人(一审原告)：XXX(XXXXXX公司，住，住所地XX市和平区南营门街南京XX******/div>

　　法定代表人：潘X，总经理。

　　委托诉讼代理人：周传豹，XXXX律师。

　　委托诉讼代理人：穆XX，XXXX律师。

　　一审被告：瞿X，女，1977年6月28日出生，汉族，住XX市红桥区。

　　委托诉讼代理人：崔X(夫妻关系)，住XX市红桥区。

　　上诉人XXXX公司因与被上诉人XXX(XXXXXX公司及一审被告瞿X房屋租赁合同纠纷一案，不服XX市和平区人民法院(2020)津0101民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　XXXX公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判按照实际套内面积74平方米计算XXXX公司应当支付的租金;2.一、二审诉讼费由XXX(XXXXXX公司承担。事实和理由：双方签订合同表明涉案租赁场地经营面积为109.908平方米，每月租金为11700.6元(109.908平方米×3.5元×365天÷12个月)。装修过程中XXXX公司发现实际租赁面积与约定不符。XXX(XXXXXX公司违约在先。双方多次沟通，XXX(XXXXXX公司又提出1.4的系数这一说法。XXX(XXXXXX公司提交的其与XX国际商场有限公司签订的合同文本与此前出示给XXXX公司的合同文本有明显出入。主要区别在于：图纸标注阴影面积相同的情况下租赁面积由456平方米变更为420平方米，建筑面积由636平方米变为840平方米。XXX(XXXXXX公司主张其与国际商场签订合同系数为2.0，与XXXX公司签订合同系数为1.4不能自圆其说。

　　XXX(XXXXXX公司辩称，不同意XXXX公司的上诉请求。其主要答辩意见是：双方签订合同前，XXXX公司已经对房屋进行实地查看。涉诉租赁场地交付后，XXXX公司亦在合理期限内未对面积提出异议。XXX(XXXXXX公司同意一审判决。

　　瞿X述称，同意XXXX公司的上诉请求及事实理由。

　　XXX(XXXXXX公司向一审法院起诉请求：1.判令XXXX公司、瞿X给付XXX(XXXXXX公司2019年9月15日至2020年1月以及2020年6月15日至7月31日期间共计6个月租金70788.83元，2019年8月至2020年6月电费1702.23元、水费517.89元、燃气费368.28元、宽带费800元，并自2019年9月5日起至实际支付之日按日1‰支付滞纳金;(合计暂定74177.27元)2.诉讼费用由XXXX公司、瞿X承担。

　　一审法院认定事实：案外人XX国际商场有限公司与XXX(XXXXXX公司签订《XX国际商场租约》，将其名下所有的XX市和平区南京路211号国际商场丙区六层xxxx商铺出租给XXX(XXXXXX公司，租期自2019年6月20日至2024年6月19日，租赁面积总计180平方米，建筑面积360平方米，XX国际商场有限公司同意XXX(XXXXXX公司将商铺以分租模式经营。上述合同约定，XXX(XXXXXX公司将坐落于XX国际商场B座六层CH02-01、-02号房屋出租给XXXX公司，用于XXXX公司经营使用。合同期限自期限2019年3月24日至2024年8月1日，面积为109.908平方米，经营内容中式简餐，麻辣烫等，字号为西开记忆。合同约定2019年3月21日至2020年5月1日租金为每月11700.6元2020年5月2日至2021年5月1日租金为每月12285.6元，2021年5月2日至2022年5月1日租金每月为12899.9元。2022年5月2日至2023年5月1日租金每月为13544.9元。2023年5月2日至2024年8月1日租金每月为14222.2元。租金按月支付，每月5日支付当月费用。上述合同签订后，XXX(XXXXXX公司于2019年7月15日将诉争房屋交付XXXX公司使用，XXXX公司向XXX(XXXXXX公司交纳履约保证金35100元及建安费30000元。XXXX公司使用期间向XXX(XXXXXX公司交纳2019年8月15日至9月15日租金后，至今未向XXX(XXXXXX公司交纳租金及水电费等相关费用，现XXX(XXXXXX公司起诉来院要求XXXX公司给付XXX(XXXXXX公司2019年9月至2020年7月期间租金70788.83元、2019年8月至2020年6月电费1702.23元、水费517.89元、燃气费368.28元、宽带费800元及滞纳金。

