金X与王X夫妇房屋买卖合同纠纷案

    原告：金XX，女，1978年11月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。

    委托诉讼代理人：苟X，北京XX律师。

    委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。

    被告：王XX，女，1969年9月13日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。

    被告兼被告王XX托诉讼代理人：许XX(王XX之夫)，男，1972年6月21日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。

    第三人：北京XX公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区XX，统一社会信用代码9111XXXX5109623G。

    法定代表人：刘XX，总经理。

    委托诉讼代理人：夏XX，男，1985年9月11日出生，汉族，北京XX公司员工，公民身份号码×××。

    原告金XX与被告王XX、许XX、第三人北京XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金XX及其委托诉讼代理人苟X、曹书珍，被告兼被告王XX委托诉讼代理人许XX，第三人XX公司委托诉讼代理人夏XX，到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

    原告金XX诉称：二被告系夫妻关系。2019年4月14日原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告王XX将位于顺义区×家园×区×号楼×层×单元×出售给原告，房屋总价款为655万元。合同及补充协议约定被告应当承诺涉诉房屋无司法查封或者其他限制转让的情形。合同签订当日原告向被告支付定金100万元，后原告向中介公司支付了居间服务费65500元，并订购了家具、橱柜等共花费12500元。在合同履行过程中，原告发现涉诉房屋被采取了司法查封措施，涉诉房屋买卖合同无法继续履行。原告认为，合同签订时被告未能向原告披露涉诉房屋被查封的事实，欺骗原告签订合同支付定金，违反了合同中关于房屋权属的相关承诺，严重损害了原告的合法权益。故诉至人民法院，请依法判决。具体诉讼请求为：1.判令被告双倍返还原告购房定金共计200万元；2.判令被告赔偿原告居间服务费65500元，家具款12500元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。

    被告王XX、许XX共同辩称：我方于2019年3、4月份将涉案房屋委托给XX公司代为售卖。委托时我方告知XX公司区域经理王XX房屋上有抵押及查封。XX公司在明了房屋存在查封及抵押事实后继续为我方居间出卖涉案房屋，没有提出其他要求和条件。2019年4月我方与原告经XX公司居间介绍，对涉案房屋买卖进行洽谈，于2019年4月14日签订编号为BXXX号《北京市存量房屋买卖合同》。签订合同后原告通过银行转账的方式给付我方100万元定金。2019年7月20号左右，二被告将涉案房屋腾空。2019年7月底左右，二被告与原告及其家人在XX公司见面，协商将涉案房屋解封，双方继续履行合同。2019年7月29日原告给被告王XX发送短信，要求从当日起解除双方签订的房屋买卖合同，并要求我方双倍返还定金，赔偿中介费、家具款等费用。我方没有回复。现针对原告的起诉我方同意解除合同，但不同意双倍赔偿原告100万元定金及原告主张的中介费、财产损失。因为XX公司在这件事中也有责任。另外说明，涉案房屋目前仍处于被查封状态，查封依据为公证债权文书，债权标的210万元左右，还有180万元未履行。

    第三人XX公司答辩称：被告委托我公司出卖涉案房屋时，告知了我公司房屋上有抵押的情况，但并未告知我公司房屋被查封。按照我公司的操作规程，存在查封的房屋在我公司禁止经办。我公司掌握了原告需要购买房屋后，组织原、被告双方于2019年4月14日到我公司见面洽谈，达成一致后由我公司草拟了本案中的《北京市存量房屋买卖合同》。签订合同前，我公司向原、被告双方逐条解释合同条款。对于主合同中第四条第（一）项第二款约定的定金条款，我公司向双方解释该条款的含义是：双方在签订合同后，如果卖方不卖了则定金应当双倍返还买方；如买方不买了，则定金不退还买方。当日签完合同后，买方向卖方支付了100万元定金。2019年6、7月份，北京市住房和城乡建设委员会门户网站系统开始向我公司开放，经查询我公司得知被告房屋已经被查封，于2019年7月26日告知原、被告双方该事实。认可被告所述2019年7月底在我公司双方进行了洽商，所谈内容为继续履行合同，没有涉及违约和解除合同问题，也没有谈及查封问题。尽管涉案合同将655万元合同款拆解开来，但双方一致认可定金条款适用于655万元总房款。认可被告所称的田XX是我公司区域经理，涉案房屋位于田XX经理管辖区域。

    经审理查明：

    北京市顺义区×家园×区×号楼×层×单元×室（以下简称本案涉诉房屋，房屋所有权证号为×京房权证顺字第×号，建筑面积166.42平方米）登记在王XX名下。2018年5月28日，被告王XX委托XX公司代为售卖本案涉诉房屋，同时告知XX公司房屋上有抵押的事实。2019年4月初，原告自XX公司处获取本案涉诉房屋相关信息，并在XX公司工作人员引领下实际查看本案涉诉房屋。2019年4月14日，XX公司组织原告金XX与被告王XX到XX公司处洽谈。双方最终签订了编号为BXXX号《北京市存量房屋买卖合同》。签订合同时被告向原告说明了涉案房屋存在抵押的事实。编号为BXXX号《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋成交价格为170万元。同日双方还签订了《补充协议》。《补充协议》约定涉案房屋内自来水、供电、天然气作价485万元出卖给原告。《补充协议》同时约定原告应于2019年7月31号前支付给被告部分购房款400万元整。剩余购房尾款155万元整于2019年8月8日前（过户当天）付清。2019年4月14日合同签订后，原告向被告王XX指定人员及账户内支付定金100万元。王XX为原告出具《定金收据》。在该《定金收据》下方“注”项写明，经买卖双方协商一致同意，如买方违约此定金不予退还。如卖方违约应按此定金金额的双倍返还给买方。

