二手房买卖合同纠纷卖方违约，买方主张继续履行合同，办理过户手续获得法院支持

    西安市莲湖区人民法院

    民事判决书

    （2017）陕0104民初7225号

    原告（反诉被告）：牟X，男，1987年12月9日出生。

    委托诉讼代理人：张XX，陕西XX律师。

    委托诉讼代理人：张璇，陕西XX律师。

    被告（反诉原告）：李X，男，1971年3月1日出生。

    委托诉讼代理人：马X，陕西XX公司法律工作者。

    第三人：西安XX公司。

    法定代表人：徐XX，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：王X，男，1984年12月8日出生。

    委托诉讼代理人：张XX，男，1991年2月17日出生。

    原告（反诉被告）牟X与被告（反诉原告）李X、第三人西安XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟X及其委托诉讼代理人张XX、张璇，被告李X的委托诉讼代理人马X、第三人XX公司的委托诉讼代理人王X、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告牟X向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年3月14日所签订的《存量房买卖合同》、2017年5月15日所签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；2.判令被告李X将其名下位于西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室房屋产权（房屋所有权证号：XXX）转移登记至原告，第三人协助被告办理产权转移登记手续。3、判令被告支付原告违约金130000元人民币。4、本案诉讼费用、原告因此案诉讼产生的律师费、交通费、通讯费由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原被告通过第三人签订了《存量房买卖合同》，对被告名下位于西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室房产进行买卖。三方并签订了《房屋买卖居间合同》。2017年5月15日原被告签订了正式的《西安市存量房买卖合同》，并在西安市住房保障和房屋管理局备案。备案号为C1702XXX，合同约定：房价总款为675000元，房价款的支付方式为按揭。房款存入房管局指定的资金监管账户。合同签订后，原告按照合同约定将首付款205000元支付到监管账户。并支付了第三人中介费8125元。代办费500元、评估费2025元。按揭担保费7050元。抵押登记费80元。剩余47万元房款在XX银行办理了按揭手续。XX银行于2017年8月9日将47万元贷款支付到资金监管账户。原告接到XX银行通知后，要求第三人尽快办理房屋产权登记转移手续。第三人告知原告因被告拒不履行相关义务，造成房屋无法过户、交付。此后原告多次与被告、第三人协商均没有结果。综上，原告认为已按照原、被告签订的《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》履行了相关的付款义务，被告至今拒不履行合同义务，属于严重违约行为。原告为维护合法权益，依法将被告，第三人诉至法院，请求法院依法裁决，支持原告诉讼请求。

    被告李X辩称，其急于卖房是等钱用而不得以之行为。三方于2017年3月14日签订《存量房买卖合同》，但合同签订后，原告除了支付定金30000元外，购房首付款根本筹集不到位，其得知此情况后告知第三人，表明终结此次交易活动，在第三人的软磨硬泡下，其无奈应允继续履行合同。2017年5月13日，第三人告知原告的首付款已备齐，需要其配合在网上签订房产买卖合同方可办理首付款支付手续及银行贷款义务。其于5月15日与原告在网上签订了《西安市存量房屋买卖合同》，但原告迟迟未将首付购房款135000元缴存至指定银行监管账户，其多次催促，原告和第三人也未明确答复。后来，其得知贷款银行给原告批准的贷款额度是470000元，而非540000元，原告需要支付的首付购房款时205000元，正是因为原告无法支付首付房款205000元，才使房屋过户事宜搁置。其得知此事经过后，立即通知第三人转告原告停止此次房屋交易活动，原告同意。经过三方协商，其于2017年6月15日将定金30000元退还给原告，并收回了曾向原告出具的收条，其认为此事已经了结。然而，第三人于2017年7月12日又打电话通知，称原告已将首付购房款205000元存入指定的银行监管账户。需要说明的是，被告并没有接到房管部门关于首付房款205000元存入指定银行监管账户的任何信息，第三人和原告亦没有向其提供原告已将此款存入指定银行监管账户的任何证据。鉴于此，其于2017年7月14日通过微信及亲自送达的方式向第三人和原告发出了文字版的《解约通知》，由于房屋买卖网签合同文本一直由第三人保管，故在《解约通知》中没有体现。直至2017年8月9日，其才收到了房管部门告知原告已将购房款675000元转入指定银行监管账户的信息。被告认为，原告与第三人恶意串通的事实非常明显，原告已丧失商业信誉，丧失或者可能丧失履行债务能力的情形显而易见。在其于2017年7月14日向原告发出解除合同通知后，原告并没有向其提供适当的履约担保，其完全可以解除本案房屋买卖合同。综上所述，被告认为，原告及第三人在房屋买卖合同履行中有违约行为发生，应承担其违约责任；原告在合同签订后不能及时交付购房首付款，存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，且在其于2017年7月14日发出解除合同通知后，原告亦没有提供适当的履约担保金或担保人，故其提出解除该合同于法有据；其向原告发出解除合同通知后，第三人也及时的通知了原告，原告和第三人背着被告继续办理银行按揭贷款，由此引起的经济损失应由原告和第三人承担。故请求驳回原告诉讼请求。另外，被告向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》；2.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年5月15日签订的《西安市存量房买卖合同》；3.判令反诉被告牟X赔偿反诉原告李X损失38000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：与答辩意见一致。