　　本案在审理过程中，XXX(XXXXXX公司主张诉争房屋套内面积为74平方米，经双方协商，XXX(XXXXXX公司一审当庭表示同意按照74平米计算套内面积。

　　关于租赁合同中经营面积的来源，XXX(XXXXXX公司陈述其与XX国际商场有限公司签订的合同中约定租赁面积总计180平方米，建筑面积360平米，出房率为50%，XX国际商场有限公司按照2的系数计算建筑面积，而XXX(XXXXXX公司与XXXX公司按照1.4的系数计算经营面积，XXXX公司不认可XXX(XXXXXX公司陈述的公摊系数1.4。

　　一审法院认为，XXX(XXXXXX公司与瞿X、XXXX公司签订的《“XXX”商业生态链经营场所租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同中约定的经营面积，双方在签订合同前，并未对租赁物的套内面积进行实地丈量。在本案审理过程中，双方均同意按照74平方米计算套内面积，一审法院予以照准。关于经营面积所乘以的1.4系数是否成立的问题，XXX(XXXXXX公司交付的租赁物为固定场地，XXXX公司、瞿X一方进行了实地查看且对租赁物的状态已明确知晓后，双方签订了租赁合同，合同中的经营面积已包含1.4的系数，故在套内面积变更后还应乘以1.4系数用以确定经营面积。据此，租赁合同第二页中的经营面积应变更为：74平方米×1.4=103.6平方米，合同第三页中的首年月租金亦应相应变更为11029.06元，第二年租金应相应变更为11580.39元。XXXX公司未向XXX(XXXXXX公司支付2019年9月15日至2020年1月以及2020年6月15日至7月31日租金及相关费用，XXXX公司理应给付XXX(XXXXXX公司2019年9月15日至2020年1月以及2020年6月15日至7月31日的租金共计66725.69元，并给付XXX(XXXXXX公司2019年8月至2020年6月电费1702.23元、水费517.89元、燃气费368.28元、及宽带费800元。

　　关于XXX(XXXXXX公司主张XXXX公司给付滞纳金一节。XXXX公司未按期支付租金，系因经营面积争议导致，且最终对经营面积进行了变更，故XXXX公司未按期支付租金属于事出有因，不应构成违约，对XXX(XXXXXX公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。

　　关于XXX(XXXXXX公司主张瞿X对于XXXX公司拖欠的租金等费用承担给付义务一节，XXX(XXXXXX公司与瞿X签订关于诉争房屋的《“XXX”商业生态链经营场所租赁合同书》后，于2019年3月24日再次与XXXX公司签订关于诉争房屋的《“XXX”商业生态链经营场所租赁合同书》，承租方应为XXXX公司，XXX(XXXXXX公司的该项请求不符合相关法律规定，一审法院不予支持。

　　一审法院判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告XXXX公司给付原告XXX(XXXXXX公司2019年9月15日至2020年1月以及2020年6月15日至7月31日租金共计66725.69元，并给付原告2019年8月至2020年6月电费1702.23元、水费517.89元、燃气费368.28元及宽带费800元;二、驳回原告XXX(XXXXXX公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费831.5元，由原告XXX(XXXXXX公司负担47.24元，被告XXXX公司负担784.26元(被告XXXX公司支付部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告XXX(XXXXXX公司)”。

　　二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点为XXXX公司应付租金应当如何计算。双方签订《“XXX”商业生态链经营场所租赁合同书》并约定了经营面积约为109.908平方米。结合双方一审对套内面积达成的一致意见即74平方米，合同约定的经营面积显然并非套内面积。XXXX公司主张按照74平方米计算租赁面积并无依据。一审判决结合双方自认的套内面积对经营面积进行折算并无不当，本院对XXXX公司的上诉请求不予支持。

　　综上，XXXX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1663元，由上诉人XXXX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　刘　艳

　　审判员　姜XX

　　审判员　张玉洁

　　二〇二一年一月七日

　　法官助理梁XX

　　书记员丁XX

　　附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

　　1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

　　第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

　　2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

　　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

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