欠付租金，还占着房屋怎么办？

原告：贵州XX公司（以下简称北XX公司），地址在贵州省贵阳市南明区都司高XX，统一社会信用代码：9152XXXX1353863G。

法定代表人：陶XX。

原告：贵州XX公司（以下简称XX公司），地址在贵州省贵阳市南明区都司高XX（黔源大厦），统一社会信用代码：9152XXXX4433792D。

法定代表人：陶XX。

共同委托诉讼代理人：张XX、吴超，北京市XX律师。

被告：贵州XX公司（以下简称XX公司），地址在贵州省贵阳市南明区都司路高XX，统一社会信用代码：9152XXXX38675027。

法定代表人：夏XX。

委托诉讼代理人：黄X，北京XX律师。

被告：唐XX，男，1981年01月05日出生，汉族，住上海市闵行区。

原告北XX公司、XX公司与被告XX公司、唐XX租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人吴超、被告XX公司的委托诉讼代理人黄X到庭参加诉讼。被告唐XX经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：一、被告XX公司支付二原告房屋租金694514.50元、车位管理费27923元、垫付费用43326元（电费3039元、空调费40173元、维修费114元）；二、被告XX公司支付二原告房屋占有使用费、滞纳金至全部款项付清之日止（房屋占有使用费自案涉合同租赁期限届满时起暂计至2020年3月9日为602429.2元；滞纳金以未付房屋租金及垫付费用为基数，暂计至2020年3月9日为475873.36元）；三、被告XX公司立即腾空房屋返还给二原告；四、被告唐XX对上述债务承担连带支付责任；五、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告XX公司辩称：一、2019年4月，原告更换门禁，并知会锦江XX公司安排保安值守，不予被告工作人员正常上班，公司经营活动难以为继，被告多次要求进入办公室清理文件资料及相关办公用品，原告均不予理会，自2019年4月双方之间的租赁合同已实际解除，租赁房屋已为原告实际管理控制，2019年4月后的房屋占有使用费不应支持，有原告提交的催告函、联系单及其计算租金至4月的明细为据。二、截止2019年4月，被告共欠租金788689.4元，扣除2019年5月14日已付10万元，尚欠租金688689.4元；所欠车位管理费27923元、电费3039元、空调费40173元、维修费114元属实。三、滞纳金计算标准约定过高，请求按银行间同业拆借利率计算，房屋占有使用费、滞纳金均为违约惩罚，如重复计算，则明显高于违约损失，因受疫情影响，请求酌情减免租金及滞纳金。

被告唐XX未到庭参加诉讼，亦未答辩。

本院经审理认定事实如下：2017年10月至2019年6月期间，二原告与被告签订了4份《黔源大厦租赁合同》（合同编号为：QYDS/ZL-121、QYDS/ZL-126、QYDS/ZL-128、QYDS/ZL-134）及4份《黔源大厦停车场管理协议》（协议编号为：QYDS/CW-75、QYDS/CW-79、QYDS/CW-81、QYDS/CW-83），约定二被告将其位于黔源大厦第17层4套房屋及6个车位出租给被告使用。其中，QYDS/ZL-121租赁合同标的房屋第17层7、8号，租赁期限2017年10月15日至2018年10月14日，月租金18507元；QYDS/ZL-126租赁合同标的房屋第17层4、6号，租赁期限2018年3月1日至2019年2月28日，月租金20274元；QYDS/ZL-128租赁合同标的房屋第17层1、3号，租赁期限2018年6月20日至2019年6月19日，月租金24087元；QYDS/ZL-134租赁合同系QYDS/ZL-121的续租合同，租赁期限2018年10月15日至2019年6月19日，月租金18507元。上述合同租金支付方式按半年提前预付；承租方逾期交付房租、物业管理费及其他费用，逾期一日，由出租方按应交金额的1‰加收滞纳金。QYDS/CW-75停车场管理协议的车位B3层Y-021，合同期限2017年10月15日至2018年10月14日，月管理费500元；QYDS/CW-79停车场管理协议的车位B3层B3-004、Y-020，合同期限2018年3月1日至2019年2月28日，月管理费750元；QYDS/CW-81停车场管理协议的车位B3层B3-003、Y-020，合同期限2018年6月20日至2019年6月19日，月管理费700元；QYDS/CW-83停车场管理协议的车位B1层025，合同期限2018年10月15日至2019年6月19日，月管理费500元。上述停车场管理费每半年提前预付，由二原告共同收取并开具增值税专用发票。上述租赁合同约定水电费、空调费的支付方式为每月接到物管方缴费通知后7日内支付。

2019年5月13日，被告唐XX出具《黔源大厦房屋租赁及物业管理费担保书》（以下简称《担保书》），主要内容为：截止至2019年4月30日累计拖欠XX公司租赁费及电费、空调费、维修费等费用合计832015.40元，唐XX作为被告公司临时负责人作如下担保：担保书签订3日内代被告向XX公司支付欠款10万元，XX公司暂不清退被告承租房屋及车位；2019年6月30日前未能付清余款，担保人承诺代为支付；待被告公司恢复正常经营后，担保人与XX公司对合同期外产生的相关费用进行清算。

