严X、丁XX与昆山XX公司、上海XX公司商品房销售合同纠纷一审

　　江苏省昆山市人民法院民事判决书

　　(2019)苏0583民初8622号

      原告：严X，女，汉族，1978年2月15日生，住江苏省太仓市。

　　原告：丁XX，男，汉族，1980年1月17日生，住江苏省昆山市。

　　委托诉讼代理人：吴XX，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人：姬艳娇，江苏XX实习律师。

　　被告：昆山XX公司，住所地江苏省昆山市巴城镇马鞍山路1999号华XX，统一社会信用代码9132XXXX87013849。

　　法定代表人：朱XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：吕XX，该公司员工。

　　委托诉讼代理人：黄X，该公司员工。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市松江区泖港镇叶新XX，统一社会信用代码9131XXXX07773892。

　　法定代表人：谢XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：郭X，该公司员工。

　　原告严X、丁XX与被告昆山XX公司(以下简称XX公司)、上海XX公司(以下简称新碧XX)、上海XX公司(以下简称徽跃XX)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李XX独任审判，于2019年7月8日公开开庭进行审理。后因原告严X、丁XX申请评估，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行审理。审理中，原告严X、丁XX申请撤回对徽跃XX的起诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。原告严X及其与丁XX共同委托诉讼代理人吴XX(后撤销委托)、被告XX公司委托诉讼代理人吕XX、黄X、被告新碧XX委托诉讼代理人郭X到庭参加诉讼。被告徽跃XX经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告严X、丁XX共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除严X、丁XX与XX公司于2018年6月4日签订的《商品房买卖合同》;2、请求判令XX公司返还严X、丁XX已付房款XXX元及利息(以XXX元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍自2018年6月5日起计算至实际给付之日止);3、请求判令XX公司赔偿严X、丁XX房屋上涨差价损失及购买冬青树的损失7650元;4、请求判令XX公司承担严X、丁XX已付房款XXX元一倍的赔偿责任;5、请求判令新碧XX对XX公司的上述债务承担连带责任;6、请求判令二被告承担本案的诉讼费、保全费和担保费等必要性支出费用。事实与理由：严X、丁XX于2018年6月购买XX公司开发的座落于昆山市，房屋总价款为XXX元。双方于2018年6月4日签订《昆山市商品房购销合同》，严X、丁XX共计支付购房款XXX元。另严X、丁XX购买的楼层为一楼，XX公司承诺赠送院子，但未做隔断。经XX公司同意，严X和丁XX购买850颗冬青树种植，作为围栏隔断。因XX公司未按合同约定的交房时间2018年9月5日前办理交房手续，且一直未办理网签备案，经严X、丁XX四处打听得知，涉案合同签订前房屋早已被案外人设置抵押权且于2018年12月27日被法院查封，根本无法过户给严X、丁XX。合同目的不能实现，XX公司的行为已构成根本违约，且主观恶意明显，故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实，构成欺诈，严重损害了严X、丁XX合法权益。另新碧XX和徽跃XX系XX公司股东，根据XX公司的工商变更登记信息显示，XX公司此前曾多次为一人有限责任公司，如XX公司不能排除人格混同情形，则各股东之间应互负连带责任。据此，为维护自身合法权益，特根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定提起诉讼，请求判如所请。

　　被告XX公司辩称：一、案涉房屋所在项目系破产重整项目，破产重整前案涉房屋所在项目多套商品房(包括案涉房屋)均己设置抵押。破产重整后，XX公司根据破产管理人的指示出售相应符合出售条件的房屋。2017年11月2日，管理人向昆山市城乡和住房建设局提供项目涉及公安冻结以及手续办理而无法销售的房屋明细，其中不包括案涉房屋，故XX公司对案涉房屋进行正常销售。鉴于本项目的特殊性及现实情况，XX公司在项目房屋销售过程中没有过错。二、2018年6月4日，XX公司与严X、丁XX就案涉房屋的买卖事宜签订了《XX园认购书》、《昆山市商品房购销合同》以及《协议书》等合同文件。XX公司不仅在认购书备注中，明确注明案涉房屋所在在建工程已经办理了以上海XX公司为抵押权人的抵押登记，还与严X、丁XX就案涉房屋的抵押情况另行签署了协议书，协议书对前述抵押情况进行了告知。鉴于前述事实，XX公司不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情形，严X、丁XX据此主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、已付购房款一倍的赔偿责任的请求没有事实依据，应当予以驳回。