    针对反诉原告李X提出的反诉请求，反诉被告牟X辩称，反诉原告请求解除合同于法无据，也不符合合同约定，请求依法驳回其反诉请求。其在履行合同过程中，严格按照合同约定履行了支付购房款的义务，不存在违约行为。反诉原告是因为房价上涨而拒绝履行合同义务，拒绝办理房屋产权过户手续，已给其造成了重大损失。

    第三人XX公司述称，针对本诉，对原告提出诉讼请求均无异议。针对被告提出的反诉请求，请求人民法院依法予以驳回。三方在平等自愿的情况下签订了存量房买卖合同，合同应属合法有效，但反诉原告为了一己私利，拒不履行合同，已给反诉被告造成了巨大经济损失。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月14日，被告李X作为甲方（卖方），原告牟X作为乙方（买方），共同签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：1.1-1.4甲方将位于西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室房屋售予乙方，建筑面积114.84平方米；2.1房屋价款675000元，该房价款包含房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定；2.2房价款的支付方式为按揭；2.2.1定金人民币30000元，乙方于签订买卖合同当日支付；2.2.2首期房价款（含定金）计人民币壹拾叁万伍仟元整，乙方于过户前存入房管局指定的银行监管账户，新证出来后由银行直接转入产权人账户；2.2.3第二期房价款人民币伍拾肆万元整，支付方式为乙方向银行申请30年伍拾肆万元的银行按揭贷款，（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准；2.2.3.1若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应部分支付房地局监管账户或甲方；3.1甲、乙双方约定的房屋交付日期按双方申请办理产权转移登记手续后柒日内办理，双方对该房地产进行验看、清点且确认无误后，甲方将该房地产交付乙方，且双方签署《房地产买卖交接书》视为交付成功；4.1双方申请办理产权转移登记日期（过户）在乙方贷款申请审核通过后三个工作日内办理；5.1交易过程中甲乙双方需按照国家相关规定支付税费，甲方名义税、费，乙方自愿代替甲方支付；5.1.3乙方名义的税、费，由乙方自行支付；6.1本合同签订后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币130000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；6.2本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约。6.2.2逾期超过三十日，则乙方有权主张解除合同。乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日；6.3本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续的，6.3.1逾期在三十日之内的，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。6.3.2逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同；6.6本合同签订后，若因不可抗力原因导致本合同无法履行或无法完全履行时，本合同自行终止，甲乙双方均无须承担违约责任。届时甲方须在合同终止日起十日内将已收房款全额无息退还乙方；7.1本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突以填写文字为准；八、其他约定：1、甲乙双方同意以上条款。2、该成交价包含固定装修、厨卫设施、大修基金。3、包含两张双人床、壹张单人床、沙发一套、茶几一张、餐桌一张、餐椅四把。4、过户前甲方需将该房屋物业费、水电费的欠费结清；九、本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，居间方执壹份，叁份具有同等法律效力，自双方签章之日起生效。同一日，原、被告及第三人还共同签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定第三人受原、被告双方共同委托，就西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜向原、被告双方提供居间服务。上述两份合同签订后，原告向被告支付了定金30000元，还向第三人品尊公司支付了居间服务费、代办过户费等相关费用。

