以房屋买卖形式套取银行贷款怎么处理？

　　原告王XX。委托代理人张莉，北京市XX律师。 委托代理人王XX，北京市XX律师。

　　被告陈XX。

　　第三人中国某某银行股份有限公司XX海XX行。负责人王XX。 委托代理人刘X，XX海市XX律师。 委托代理人张X，XX海市XX律师。

　　原告王XX与被告陈XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国某某银行股份有限公司XX海XX行(以下简称“民生XX海XX行”)作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托代理人张莉、第三人民生XX海XX行的委托代理人刘X到庭参加诉讼。被告陈XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

　　原告王XX诉称，原、被告为朋友关系。因生意资金周转需要，2004年初双方协议将XX海市宝山区XXXXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)过户给被告，系争房屋仍属原告所有，被告在系争房屋内没有居住权、买卖权，等银行贷款还清后，被告应无条件配合原告过户，归还系争房屋的产权。2004年2月23日，原、被告签署《XX海市房地产买卖合同》，嗣后，被告向民生XX海XX行贷款15.75万元。同年3月16日系争房屋过户至被告名下，民生XX海XX行被登记为系争房屋的抵押权人。系争房屋一直由原告亲戚使用并居住至今。后原告发现系争房屋XX的贷款仍未还清。为维护原告合法权益，故起诉要求：1、判决原告与被告签订的XX海市宝山区XXXXX号XXX室房屋买卖合同无效;2、判决原告代被告归还第三人的贷款，以涤除系争房屋XX设定的抵押登记;3、原告代被告归还第三人贷款之后，由被告及第三人协助原告将系争房屋恢复登记至原告名下。

　　被告陈XX未作答辩。

　　第三人民生XX海XX行述称，买卖合同是否有效与第三人无关，第三人的贷款和抵押行为都是发生在被告依法获得系争房屋产权之后，第三人取得抵押权是善意的，抵押权应受法律保护。无论由谁全部还清第三人的贷款本息及相关其他费用后，同意注销抵押。

　　经审理查明，2004年2月23日，原告(甲方，出卖人)与被告(乙方，买受人)签订《XX海市房地产买卖合同》，主要约定为，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为22.5万元;甲方于2004年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;双方确认自本合同签订之日起的30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续;乙方于2004年2月23日支付6.75万元，于2004年4月1日前支付15.75万元。购房期间，原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议》，内容为“甲方王XX海滨五村XXX号XXX室过户给乙方陈XX。银行还款有王XX归还，房子属于王XX，陈XX对海滨五村XXX号XXX室没有居住权、买卖权。关于法律和经济责任陈XX一概不负。陈XX等王XX银行贷款还清后，应无条件配合王XX过户归还产权。”案外人高X在该《协议》XX作为公证人签字。2004年2月29日，被告与民生XX海XX行等签订《个人住房抵押借款合同》，由被告向民生XX海XX行借款15.75万元，并将该款项打入原告账户。2004年3月16日，被告经核准登记为系争房屋的权利人，民生XX海XX行则于该日经核准登记为系争房屋的抵押权人。另查明，2005年8月17日，因被告不按时履行还款义务，民生XX海XX行将被告起诉至法院(案号为(2005)宝民二(商)初字第990号)，经审理后，法院判决被告归还借款本金148,236.46元并支付利息、罚息等。该判决已生效。

　　审理中，原告表示，如果合同被确认为无效，愿意代被告向民生XX海XX行归还被告所欠的贷款本金、利息和罚息，至于原、被告之间的债权债务另行解决。以XX事实，有《XX海市房地产买卖合同》、《协议》、《个人住房抵押借款合同》、XX海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审审核，可以认定。

　　本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。根据原告提供的《协议》等证据，可资认定原、被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款，鉴于原、被告签订的买卖合同并不是双方的真实意思表示，而是以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，双方签订的买卖合同应认定无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。鉴于第三人设立抵押权符合善意要件，其抵押权应受法律保护，故被告基于无效合同取得的401室房屋应于抵押权注销后恢复登记至原告名下。原告愿意代被告清偿第三人的债务以涤除抵押权，本院予以确认。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王XX与被告陈XX就XX海市宝山区XXXXX号XXX室房屋签订的《XX海市房地产买卖合同》无效;二、原告王XX于本判决生效之日起二十日内，向第三人中国某某银行股份有限公司XX海XX行归还被告陈XX尚欠第三人中国某某银行股份有限公司XX海XX行的贷款本金、利息及罚息;三、被告陈XX、第三人中国某某银行股份有限公司XX海XX行于XX述贷款清偿之日起二十日内，办理XX海市宝山区XXXXX号XXX室房屋的抵押权登记注销手续;四、被告陈XX于XX述抵押权登记注销后二十日内，将XX海市宝山区XXXXX号XXX室房屋的房地产权利恢复登记至原告王XX名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费收取为4,675元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交XX诉状，并按对方当事人的人数提出副本，XX诉于XX海市第二中级人民法院。

　　审判长：戴XX

　　代理审判员：叶XX

　　人民陪审员：时金兰

　　二O一四年七月二十二日

　　书记员：黄X