　　被告新碧XX辩称：一、严X、丁XX不是新碧XX签订商品房买卖合同的主体，与新碧XX之间不存在任何法律关系，其要求新碧XX承担责任的请求无任何事实和法律依据。严X、丁XX与XX公司之间的合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力，严X、丁XX突破合同相对性起诉新碧XX的行为属于被告主体不适格，应当予以驳回。二、新碧XX与XX公司均属于独立的法人，独立从事经营活动，不存在人格混同的情形，严X、丁XX主张新碧XX承担连带责任无事实依据和法律基础。首先，XX公司为非自然人投资或控股的法人独资的有限责任公司，具有独立法人资格，依法享有民事权利承担民事义务。第二、严X、丁XX要求新碧XX承担连带责任的理由为根据工商变更登记，答辩人系被告的股东，不能排除人格混同则承担责任。但根据公司法的规定，“股东只有在下列情形股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”即所谓人格混同，是指关联公司的人员、业务、财产等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同。然而在本案中，新碧XX仅为第一被告的股东之一，在经营中无上述情形发生，不存在人格混同情形，更不应承担连带责任。综上，请法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。

　　被告徽跃XX未作答辩。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2018年6月4日XX公司与严X、丁XX签订《商品房购销合同》，约定严X、丁XX购买XX公司开发的位于昆山市，建筑面积151.33平方米，附属房产位于地下一层，建筑面积171.25平方米;住宅单价19424.225元/平方米，金额为XXX元，其他附属房产单价4200元/平方米，金额719250元，该商品房总价为XXX元。合同约定，XX公司应当在2018年9月5日将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的房产交付给严X、丁XX。合同补充协议约定，严X、丁XX同意按按揭分期付款支付购房款;二人必须在签订《商品房销售合同》时支付该商品房总价款的50.33%，即XXX元给XX公司;必须在2018年9月5日前付该商品总价款的49.67%(按揭款项)给XX公司，即146万元。双方约定交付标准为按合同附件三约定的标准交付;在该房屋交付前，严X、丁XX对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料。若严X、丁XX违约的，因其导致该商品房所在楼宇或整个“华府庄园”项目无法通过验收的，或导致XX公司无法按时将该商品房交付及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人的，严X、丁XX应承担一切后果，包括赔偿XX公司应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用的损失。严X、丁XX委托第三方办理该商品房的权属登记，XX公司应在严X、丁XX对该商品房的质量无异议且已收该商品房，并签署相关收楼文件，向XX公司付清合同及其附件、附录约定的房价款、税费及其他应付款等一切款项，已经履行完毕合同约定及政府部门要求的其他相关事宜的条件下的120日内，将办理该商品房不动产权证书所需该公司提供的资料提交给严X、丁XX或二人指定的第三方。当日严X、丁XX(乙方)与XX公司(甲方)签订《协议书》，约定乙方向甲方购买了位于昆山市的商品房。因项目开发建设需要，该商品房所在在建工程设立了以上海XX公司为抵押权人的抵押。因甲方出售该商品房给乙方时，该开发贷款抵押的抵押期限仍未届满，故甲方特充分遵照法律的规定和要求，提前经抵押权人书面同意对外销售，并将前述抵押情况对乙方进行了告知。乙方确认对上述情况已明确知悉的前提下自愿购买该商品房。上述商品房所在的在建工程抵押，甲方承诺在出卖人按买卖合同约定交付该商品房前涂销，如没有按时涂销造成乙方损失的，甲方将赔偿乙方实际损失。2018年6月2日严X向XX公司转账支付10万元，2018年6月4日转账支付XXX元。2014年3月4日涉案房屋及附属储藏室不动产权登记至XX公司名下。2014年8月1日该房屋上设立了抵押权人为上海XX公司的债权数额为179万元的抵押权。2018年12月26日涉案房屋被上海市普陀区人民法院查封。后因XX公司未及时涤除涉案房屋上的抵押权且涉案房屋被法院查封从而引起本案诉争。