    2017年5月15日，在第三人XX公司的协助下，原、被告双方又签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》一份，合同备案号为C1702XXX号，双方在该合同中约定：甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用原则，经协商一致，达成如下协议。第一条、房屋基本概况。房屋所有权人为李X，房屋所有权证号为XX，房屋坐落于西安市莲湖区大兴东XXX幢XX号，建筑面积为114.84平方米；第二条、房屋现状。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让；第三条、房屋成交价格。甲、乙双方约定的该套房屋成交价格为675000元；第四条、房屋价款及支付。自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户（以下简称“监管账户”）。以贷款方式付款，买方应将首付款人民币205000元存入监管账户。余款人民币470000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中首付款的变更以监管协议为准；第五条、房屋所有权转移登记。甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续；第七条、对于本合同的房屋的交付、变更合同条款、免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定；第八条、本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋交易管理部门壹份。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。同一日，原、被告共同与西安市XX公司（以下简称XX公司）签订《二手房交易结算资金监管协议》一份，该合同约定：甲方李X与乙方牟X在2017年5月15日签订《二手房买卖合同》，合同登记号：C1702XXX，将坐落西安市莲湖区大兴东XXX幢XX号房屋（产权证号：XXX），建筑面积114.84平方米，规划用途住宅，成交价格675000元，出售给乙方。根据双方所签订的《二手房买卖合同》，交易房价款总额为人民币675000元，委托监管资金为人民币675000元；甲乙双方约定，对于按揭付款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日将购房首付款人民币205000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。“专用账户”信息如下：1、名称：西安市XX资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：中国XX银行西安长乐西路支行。3、账号：XXX。甲方结算账户开户行：XXX，结算账户名称：李X，结算账户账号：XXX。合同签订后，原告牟X于2017年6月9日与中国XX银行西安经济技术开发区支行签订《个人贷款合同》，原告向该银行借款470000元用于支付购房款。2017年6月15日，原告牟X将被告李X退还的定金30000元及首付购房款205000元存入XX公司设立的监管账户内。2017年6月19日，被告李X通过微信告知第三人XX公司工作人员，其不同意将涉案房屋售予原告。2017年7月14日，第三人XX公司工作人员告知被告李X，贷款银行可能于7月底放款。被告于当日通过微信向第三人的工作人员发送《解约通知》一份，《解约通知》内容为：“XX公司、牟X，本人李X同牟X共同委托贵公司就西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜，于3月14日在贵公司签订了买卖合同，至今已4个月了还未完成交易。因此给我本人也造成了一定的损失。所以本人现通知贵公司及乙方解除3月14日本人同牟X签订的房屋买卖合同，并且按照合同内的第四条过户时间约定，及第六条违约责任的6.1、6.3.1、6.3.2来处理此事。希望贵公司接到此通知后7日内协调解决此事，否则本人将用法律来维护自己的合法权益。第三人接到该《解约通知》后，将被告李X要求解约的意思表示告知原告，原告牟X不同意解除合同。2017年8月9日，原告与中国XX银行西安经济技术开发区支行签订贷款借据，该银行遂将贷款470000元发放至原、被告指定的资金监管账户。至此，原告付清了全部购房款，遂要求被告履行协助过户义务。因被告李X拒绝办理涉案房屋产权过户，原告于2017年8月28日将被告诉至本院。

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告之间签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时生效。合同签订后，原、被告均应当按合同约定履行自已的权利义务。合同履行过程中，双方办理了存量房网签及交易资金监管相关事宜，原告已按照合同约定将全部购房款存入资金监管账户，被告亦应按合同约定及时将房屋交付给原告使用，并与原告向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。现原告要求被告继续履行合同，依法协助原告办理位于西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室房屋的过户登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。庭审中，被告明确表示其拒绝继续履行合同，其已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金，并赔偿原告的相应损失。但在继续履行合同的前提下，原告要求被告支付违约金130000元金额明显过高，考虑到原告因被告拒绝交房产生的实际损失情况，本院认为被告应支付原告的违约金以20000元为宜。关于原告主张的律师费5000元，属于原告因本案诉讼而产生的实际损失，且符合双方所签订《存量房买卖合同》的约定，本院对此予以支持。原告起诉要求被告支付交通费和通讯费损失200元，但其并未提供证据予以证明，本院不予支持。

    关于被告反诉要求解除合同的反诉请求。首先，被告李X发出的《解约通知》仅为其单方意思表示，原告经第三人转告其解约的意思表示后，并未同意解除双方所签订的买卖合同，被告发出的《解约通知》不能达到解除合同的法律后果。其次，原告在合同约定的九十日期限内办理了银行按揭贷款并将其应缴纳的购房款存入了双方指定的资金监管账户，原告并不存在违约行为。并且，被告反诉中提出原告与第三人串通损害其利益及原告丧失债务履行能力等反诉理由，但其在庭审中并未提供合法有效的证据予以证明，因此，本院对其反诉请求不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护交易稳定性，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：

    一、原告牟X与被告李X签订的《存量房买卖合同》《西安市存量房买卖合同》（合同备案号为C1702XXX）继续履行；

    二、本判决生效后三十日内，被告李X协助原告牟X办理位于西安市莲湖区大兴东XXX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：XXX）的过户相关手续，并将上述房屋交付给原告牟X；

    三、本判决生效后十日内，被告李X支付原告牟X违约金20000元；

    四、本判决生效后十日内，被告李X赔偿原告牟X律师费损失5000元；

    五、驳回原告牟X其它的诉讼请求；

    六、驳回反诉原告李X全部的反诉请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费2900元（原告已预交），本院减半后收取1450元由被告李X承担。反诉费375元（反诉原告已预交），由反诉原告李X自行承担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

    审判员　　赵XX

    二〇一八年二月七日

    书记员　　任XX