常州XX公司与万XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省常州市新北区人民法院民事判决书

　　(2017)苏0411民初5155号

　　原告常州XX公司，住所地江苏省常州市钟楼区XX、9号，统一社会信用代码9132XXXX9341636C。

　　法定代表人楼XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人吕XX，XXX律师。

　　被告万XX，男，1988年12月10日生，汉族，住江苏省常州市新北区。

　　委托诉讼代理人夏雁，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人吴X，江苏XX实习律师。

　　原告常州XX公司(以下简称XX公司)与被告万XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后,由审判员尚XX适用简易程序于2017年9月26日、2017年11月7日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭于2018年8月20日公开开庭进行审理。第一次开庭，原告XX公司的委托诉讼代理人吕XX，被告万XX及其委托诉讼代理人夏雁、吴X到庭参加诉讼。第二次开庭，原告XX公司的法定代表人楼XX及委托诉讼代理人吕XX，被告万XX及其委托诉讼代理人夏雁、吴X到庭参加诉讼。第三次开庭，原告XX公司的委托诉讼代理人吕XX，被告万XX及其委托诉讼代理人夏雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金250000元，自2014年2月1日起算至2016年11月30日，共计34个月，扣除已经支付的房租，还剩250000元尚未支付，并按银行同期贷款利率计算利息，暂算至2017年5月31日，计255000元;2、判令被告支付拖欠的水电费8000元;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月17日合肥XX公司与常州XX公司签订常州新XX合作框架协议一份，承租常州市××北XX××商业街项目大型超市(即乐购超市)四楼约为7000平方米的地产，并于2013年11月8日与被告万XX签订租赁合同一份，约定将常州市新北区新XX上4层A6辅位租给被告经营芋香源甜品店，同时约定租期为3年，租金为人民币120000元/年，被告经营所需的水电等一切费用由被告自行承担。2015年8月10日合肥XX公司委托原告XX公司全权处理《常州新XX合作框架协议》，并与常州XX公司签订补充协议一份，将该协议全部变更到原告名下。被告于合同签订后支付了首期租金90000元，后被告至今未支付任何租金，并欠下水电费8000元左右未支付。2016年11月15日，原告发函催收房租，被告签收后，将甜品店内物品搬离。原告催要款项未果诉至法院。

　　被告万XX辩称，原被告的租赁关系于2015年1月已经解除，被告已经支付完毕相应的租金，不存在拖欠租金的行为。本案中的部分诉请已过诉讼时效。被告不应承担剩余租金及银行同期贷款利息。被告的水电费已经结算清楚，不应再支付。原告与被告签订合同时，承诺的商业设施均未兑现，所以在合同履行上原告是瑕疵履行。被告的实际经营时间是2014年7月15日至2015年2月初，其也与原告法定代表人楼XX就终止租赁协议事宜有过协商，且协商一致，其2015年年前将店铺清空归还原告，至于原告将商铺空置并未及时招租是原告自身原因导致租金损失，租金损失不应由我方负担。

　　经审理查明，2011年4月17日，常州XX公司(甲方、出租方)与合肥XX公司(乙方、承租方)签订常州新XX合作框架协议一份，约定乙方向甲方承租位于常州市××北XX××商业街项目大型超市(即乐购超市)四楼，使用面积约为7000平方米，用于经营电影院、KTV、电子游戏及餐饮等相关商业活动，免租期自甲方向乙方交付作为租赁标的的房地产之日起七个月止，计租期自免租期满次日起计20年。2013年10月8日，合肥XX公司(甲方、出租方)与被告万XX(乙方、承租方)签订租赁合同一份，约定由乙方向甲方承租位于常州市新北区新XX上4层A6铺位面积为57平方米的场地，乙方经营品牌为芋香源甜品店，租赁期限为3年(自2013年12月1日起至2016年11月30日，起租日为2013年12月1日，计租日为装修免租期结束之日的次日，自2013年12月1日起至2014年1月30日为装修免租期(如装修免租期提前结束，则以实际开业日期为计租日)，租金为120000元/年;租金半年一付，先付后租，押金为一季度租金额，首期租金应于双方签约后3日内支付，首期支付金额为90000元(半年租金60000元、一季度押金30000元)，租金打入合肥XX公司建设银行的指定账号;乙方须向甲方交纳履约保证金，乙方于合同签订3日内将履约保证金支付给甲方。后被告支付租金60000元、押金30000元，共计90000元。2015年8月，常州XX公司与原告签订补充协议一份，约定将《常州新XX合作框架协议》中原乙方合肥XX公司变更为常州XX公司，同时合肥XX公司出具委托书一份，载明将江苏省常州市新北区的《常州新XX合作框架协议》商业发展项目转让变更到常州XX公司名下。

　　又查明，商业街出租期间，原告方曾与部分商户商谈降低房租事宜并为部分商户降低了房屋租金。原告自认2016年12月14日其与他人签订了房屋租赁合同将包括被告使用的部分出租给他人，其提交的租赁合同及补充协议显示房租从2017年3月1日起算，租金为45000元/年，商铺面积约为85平方米。2017年2月，原告与承租人吴X签订新桥商业广场商铺租赁合同，租期为3年(2017年2月10日至2020年2月9日)，商铺面积约30平方米，年租金为14000元。被告庭审中自认其于2015年1月底与原告法定代表人沟通后撤场，且其认为其已交付的租金及押金以足够抵押原告的损失，其不再要求退还租金及押金。案件审理过程中，原告申请撤回要求被告支付托欠水电费8000元的主张。

　　以上事实，有《常州新XX合作框架协议》、房屋租赁合同、补充协议及委托书复印件、律师函、转账凭证、押金收条、案外人房屋租赁合同、消防验收图、消防检查合格证、店铺装修合同、证人证言及当事人陈述和自认予以证实。

　　本院认为，原被告之间存在合法的租赁关系，依法受法律保护，双方均应履行相应的法律义务。本案中，双方之间租赁关系中租金的约定与涉案商业体设施的齐备是相关的，从证人证言中可以确认在租赁关系形成之初原告就周边的设施作出了承诺，而在合同实际履行过程中，相应设施并不齐备，且商业街出租期间，原告方曾与部分商户商谈降低房租事宜并为部分商户降低了房屋租金，可见原告在履行租赁合同义务上存在瑕疵。被告在合同履行过程中已向原告提出不再经营的意思表示，而原告称并未形成书面的最终确认意见，本院认为在被告向原告提出该意思表示后，原告亦有义务积极处理相关纠纷，而非放任该状态持续至案涉租赁合同租期结束之日再行处理，原告方对此亦有一定责任。结合原告方的租赁成本、涉案商业街的相关商铺的租金变更情况及涉案商铺后期再次出租租金的约定情况，并考虑原被告双方合同义务的履行情况，本院认为被告已付的租金及押金共计90000元已可以抵偿原告的租金损失，因此本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：

　　驳回原告常州XX公司在本案中的诉讼请求。

　　案件受理费5245元，由原告常州XX公司承担(被告承担的诉讼费，由被告于本判决生效之日起十日内直接向其支付，本院不再退还)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

　　审　判　长　　尚XX

　　人民陪审员　　杜大富

　　人民陪审员　　龚志萍

　　二〇一八年八月二十四日

　　书　记　员　　李XX