房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审获得改判

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽01民终13367号

上诉人（原审被告）：沈阳市和平区城市建设局，住所地沈阳市和平区XX。

法定代表人：周X，该局局长。

委托诉讼代理人：沈超，辽宁XX律师。

被上诉人（原审原告）：郭XX，女，1963年9月18日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。

委托诉讼代理人：王XX，系郭XX丈夫，1964年10月18日出生，汉族，住址上海市杨浦区。

被上诉人（原审第三人）：沈阳市和平区土地房屋征收补偿服务中心，住所地沈阳市和平区南XX。

法定代表人：刘X，该中心主任。

委托诉讼代理人：李X，北京XX律师。

上诉人沈阳市和平区城市建设局（以下简称“城建局”）因与被上诉人郭XX、沈阳市和平区土地房屋征收补偿服务中心（以下简称“服务中心”）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服辽宁省沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

城建局上诉请求:撤销一审判决，发回重审或者依法改判，上诉费由郭XX负担。理由：1、承担责任主体是服务中心；2、违约金过高，应予调整；3、一审审理期间，给付了郭XX部分款项，现尚欠其临时安置补偿费计XXX元。

郭XX辩称，合同签订主体是我与城建局及服务中心，给付主体应为该两个单位。另双方约定的违约金并不高，案涉房屋拆迁之前，我方每月能收取租金190元每平方米，对尚欠其临时安置补偿费计XXX元无异议。

服务中心辩称，一审认定事实清楚，我方作为被委托单位不承担拆迁的实体权利义务，其他同一地块类似案件均按本案一审判决事实认定，我方不承担给付义务，发放补偿款的事宜均受拆迁方委托，下调违约金意见同城建局，对尚欠其临时安置补偿费计XXX元无异议。

郭XX向一审法院起诉请求：1.请求判令城建局立即给付郭XX临时安置补偿费，时间：自2007年8月23日起至城建局将符合国家规定的房屋交付给郭XX之日止。截至2018年10月31城建局欠郭XX临时安置补偿费计XXX元；2.诉讼费用由城建局承担。

一审法院认定事实：1.2007年8月3日，郭XX（乙方、被拆迁人）与城建局（甲方、拆迁人）及和平区拆迁服务中心（被委托拆迁单位，后该中心职能由服务中心承继）签订和平区南京街汽配城拆迁项目128号城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书一份，约定甲方因土地储备项目建设需要实施房屋拆迁，乙方所有的坐落在和平区北XX（门市），建筑面积396.09平方米的房屋属于核准的拆迁范围内。双方另约定住宅搬迁补助费为7922元，过渡期间补偿费为118827元，搬迁奖励费为79218元，电话为200元，装修残值60280元，以上合计266447元，甲方将坐落在拆迁范围原区域的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为非住宅、期房，期房的建筑面积396.09平方米，乙方保证在2007年8月23日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2009年5月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。双方还约定过渡方式为乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月19804.5元，按22个月计算，计435699元，甲方先发给乙方6个月，计118827元，余16个月，计316872元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方（临时安置费自乙方从搬迁腾空被拆迁房屋验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付使用当个月止）。因甲方责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的双倍支付给乙方临时安置补助费。双方又约定门市沿街开门，保证原使用面积不变。

2.2007年8月23日，沈阳市和平区拆迁服务中心向郭XX支付补偿安置款266447元。其后，沈阳市和平区拆迁服务中心及服务中心陆续向郭XX支付过渡期补偿款共计XXX元。庭审中，服务中心提供的有郭XX签字的过渡期补偿款明细表中并未注明每一笔款项对应的时间。

3.2019年12月13日，城建局在沈阳日报发布回迁通知，载明沈阳市和平区南京XX原汽配城项目（拆许字「2007」第36号房屋拆迁许可证）选择原区域产权调换的非住宅被拆迁业主，请本人携带城市房屋拆迁补偿安置协议、核实单、身份证、委托书等相关材料，于12月18日至12月20日到和平区南京北街175号凤凰XX办理回迁手续，同时过渡期补偿费支付到2019年12月31日止，逾期不能办理后果自负。2019年12月18日，和平区城市更新局作出告知书，载明从今日起开始办理回迁入住手续，过渡期补助费支付到2019年12月31日止。对于未支付的过渡期，定于2021年12月31日前分期结清。

