租赁合同纠纷二审维持原判

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书

（2020）鄂01民终3936号

上诉人（原审被告）：刘XX，男，1979年10月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。

委托诉讼代理人：张X，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：梁玉蓉，湖北XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：武汉XX公司，住所地武汉市硚口区解放大道XX。

法定代表人：王X，系公司总经理。

委托诉讼代理人：李XX，该公司员工。

委托诉讼代理人：赵XX，该公司员工。

上诉人刘XX因与被上诉人武汉XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘XX上诉请求：撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6881号民事判决，改判XX公司支付刘XX租金46555元，XX公司承担本案一审、二审诉讼费。

事实和理由：一审法院认定事实错误，客观事实应为合同期满时市场低迷，XX公司为留住刘XX主动提出不收物业管理费、营销费，按交二送一的标准降低租金，为此刘XX同意暂时继续留守市场观望。刘XX分两次向XX公司付清了2018年7月1日至9月30日租金5万元。该金额与XX公司提出的交二送一的标准相吻合。因此，在合同期满后双方之间形成的是新的不定期租赁合同，合同内容为不收物业管理费、营销费，租金每季度为5万元。原合同第八条已不在新的不定期租赁合同内，不能约束双方当事人。正因为双方之间的合同为不定期租赁合同，人民法院应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定处理本案，一审法院适用第二百三十六条的规定，属于适用法律错误。

XX公司辩称：不认可刘XX主张的租金计算方法，请求驳回上诉，维持原判。

XX公司向一审法院起诉请求：1、判令刘XX支付2018年7月1日至2019年3月31日租金、物管费、营销费等共计249763.72元；2、判令刘XX支付逾期付款违约金74929.12元（自2017年12月1日至今，按照欠款总额的30%计算）；3、判令不予退还刘XX已经支付的各项保证金53445元；4、判令刘XX承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2017年，XX公司（甲方）与刘XX（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：“1.1乙方同意按照本合同约定的方式，承租武汉市解放大道201号南XX3层29号商铺。乙方所承租商铺的建筑面积为287.13平方米，此建筑面积作为本合同收取租金及物业管理费的计算依据。1.2……乙方承租本合同约定的商铺，所经营的商品种类及品牌为XXX吊顶……。”合同第二条约定：“2.1本合同租期为壹年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。”合同第三条约定：“3.1乙方在租赁期内租金为每平方米每月89元，根据乙方的租赁面积，月租金为25555元，乙方按季度缴纳租金，每季度租金为76665元……3.3乙方应先付租后用铺。本合同签订之日，乙方应按第3.1款向甲方支付首季租金，以后每期租金乙方须在前期租金到期日前10天之内缴纳。”合同第四条约定：“4.1商铺的物业管理费定为每平方米每月16元，每月应缴纳的物业管理费合计4594元……4.2商铺的物业管理费应按季度向甲方缴纳，每季度物业管理费13782元，付款时间同租金缴纳时间一致。……”合同第五条约定：“5.1乙方在租赁期内向甲方缴纳营销费，营销费缴纳标准为每平方米（建筑面积）每月11元，根据乙方租赁的面积，乙方每月应缴纳的营销费为3158元人民币。营销费由甲方专用于南XX大武汉家装的整体营销推广，包括：项目媒介广告发布费、宣传资料设计费、宣传资料印刷费、行业活动赞助费、网站运营费、管理公司应分摊的促销活动礼品费和因社区推广发生的各类费用等。5.2乙方应缴纳的商铺营销费应按季度向甲方缴纳，商铺每季度的营销费合计为9474元，付款时间同租金缴纳时间一致。”合同第六条约定：“为保证乙方按本合同约定的期限和方式支付租金、物业管理费、营销费，并按照统一商业管理之制度合法进行经营，乙方须缴付租金、物业管理费、营销费保证金，共计人民币32445元。6.2为保证乙方在南XX大家装经营期间商品质量及服务质量，维护消费者的合法权益以及市场的品牌形象，乙方应于签订本合同的当日，向甲方一次性缴纳经营质量保证金人民币20000元。6.3为保证市场正常运营，维护市场和品牌的形象，南XX大家装对进入市场的营业员进行管理，乙方应于签订合同的当日，向甲方一次性缴纳营业员管理保证金人民币1000元。6.4前述租金保证金、物业管理费保证金、营销费保证金、质量保证金、营业员管理保证金及统称保证金共计人民币53445元。”合同第七条约定：“如乙方违反本合同约定的条款以及南XX大家装《经营管理制度》等规定，甲方有权直接扣除乙方相应的保证金，以抵偿乙方应付的违约金以及造成甲方的直接和间接损失；保证金不足以抵偿相关费用和损失的，乙方还应补足差额部分。乙方在接到甲方书面通知后，一周内应补足相应减少（即被扣除）的保证金。”合同第八条约定：“乙方拖欠租金、物业管理费，应补足相应减少（即被扣除）的保证金等，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠款总额的3‰计算”。上述合同签订后，XX公司依约将商铺交付刘XX使用，刘XX缴纳保证金共计人民币53445元。合同期满后，刘XX继续使用商铺，并于2018年11月26日、11月29日分别向XX公司缴纳2018年7月1日至9月30日租金人民币50000元。2019年4月3日，XX公司向刘XX承租商铺地址邮寄《催款函》，要求刘XX支付拖欠款项。刘XX自述其于2018年年底在未与XX公司办理商铺交接手续的情况下搬离涉案商铺。XX公司补交晨会签到表，证实刘XX承租的商铺实际使用至2019年3月底。庭审结束后经一审法院前往商铺现场查看，该商铺大门紧锁，现场留有少量展柜样品。