　　经严X、丁XX申请，本院依职权委托苏州市中冠房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司于2019年9月26日出具估价报告，确认涉案房屋的市场价值为344.47万元。严X、丁XX为本次估计支付评估费23073元。XX公司在庭审中提供了涉案小区的其他网签备案合同，用以证明涉案房屋的市场价格低于评估价格，严X、丁XX对此不予认可。本院于2019年5月23日向XX公司原管理人送达本案起诉状副本及开庭传票。

　　XX公司于2017年6月22日将公司股东由张XX、新碧XX变更为新碧XX，2017年8月16日又变更为新碧XX和徽跃XX。

　　严X、丁XX为证明XX公司同意将涉案房屋一楼隔离成院子给其带来冬青树损失向本院提供了微信聊天记录和冬青树照片以及收据，XX公司和新碧XX对此不予认可。

　　本院认为，严X、丁XX与XX公司之间的商品房销售合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。严X和丁XX已经按合同约定支付了部分价款，XX公司未及时涤除涉案房屋上的抵押权导致合同后续无法继续履行已经构成根本性违约。严X、丁XX据此要求解除双方之间的商品房销售合同，合法有据，本院予以支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。XX公司应当返还严X、丁XX已经支付的购房款XXX元。

　　涉案合同系因XX公司的违约而解除，故该公司还应赔偿严X、丁XX因合同解除造成的损失。严X、丁XX的损失具体包含合同解除后未及时返还购房款而产生的资金占用损失以及合同订立与合同解除时的房屋价格差额的可期待利益损失。关于资金占用损失，本院依法确认以XXX元为基数自2019年5月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于房屋差价损失，本院根据估价机构确定的涉案房屋的市场价格与合同订立时的价格的差额确定为505232元。

　　严X、丁XX未提供充分证据证明XX公司同意并认可二人在未交付房屋的情况下利用冬青树对院子进行围隔，故对二人要求XX公司赔偿冬青树损失的诉讼请求，本院不予支持。

　　XX公司在合同订立时已经告知严X、丁XX涉案房屋上已经设立抵押权，并不存在故意欺诈的情形，故对严X、丁XX要求XX公司支付已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，本院不予支持。

　　关于严X、丁XX要求新碧XX承担连带责任的诉讼请求，本院认为双方合同订立时XX公司已不属于一人独资公司，XX公司之前的一人公司状态并未影响双方之间的债权债务关系，故对该项诉讼请求，本院也不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告严X、丁XX与被告昆山XX公司于2018年6月4日签订的《商品房销售合同》于2019年5月23日解除。

　　二、被告昆山XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告严X、丁XX购房款XXX元。

　　三、被告昆山XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告严X、丁XX资金占用损失(以XXX元为基数，自2019年5月24日起按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止)以及房屋差价损失505232元。

　　四、驳回原告严X、丁XX的其他诉讼请求。

　　如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

　　案件受理费30316元，财产保全费5000元，以上共计35316元，由原告严X、丁XX负担14000元，被告昆山XX公司负担21316元。该费被告负担部分原告已经预交，本院予以退还，被告昆山XX公司于本判决生效后十日内交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。(收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户;收款银行：中国XX;收款账号：3225XXXXX2。)

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国XX，账号：10×××76。

　　审　判　长　　李XX

　　人民陪审员　　龚玲花

　　人民陪审员　　杨培芬

　　二〇二〇年一月十九日

　　书　记　员　　苏　浩

　　附相关法条：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。