一审法院认为，郭XX与城建局及服务中心（原和平区拆迁服务中心）签订的城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书系各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立生效后，各方均应按照协议的约定行使相应的权利、履行相应的义务。各方在协议中明确约定，城建局应支付22个月临时安置补助费435699元并在2009年5月31日前向郭XX交付约定房屋，该期限届至后，城建局未履行该项义务，违反了协议书约定，故其按照约定的内容，自2009年6月1日起向郭XX支付双倍标准的安置补助费，即每月39609元，同时城建局在2019年12月份已作出开始办理入住回迁手续的通知且告知该项费用的支付截止至2019年12月31日，故郭XX主张的第一项诉讼请求应计算至2019年12月31日止，扣除已支付的XXX元后，城建局仍应继续向郭XX支付XXX元（435699元+39609元×127个月-XXX元）。关于服务中心提出的并非甲方过错不适用违约金条款的抗辩，因其未提供证据予以证明，不予支持。关于服务中心提出的违约金约定过高的条款，因其提供租赁协议的面积与本案涉案房屋面积相差较大，无法说明本案涉案房屋的实际租金情况，城建局及服务中心亦未能提供证据证明其与郭XX在履行过程中就违约金变更达成过合意，故服务中心以此为由抗辩违约金过高证据不足，不予支持。综上，一审法院判决如下：一、被告沈阳市和平区城市建设局于本判决生效之日起十日内向原告郭XX支付安置补助费XXX元；二、驳回原告郭XX其他诉讼请求。案件受理费17176元（已减半收取），由被告沈阳市和平区城市建设局负担。

二审期间，郭XX提交《房屋租赁合同》一份，欲证明在房屋拆迁之前，其按照每平方米190元的标准出租房屋。城建局、服务中心对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据系郭XX将房屋出租获得收益的情况，我方给付的过渡期补偿是补偿郭XX租赁房屋的费用。本院认为，城建局、服务中心对该份证据的真实性无异议，且其可以证明郭XX于房屋被拆迁前取得的租金收入情况，故对该份证据，本院予以采信。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，郭XX将案涉被拆迁房屋于2004年7月7日以每月190元每平方米的标准出租。本案二审期间，各方当事人对尚欠XXX元临时安置补偿费均无异议。

本院认为，根据本案各方当事人签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（以下简称《协议书》）的约定，城建局为甲方、拆迁人；服务中心为被委托拆迁单位；郭XX为乙方、被拆迁人，该协议书第三条拆迁补偿金额约定“甲方补偿乙方各项费用和金额如下”，第七条第4项甲方超期交付产权调换房屋的违约责任约定“因甲方责任延长过期期限的，乙方自行解决过度用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的双倍支付给乙方临时安置补助费”，由此可见城建局系给付安置补助费的义务人，服务中心仅系其委托的拆迁单位，故其提出的承担责任主体系服务中心的上诉理由不成立。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”就本案而言，城建局提出的违约金过高的上诉理由不成立，分析如下：1、案涉《协议书》约定了因城建局责任延长过渡期限的违约责任承担标准，城建局对此是明知的，但其却因自身原因造成过渡期的延长，已构成违约，郭XX对此并无过错；2、案涉房屋被拆迁前，郭XX系按照每月190元每平方米的标准收取房屋租金，在房屋被拆迁后，其无法再按照此标准收取租金，而一审法院系按照每月100元每平方米的标准判令城建局向郭XX支付临时安置补偿费，远低于郭XX将房屋出租后所取得收益；3、《协议书》约定各方当事人的权利和义务公平一致，各方当事人均应诚信行使权利、履行义务。综上，对城建局提出的上诉请求，本院不予支持。

另外，二审期间各方当事人均认可尚欠XXX元临时安置补偿费未支付，一审法院判令城建局向郭XX给付的数额与此不符，本院予以纠正。

综上所述，城建局的上诉请求不能成立，应予驳回；二审期间各方当事人对已给付临时安置补助费的数额进行了重新确认，本院对一审判决数额予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1384号民事判决第二项；

二、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1384号民事判决第一项为沈阳市和平区城市建设局于本判决生效后十日内向郭XX支付安置补助费XXX元。

一审案件受理费17176元（已减半收取），由沈阳市和平区城市建设局负担。二审案件受理费27701.82元，由沈阳市和平区城市建设局负担。

本判决为终审判决。

审判长　曹XX

审判员　相　蒙

审判员　孙菁蔓

二〇二〇年十一月三十日

法官助理吕XX

书记员张XX

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。