上述事实，有XX公司提供的《商铺租赁合同》、《催款函》、XXX快递单、商铺现场照片及刘XX提供的收据等在卷为凭，并经开庭质证，一审法院审查，足以认定。XX公司向一审法院补充提交的晨会签到表系单方制作，无法证实2019年1月至3月期间刘XX在正常经营，对该证据，一审法院不予采信。

一审法院认为，XX公司、刘XX双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同期届满后，刘XX继续使用商铺，XX公司未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘XX未按合同约定支付租金、物业管理费等费用，构成违约，XX公司有权要求其支付拖欠款项并承担违约责任。对于商铺使用时间，刘XX于2018年12月自行搬离承租房屋，双方租赁关系事实于2018年12月解除，故XX公司请求刘XX支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金、物业管理费及营销费的请求，一审法院予以支持。但刘XX离场并未与XX公司办理商铺交接手续，且截至庭审结束时商铺现场内仍留有展柜等物品未搬离，故XX公司请求刘XX支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金、物业管理费的请求一审法院予以支持，因无法证实刘XX商铺在此期间正常经营，XX公司主张此期间的营销管理费一审法院不予支持。XX公司、刘XX双方均同意用保证金53445元抵扣拖欠的租金，一审法院予以认可。综上，刘XX应向XX公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金及占用费、物业管理费、营销费等共计（25555元+4594元+3158元）×6个月+（25555元+4594元）×3个月-50000元（已缴纳租金）-53445元（租赁保证金）=186844元。刘XX主张租赁合同到期后双方在合同履行过程中对租金标准予以变更的意见，无事实与法律依据，对该辩解意见，一审法院不予采纳。刘XX拖欠XX公司租金及物业管理费、营销费的行为构成违约，根据合同第八条约定，乙方拖欠租金、物业管理费，应从应付日起到实付日止每日按欠款总额的3‰的标准向甲方支付逾期付款违约金，现XX公司仅主张刘XX按照欠款总额30%的标准支付逾期付款违约金，视为其放弃部分权利，故刘XX需向XX公司支付的逾期付款违约金为186844元×30%=56053.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘XX于一审判决生效之日起十日内向XX公司支付租金、营销费、物业管理费等共计186844元；二、刘XX于一审判决生效之日起十日内向XX公司支付逾期付款违约金56053.2元；三、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3085元，由刘XX负担2471元，XX公司负担614元。

本院二审期间，刘XX、XX公司未提交新证据，对一审已查明的事实无异议。但刘XX主张在一审中提交的收据不仅证明其缴纳了租金50000元，而且是已经缴纳完毕2018年7月1日至9月30日的全部租金，此后的租金也应当按照50000元全包的标准予以计算。XX公司对此不予认可。

本院确认一审查证事实属实，补充查明：2018年11月26日XX公司开具XXX号收据，载明缴款单位“XXXE-3-29”，收款方式“pos”，人民币“贰万元整”，收款事由租金，另手书“2018.7.1-2018.9.30部分”。

2018年11月29日XX公司开具XXX号收据，载明缴款单位“E-F3-029E329XXX”，收款方式“pos”，人民币叁万元整，收款事由租金，另手书“2018.7.1-2018.9.30”。

本院认为，XXX号收据和XXX号收据先后由两位不同出纳开具，前一份注明期间外同时记载“部分”，后一份仅注明时间，有较大可能是两位工作人员的书写习惯所致。出纳人员没有缔结合同、变更交易内容的职权，刘XX仅以后一份收据未注明部分租金主张已经与XX公司的工作人员就租金标准达成新的口头协议，不符合日常生活经验。刘XX与XX公司前期定有完善的书面租赁合同，租期届满后刘XX没有退租、退场，视为双方进入不定期的租赁合同关系，XX公司按照原合同标准向其主张租金，具有事实和法律依据，一审法院确认无误。

综上所述，刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6170元，由刘XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吴XX

审判员　　张XX

审判员　　申光伟

二〇二〇年六月二十八日

法官助理邱XX

书记员李XX