商铺租赁遭房东索要巨额房租及违约金，全力保障承租人利益

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

原告：吴XX，女，1963年6月2日出生，汉族，住江苏省常州市。

被告：贲XX，男，1957年1月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。

委托诉讼代理人：刘X，上海XX律师。

委托诉讼代理人：尹锦云，上海XX律师。

原告吴XX与被告贲XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴XX、被告贲XX、被告委托诉讼代理人刘X及尹锦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴XX向本院提出诉讼请求：(1)确认吴XX与贲XX所签租赁合同于2019年9月30日予以解除；(2)贲XX迁离上海市黄浦区建国东XXXXX号房屋；(3)贲XX偿付违约金人民币67,400元；(4)贲XX退还多收电费人民币21,842.34元；(5)贲XX支付截至2019年9月30日期间转租收益人民币96,250元(每月按人民币7,700元计，共计12.5个月)；(6)贲XX支付2019年10月1日至2020年7月31日期间房屋使用费人民币500,000元(按每月人民币50,000元计付)；(7)贲XX支付2020年8月1日至实际迁离日期间房屋使用费(按每月人民币100,000元计付)；(8)贲XX加倍支付延迟履行期间之债务利息。对于贲XX所缴押金人民币52,000元，则要求冲抵贲XX相关欠费。事实和理由：2018年8月22日，吴XX与贲XX签订租约，约定吴XX将位于上海市黄浦区建国东XXXXX号门面房出租予贲XX作为经营使用，租期1年。租赁期间，贲XX将房屋擅自转租，且结算电费时存在多收电费行为。2019年9月30日租期届满，但贲XX拒绝迁离。吴XX因要求贲XX返还房屋未果，遂微信告知自2019年10月1日起按照每月人民币50,000元计收房屋使用费，自2020年8月1日起按照每月人民币100,000元计收房屋使用费。综上，因贲XX至今未予迁离，且租赁期间存在转租及多收电费情节，吴XX遂以此为由起诉来院。

贲XX辩称，吴XX与贲XX曾于2018年8月22日签订租期为5年之租约，现5年租期尚未届满，吴XX无权要求贲XX迁离，亦无权要求贲XX就此偿付违约金。贲XX转租行为系经吴XX认可，对吴XX要求贲XX支付转租收益之诉请不予认可。吴XX所称多收电费情节并不存在，电费系贲XX与其他租户XXXX之间进行结算，与吴XX无关。至于吴XX诉请之房屋使用费显然计费标准过高，应当按照租约约定之租金标准进行结算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

吴XX提供以下证据：(1)2014年9月15日《租赁合同》、《商铺租赁协议》及2018年8月22日《租赁合同》，以证明双方租赁合同关系于2019年9月30日终止；(2)2018年8月31日贲XX与案外人任XX所签《租赁合同》及函件寄送凭证，以证明贲XX转租情节；(3)2018年9月6日任XX与案外人王X所签《租赁合同书》，以证明系争房屋由王X实际使用；(4)王X营业执照及付款凭证，以证明王X于2018年9月15日至2019年9月30日期间实际使用房屋，且王X使用房屋经营期间共计支付合同费用人民币392,000元；(5)电费发票、收据及付款凭证等，以证明贲XX向吴XX收取XX电费人民币74,115.81元，但XX实际用电计价人民币46,955.70元，贲XX就XX用电向吴XX多收电费计人民币27,160.11元；(6)微信记录，以证明吴XX多次微信告知贲XX如欲续签租约则月租金上调为人民币50,000元，就此，贲XX在原租期届满后不予迁离则须按每月人民币50,000元计付房屋使用费，而贲XX对此计费标准均系明知；(7)微信记录，以证明吴XX曾于2019年6月15日微信告知贲XX称已寻得月租金为人民币50,000元之新租户；(8)微信记录，以证明吴XX与贲XX就费用标准多次进行微信交涉；(9)2019年8月7日黄浦法院撤诉笔录，以证明贲XX在法院谈话过程中从未提起另有5年租约，贲XX因起诉未获胜算而予以撤诉；(10)微信记录，以证明吴XX就租期届满后迁离事宜及房屋使用费计费标准问题与贲XX进行交涉；(11)房屋平面图、付款凭证及贲XX书面答辩材料，以证明吴XX所称房屋使用费每月人民币50,000元系属市场价格；(12)微信记录，以证明吴XX就已出具收据但未能实际收款事宜与贲XX进行交涉；(13)2020年7月20日吴XX致贲XX《立即搬出建国东路XXX号店铺通知书》，以证明吴XX于该日书面通知贲XX搬离，并告知自2020年8月1日起按每月人民币100,000元计收房屋使用费。