    庭审中各方当事人一致认可655万元系总房款。合同约定170万元为房款在交易时所缴纳税款较少。

    2019年7月26日，XX公司通过北京市住房和城乡建设委员会门户网站查询得知涉诉房屋已被查封，于当日将该情况通知原、被告双方。2019年7月29日，金XX向王XX手机号码135×××发送短信，要求从即日起解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求王XX、许XX双倍返还定金200万元，赔偿中介费65500元，家具款12500元。

    另查，本案涉诉房屋于2018年11月6日办理抵押权登记。抵押权人为中国XX公司。被担保主债权数额为433万元。债务履行期限2018年9月17日至2019年9月16日。本案涉诉房屋于2019年3月13日被北京市顺义区人民法院司法查封。查封期限自2019年3月13日至2022年3月12日。文号为（2019）顺执字第1942号。

    诉讼中原告金XX申请财产保全。要求查封被申请人王XX名下本案涉诉房屋。并以保单号为1XXXXX公司财产保全责任保险保单提供担保。本院于2019年8月21日作出（2019）京0113民初21751号民事裁定书。裁定查封被申请人王XX名下位于北京市顺义区×家园×区×号楼×层×单元×号房屋。查封期限为3年。2019年8月26日本院作出（2019）京0113执保603号司法文书。查封本案涉诉房屋。查封期限为2019年8月22日至2022年8月21日止。

    诉讼中原告增加一项诉讼请求为解除双方于2019年4月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

    上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《定金收据》、《补充协议》、《不动产权利及其他事项登记信息》、庭审笔录等证据在案佐证。

    本院认为：

    尽管涉案房屋存在被查封的事实，但《中华人民共和国城市房地产管理法》规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让系对被查封期间房地产所有权转让的限制，不因此影响合同效力。本案中原、被告双方签订的编号为BXXX号《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

    对于合同解除及原告主张适用定金罚则问题，本院分析如下：原告在2019年7月26日从XX公司获知本案涉诉房屋被查封后，于2019年7月29日向被告发送短信，以本案涉诉房屋存在查封事实，根本无法交易为由，通知被告即日解除双方间涉案合同，并要求有被告立即双倍返还定金200万元，赔偿中介费65500元、家具款12500元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告在签订合同前涉案房屋确已经被司法查封，双方签订的合同中被告也承诺涉案房屋不存在司法查封。双方在合同中也约定“该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的买受人有权解除合同”。就本案，被告隐瞒本案涉诉房屋被查封的事实构成违约。但房屋被司法机关查封并不必然导致合同无法履行。原告作为支持自己诉讼观点提交的最高人民法院（2015）民提字第130号民事判决书也认为，在转让的房屋因其与案外人纠纷原因被查封时，被告依法负有消除标的物上存在的限制权利转让情形，以履行转移房屋所有权的义务。而没有认为司法查封必然导致合同目的无法实现。本案引起司法查封的债权金额为220万元，原告应支付第二笔房款的金额为400万元，日期为2019年7月31日前。而双方合同约定办理产权过户的日期为2019年8月8日。在合同约定的过户日期前，存在被告消除权利负担的可能。原告在合同约定过户日期前因被告房屋存在司法查封即以合同目的无法实现要求解除合同没有合同和法律依据。且其以短信的方式通知被告解除合同也不符合合同约定形式。但需说明，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。原告基于获知涉案房屋被司法查封而中止2019年7月31日房款的交付不构成违约。原告的短信通知虽不能达到解除合同法律后果，但能够达到通知被告房屋被查封，将中止履行的法律后果。被告在获知原告要求解除合同后，既未消除司法查封的事实，也未提供适当担保，原告2019年11月11日当庭增加诉讼请求请求解除合同具有事实和法律依据。因被告无正当理由缺席2019年11月11日庭审。故以2019年12月18日被告收到原告解除合同通知之日为双方合同解除时间。

    涉案合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币￥XXX元（大写壹佰柒拾万元整）。签订本合同前买受人已向出卖人交付定金￥XXX元（大写壹佰万元整），该定金于本合同签订时抵做本房屋成交价款。根据合同文意涉案合同定金为订约定金，所要担保的债权是双方签订涉案合同。在《定金收据》中，被告王XX又特别标注：经买卖双方一致同意，如买方违约，此定金不予退还。如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方。对于《定金收据》收据中违约所指向具体内容并未约定。各方一致确认定金是在合同签订以后交付的。庭审中原被告双方一致认可涉案合同由第三人XX公司草拟并向双方解读。同时认可第三人XX公司关于涉案合同定金所适用的条件是“如果卖方不卖定金双倍返还，买方不买定金不退”。由此可以确定本案定金为履约定金，所要担保的债权是本案涉诉房屋买卖合同的履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中同时约定了定金和违约金条款。原告选择适用定金条款具有事实和法律依据。至本案庭审结束，被告仍未消除本案涉诉房屋的查封状态，原告主张双倍返还定金本院予以支持。定金罚则足以弥补原告在本次房屋买卖合同中所受损失，对其中介费及家具损失本院不予支持。

    被告许XX明确表示愿意与被告王XX承担连带责任，不违反法律规定。本院不持异议。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：

    一、确认原告金XX解除合同行为有效，原告金XX与被告王XX于2019年4月14日签订的合同编号为BXXX《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年12月18日解除；

    二、被告王XX、许XX于本判决生效之日起七日内连带返还原告金XX双倍定金款人民币二百万元；

    三、驳回原告金XX其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费23424元（原告已预交），由被告王XX、许XX共同负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

    审　判　长　　赵XX

    人民陪审员　　倪XX

    人民陪审员　　梁XX

    二〇二〇年一月十六日

    书　记　员　　杨XX