2019年5月13日，被告唐XX向原告XX公司支付10万元。同年7月24日，原告XX公司向被告发出《关于限期支付欠款的函》，该函件主要内容为：被告租赁二原告黔源大厦的办公场所及车位，截至2019年4月底，被告共欠租金至少788689.40元，2019年5月14日，被告唐XX为该欠款提供担保并支付10万元，经多次电话、短信、微信联系未果，现要求被告于2019年7月31日前与原告进行费用清算工作（包括后续租赁费、物业费、水电费），请将其余欠款全部付清。

原、被告均予认可的款项为所欠车位管理费27923元、电费3039元、空调费40173元、维修费114元；被告已付款10万元。争议事项如下：（一）租金：原告诉请主张QYDS/ZL-121租赁合同（第17层7、8号）2017年10月15日至2018年10月14日期限租金为111042元，2018年10月15日至2019年6月19日期限租金为151140.5元；QYDS/ZL-126租赁合同（第17层4、6号）2018年3月1日至2019年2月28日期限租金为243288元；QYDS/ZL-128租赁合同（第17层1、3号）2018年6月20日至2019年6月19日期限租金为289044元。上述租金共计794514.5元，扣除2019年5月14日已付10万元，还欠694514.5元。被告主张计算至2019年4月30日所欠租金788689.40元，扣除已付10万元，还欠688689.40元。经本院核算，上述四份租赁合同租赁期限内的租金共计为794514.5元，其中QYDS/ZL-128、QYDS/ZL-134两份租赁合同中2019年5月1日至6月19日的租金合计为69570.20元〔（24087元+18507元）×1月19天〕，截至2019年4月30日前所欠租金为724944.30元（794514.5元-69570.20元），与原告庭审中主张根据被告唐XX出具担保确认截至2019年4月30日所欠租金760766.40元（832015.40元-车位管理费27923元-电费3039元-空调费40173元-维修费114元）及被告主张根据原告出具的催款函载明截至2019年4月30日所欠租金至少788689.40元，均不吻合。（二）房屋占有使用费：原告主张QYDS/ZL-126租赁合同从2019年3月1日起，QYDS/ZL-128、QYDS/ZL-134租赁合同从2019年6月20日起计算房屋占有使用费至房屋返还之日止。（三）滞纳金：1、未付租金产生的滞纳金。原告主张按每日1‰标准，计算至全部款项付清之日，QYDS/ZL-121租赁合同以111042元为基数，从2018年4月16日起、QYDS/ZL-126租赁合同以121644元为基数，（上半年）从2018年3月1日起，（下半年）从2018年8月31日起、QYDS/ZL-128租赁合同以144522元为基数，（上半年）从2018年6月20日起，（下半年）从2018年12月19日起、QYDS/ZL-134租赁合同（上半年）以111042元为基数，从2018年10月15日起，（下半年）以40098.5元为基数，从2019年4月14日起。2、垫付费用（电费、空调费、维修费）产生的滞纳金。原告主张滞纳金按每日1‰标准，计算至全部款项付清之日止，以14336元为基数，从2019年1月28日起、以12222元为基数，从2019年3月4日起、以12243元为基数，从2019年3月18日起、以4525元为基数，从2019年4月18日起。被告主张滞纳金标准约定过高，请求按银行间同业拆借利率计算，房屋占有使用费、滞纳金均为违约惩罚，如重复计算，则明显高于违约损失。（四）合同解除期限：被告主张租赁合同于2019年4月已实际解除，租赁房屋已为原告实际管理控制，有原告提交的催告函、联系单及其计算租金至4月的明细为据。原告主张各合同因合同期限届满解除，租赁合同解除后被告因继续占用房屋应当支付房屋占有使用费。本院要求双方务必于2020年5月13日前将案涉房屋及车位交接手续办理完毕，庭审后双方即开始沟通协商并于同年5月25日交接完毕。

另查，贵阳锦江XX管理有限公司（以下简称锦江XX）对上述房屋及车位进行物业管理服务。2019年3月11日、4月11日，锦江XX发出《工作联系函》，向原、被告催缴2018年12月8日至2019年4月4日期间的电费、空调费、维修费，该费用由锦江XX代为垫付需在下单后10日内支付，逾期按1‰收取滞纳金。2020年3月10日，锦江XX出具《情况说明》，证明被告2019年6月31日（应为30日）前租用二原告本市南明区都司路高XX办公，上述期间产生的空调费40173元、维修费114元，因被告未付，现二原告各承担50%，已将上述费用全部垫付给锦江XX。原告提交《黔源大厦电费结算表（用电平衡表）》5份、4份贵州增资税专用发票，载明黔源大厦包括含业主单位、租户及物业公司2018年12月8日至2019年6月7日期间的用电总费用及缴费情况，缴费日期分别为2019年1月25日、2月25日、3月29日、4月23日，原告据此拟证明代被告支付2018年12月8日至2019年4月4日期间产生电费3039元。