贲XX提供以下证据：(1)2018年8月22日《租赁合同》及寄送凭证，以证明贲XX将5年期租约交寄吴XX签字；(2)2018年9月20日《证明》及2018年9月30日《委托书》，以证明吴XX通过微信方式委托贲XX办理次承租人经营证照等事宜，从而证明吴XX对于贲XX转租行为系明知且已予认同；(3)2018年8月31日贲XX与案外人任XX所签《租赁合同》，以证明贲XX将房屋转租予任XX经营奶茶店，转租月租金为人民币19,000元，故贲XX并无转租收益；(4)2018年9月6日任XX与案外人王X所签《租赁合同书》，以证明任XX以月租金人民币23,000元及进场费人民币80,000元将房屋再次转租予王X，从而证明吴XX所称转租收益及进场费均系任XX所收取。

经审理查明：2014年9月15日，吴XX与贲XX签订《租赁合同》(下称《合同》)一份，约定(1)吴XX将位于上海市黄浦区建国东XXXXX号西、建筑面积为47平方米之房屋出租予贲XX，租期自2014年10月1日起至2019年9月30日止；(2)月租金为人民币10,000元，押金为人民币20,000元。同日，租赁双方另行签订《商铺租赁协议》(下称《协议》)一份，约定(1)吴XX将上海市黄浦区建国东XXXXX号106-1室(西)门面房出租予贲XX用于经营，房屋面积为50平方米左右，租期至2019年9月31日止；(2)前2年月租金为人民币10,000元，之后月租金递增5%；(3)贲XX支付首期租金同时须支付押金人民币20,000元，合同到期后且贲XX清结水电煤费用后，吴XX将押金退还予贲XX。履约期间，租赁双方于2018年8月22日再行签订《租赁合同》一份，约定(1)吴XX将上海市黄浦区建国东XXXXX号门面房(下称系争房屋)全部租赁予贲XX作为经营使用，租期自2018年10月1日起至2019年9月31日止，月租金为人民币26,000元；(2)贲XX支付押金人民币52,000元，吴XX处原有贲XX已付押金人民币20,000元，贲XX须补足上述押金；(3)合同期间租赁双方均不得违约，如有一方违约均须支付对方人民币52,000元，如贲XX违约，则所缴押金人民币52,000元由吴XX没收作为违约金，如吴XX违约，则吴XX除退还贲XX押金人民币52,000元外，还须赔偿贲XX人民币52,000元；(4)合同到期后，贲XX不继续租赁系争房屋，吴XX须给予半个月时间供贲XX清空房屋，如贲XX不予清空房屋则为违约。签约后，租赁双方履行各自合同义务，贲XX补足押金人民币52,000元并履行合同项下付租义务。2019年9月31日，合同约定租期届满，但贲XX未予按约腾房搬离。期间，吴XX于2019年8月8日微信告知贲XX称自2019年10月1日起按每月人民币50,000元计收房屋使用费。2020年7月20日，吴XX致贲XX《立即搬出建国东路XXX号店铺通知书》(下称《搬出通知》)，称自2020年8月1日起按双倍即每月人民币100,000元向贲XX计收房屋使用费。

另查明：2018年8月31日，贲XX与案外人任XX签订《租赁合同》一份，约定贲XX将上海市黄浦区建国东XXXXX号门面房租赁予任XX经营奶茶，租期自2018年9月15日起至2023年9月14日止共计5年，月租金为人民币19,000元，押金为人民币38,000元。2018年9月6日，任XX与案外人王X签订《租赁合同书》一份，约定任XX将上海市黄浦区建国东XXXXX号106-1室建筑面积约为25平方米之房屋出租予王X使用，月租金为人民币23,000元，进场费为人民币80,000元，租期至2021年9月14日止。期间，吴XX于2018年9月20日出具《证明》一份，称“东面门牌号是481号-106室(东)借给现在的房客办理奶茶营业执照”。2018年9月30日，吴XX又向贲XX出具《委托书》一份，称全权委托贲XX办理华慧阁画廊变更营业执照地址及办理奶茶营业执照等事项。

