杜X与石X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
陕西省西安市雁塔区人民法院
民事判决书
(2017)陕0113民初9406号
原告：杜X，男，汉族，1994年2月19日出生，住陕西省凤翔县。
委托代理人：曾X，陕西XX律师。
委托代理人：杨玄，陕西XX律师。
被告：石X，女，汉族，1982年8月24日出生，住西安市莲湖区。
委托代理人：刘XX，陕西XX律师。
原告杜X与被告石X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杜X之委托代理人曾X，被告石X及其委托代理人刘XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜X诉称，2016年6月15日，经第三人（房东）同意，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，根据该合同约定，被告将位于西安市雁塔区华城XX房屋出租给原告经营使用，月租金是5000元，租赁期限为2016年6月20日至2017年3月26日，合同签订时，原告交付租金15000元、转让费20000元。2016年9月12日，原告回家归来发现原告所承租的房屋已被第三人强行收回，经调查，该房屋系第三人为将整体商铺出租给他人故将原告所承租的房屋拆除。原告认为，第三人强行收回原告所承租房屋的行为已经导致原告与被告所签订的《房屋租赁合同》无法履行，合同目的无法实现，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应依法支付违约金、退还转让费及赔偿经济损失。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金18000元，返还转让费20000元，赔偿经济损失7000元，共计45000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告石X辩称，双方当事人是在充分协商及自愿的基础上签订的租赁合同，故该合同是合法有效的。原告现在要求解除合同，被告同意解除合同。但基于原告违约在先，被告最晚2016年9月10日交下半年房租，有被告与房东的电话录音为证。因原告违约在先，所以房东才行使房屋所有权人的权利，从事实上终止了房屋的租赁合同，但被告和原告的合同并没有解除，现在同意原告解除合同的诉求，因为原告违约在先，给被告造成的经济损失，被告可不计较。关于原告要求返还转让费20000元，原告存在违约，被告没有任何违约行为，所以不同意返还转让费。关于原告要求赔偿经济损失7000元，被告并没有任何行为给原告造成实际经济损失，所以不同意原告此项请求。原告在该交房租的时候已经将所有的东西搬空，也没有按时交纳房屋，在合同履行过程中，被告不存在任何过错，原告与第三人发生的纠纷导致今天的事情发生，与被告没有任何关系。
经审理查明，2016年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告将位于西安市雁塔区华城XX房屋（面积21㎡）出租给原告商用，月租金是5000元，租金总额为13486元，支付方式为半年支付，电表数额038163，物业费交至6月10日。租赁期限为2016年6月20日至2017年3月26日。在租赁期内，甲方（被告）应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责。依附于房屋的装修归甲方所有；租赁期间，乙方（原告）有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计＿个月以上。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的＿%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的＿倍支付滞纳金。合同签订次日，原告交付被告租金13486元、转让费20000元，共计33486元。被告亦将房屋交付原告经营凉皮店。后因经营效益不佳及受到骚扰等原因，原告于2016年9月12日前搬离部分物品，并欲转让。后因原告未能及时交纳租金，并停止经营，原告所承租的房屋遂被房东强行收回。原告随后诉至法院。审理中，原告称其租金交付至2016年9月20日，被告称原告交付至2016年9月10日。本院根据合同约定起算时间与租金标准，经核算原告租金交付至2016年9月10日。被告出租之房屋系被告受让而来，原、被告均承认转租时经过房东口头同意。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、长延堡派出所现场勘验视频资料、录音资料及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证。
本院认为，2016年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，实为转租合同，因双方均承认经房东口头同意，且双方意思表示真实，故该合同合法、有效。因原告支付被告33486元中包括20000元转让费，13486元租金，即租金原告交付至2016年9月10日。而合同约定租金支付方式为半年支付，故被告在2016年9月10日前未能如约支付下半年租赁期租金，属违约行为。根据双方合同约定，原告逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用，被告有权解除合同，收回房屋。2016年9月10日后，房东因原告逾期不交租金，并停业，为了保障其权益，强行收回房屋，并无不当。但房东之行为就涉案合同履行而言，应由合同相对人即被告承担相应责任。现原告要求被告支付违约金18000元，赔偿经济损失7000元，没有合同及法律依据，依法不予支持。原告要求被告退还转让费20000元，因双方签订的合同约定的履行期限仅为9个月余，而原告实际经营不到3个月，转让费又主要是考虑到成熟的经营环境、装修及附属设施而言，原告对此并未按照合同期限完全享用，本院结合原告经营时间、合理性及风险承担等因素，由被告退还原告14000元为妥。兹依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告石X于本判决书生效后十日内退还原告杜X转让费14000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告杜X其余诉讼请求。
本案案件受理费925元，由原告承担625元，被告承担300元。原告已预交，被告于判决生效后直接给付原告300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长：毕XX
人民陪审员：肖XX
人民陪审员：迟XX
二Ｏ一七年六月九日
书 记 员：高XX