以上事实，有《黔源大厦租赁合同》、《黔源大厦停车场管理协议》、《担保书》）、《关于限期支付欠款的函》、《情况说明》、《黔源大厦电费结算表（用电平衡表）》、《增值税专用发票》及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。

本院认为，二原告将其案涉房屋及车位出租给被告办公使用，双方据此签订的《黔源大厦租赁合同》与《黔源大厦停车场管理协议》，均系双方当事人的真实意思表示，租赁合同合法有效，双方均应恪守合同义务。本案中，原、被告双方对上述租赁合同表示认可，对租赁期间产生的车位管理费27923元、电费3039元、空调费40173元、维修费114元亦不持异议，仅对租金金额，房屋占有使用费、滞纳金及违约金的计算期限、计算方式及标准存有异议，故本案的争议焦点为：一、被告欠原告的租金金额及原告主张的房屋占有使用费是否成立；二、原告要求被告支付租金、电费、空调费、维修费的滞纳金主张是否成立；三、被告唐XX是否对被告XX公司上述债务承连带责任；四、原告要求被告XX公司腾空并返还房屋的主张是否成立。

关于租金及房屋占有使用费。二原告主张截至2019年6月19日被告应付租金为794514.50元，扣除已付租金10万元，尚欠694514.50元。被告主张根据原告出具的催款函载明截至2019年4月30日所欠租金“至少788689.40元”主张应付租金为788689.40元，扣除已付租金，尚欠688689.40元。本院认定被告应按上述4份租赁合同约定标准及期限计算租金，并参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。对于租金，扣除已付租金，本院确认尚欠租金金额为694514.5元。其一、双方对租赁合同约定的租金标准及已付租金10万元均不持异议，仅对租金计算期限有异议；第二、被告虽主张租赁合同已于2019年4月解除，但因继续占有案涉房屋直至2020年5月13日，期间，被告未采取妥善措施、未依法行使解除合同权利，被告抗辩合同已实际解除，证据不足；第三、上述合同期限均已届满，被告继续占有房屋并拖欠租金至今。同理，被告应参照各租赁合同约定的租金标准向二原告支付房屋占有使用费至2020年5月13日，结合本省疫情实际情况，本院酌情判定减免2月房屋占有使用费。经核实，QYDS/ZL-126租赁合同2019年3月1日至2020年5月13日的房屋占有使用费：20274元/月×14月13天=292338元，QYDS/ZL-128、QYDS/ZL-134租赁合同2019年6月20日至2020年5月13日的房屋占有使用费：“（24087元+18507元）/月×10月24天=460015.2元。被告应支付减免后房屋占有使用费合计626617.2元。

关于滞纳金。原告主张被告欠付车位管理费27923元、电费3039元、空调费40173元、维修费114元，被告不持异议，故本院对原告要求被告支付该四项费用的主张，本院予以支持。原告对上述电费、空调费、维修费及租金向被告主张滞纳金，如前所述，被告未按合同约定支付上述相应款项，已构成违约，依约依法均应承担违约责任。原告主张依约主张的滞纳金标准过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院认定被告XX公司按所欠租金、电费、空调费、维修费的30%支付滞纳金即737840.50元×30%=221352.15元为宜。原告该超高部分的主张，本院不予支持。

关于被告唐XX是否承担连带责任。被告唐XX向原告出具《担保书》对被告尚欠原告租赁费、电费、空调费、维修费等费用进行担保，且按担保书约定已实际向原告支付10万元，根据《担保法》第十九条、第二十一条之规定，被告唐XX对被告XX公司上述债务依法应承担连带清偿责任。被告唐XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为其自行放弃答辩及举证权利，由此产生的法律后果由其自行承担。

关于腾退房屋。上述合同终止后，被告XX公司依法应将租赁房屋腾空并返还给原告。本案中，本院当庭告知双方务必于2020年5月13日前将房屋交接手续办理完毕，庭审后双方即开始沟通协商并于同年5月25日交接完毕，故原告诉请腾退房屋已无必要。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、贵州XX公司在本判决生效后十五日内支付贵州XX公司、贵州XX公司租金694514.50元、车位管理费27923元、电费3039元、空调费40173元、维修费114元，共计765763.50元；

二、贵州XX公司于上项同时支付贵州XX公司、贵州XX公司房屋占有使用费626617.2元；

三、贵州XX公司于上项同时支付贵州XX公司、贵州XX公司滞纳金221352.15元；

四、唐XX对贵州XX公司的上述债务承担连带清偿责任；

五、驳回贵州XX公司、贵州XX公司其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16184元，由贵州XX公司、贵州XX公司负担6595元，贵州XX公司、唐XX负担9589元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　王　博

二〇二〇年六月二十三日

书记员　龙XX