审理中尚发生以下情节：(1)贲XX提供落款日期为2018年8月22日、签署人分别为吴XX及贲XX、合同期约定为5年之《租赁合同》(下称《租约》)，称租赁双方曾签订该份合同并将租期约定至2023年9月31日止，吴XX则称落款处所签“吴XX”系伪造，故对合同形式真实性不予认可。对此，贲XX申请对上述签字真伪性进行司法鉴定。2020年1月17日，司法鉴定科学研究院出具《司法鉴定意见书》，确认上述5年合同中落款处“吴XX”签名及随后所书手机号均非吴XX本人所写。(2)吴XX另有租户XXXX，XXXX电费系由贲XX代收代付，吴XX称贲XX向其收取XXXX电费人民币74,115.81元，但XXXX实际仅向吴XX结付电费人民币46,955.70元，其中差额人民币27,160.11元系贲XX就XX电费向吴XX多收款项，吴XX就此提供电费发票、收条、电表读数、XXXX付款凭证以证明以上多收款项情节，但庭审期间，吴XX将该项诉请金额调整为人民币21,842.34元。

综上，现吴XX称其与贲XX所签《租赁合同》已经到期，但贲XX不予腾房搬离，且贲XX在承租期间存在擅自转租及多收电费情节，吴XX遂以此为由，起诉来院。

本院认为，本案所涉《租赁合同》系吴XX及贲XX据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，吴XX及贲XX作为签约方均应恪守约定之义务。该份合同约定租期至2019年9月31日届满，但因9月仅有30日，故应当认定租赁双方实际约定之租期届满日期为2019年9月30日。现约定租期已实际届满、合同已自然终止，贲XX在租赁关系终止后即应按约腾房搬离，本院就此对吴XX要求贲XX迁离之诉请依法予以支持。对于吴XX诉请之违约金，鉴于合同明确约定贲XX在合同到期后不予清空房屋视为违约，故贲XX就此应予偿付违约金，但吴XX诉请之违约金数额与合同约定相悖，本院按照合同约定将该项违约金数额调整为人民币52,000元。对于吴XX要求贲XX退还多收电费之诉请，鉴于吴XX未能提供充足证据以证明XXXX应付电费数额、三方就电费所作结算情形、吴XX就XXXX电费计算依据是否系经三方确认等情节，故本院依据现有证据对吴XX该项诉请依法予以驳回。对于吴XX诉请之转租收益，依据吴XX所出具之《证明》及《委托书》，吴XX对于贲XX转租行为系明知且予以认可，故吴XX要求取得贲XX转租收益缺乏法律依据，本院对吴XX该项诉请依法予以驳回。对于吴XX诉请之房屋使用费，鉴于吴XX系以己方微信告知内容作为诉请依据，而该项告知内容并无事实依据，且未经贲XX认可，故本院对吴XX该项诉请亦依法予以驳回。鉴于吴XX未能证明系争房屋之市场租金价格，故吴XX仅可依据原《租赁合同》约定之租金标准向贲XX计收房屋使用费。至于吴XX要求将押金冲抵贲XX欠费之处理意见，此系吴XX对己方合同权利之自行处分，且并未加重贲XX应予承担之合同义务，故本院对此应予准许。至于吴XX要求贲XX加倍支付延迟履行期间债务利息一节，吴XX就此可通知执行程序得到救济。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告吴XX与被告贲XX于2018年8月22日所签《租赁合同》于2019年9月30日予以终止；

二、被告贲XX于本判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区建国东XXXXX号门面房；

三、被告贲XX于本判决生效之日起十日内偿付原告吴XX违约金人民币52,000元(该项违约金以被告贲XX所缴押金人民币52,000元予以全额冲抵完毕，被告贲XX无须实际支付)；

四、被告贲XX于本判决生效之日起十日内支付原告吴XX房屋使用费(自2019年10月1日起、按每月人民币26,000元、计至被告贲XX实际迁离之日止)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币13,343元(原告吴XX已预缴)，原告吴XX负担人民币5,333元、被告贲XX负担人民币8,010元；财产保全费人民币4,020元(原告吴XX已预缴)，原告吴XX负担人民币1,290元，被告贲XX负担人民币2,730元；鉴定费人民币1,500元(被告贲XX已预缴)，由被告贲XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　严XX

审　判　员　　李　慧

人民陪审员　　柳登伟

二〇二〇年十二月十五日

法官　助理　　芦　笛

书　记　员　　芦　笛

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

……

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

……

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

……