中介公司未进行房屋核验，导致买卖合同解除，承担赔偿责任

    【案情简介】

    2017年2月14日,张某某受李XX委托以出卖人身份与严XX(买受人)经中介公司提供居间服务签订定金协议,约定严XX支付张某某购房定金35万元;房屋内所有家具家电作为附属品赠予买受方;双方在2月14日二手房定金交付确认函中签字确认房屋交易价格,张某某确认收到严XX给付的定金35万元。之后,双方签订《存量房屋买卖合同》。同日,严XX(甲方)与中介公司(乙方)签订《搜房综合保障服务协议》,协议约定由严XX支付中介公司保障服务费。该协议关于查封房保障服务约定,乙方应严格对其居间出售的存量房屋在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封,并如实告知购房者。

    同日,签订《居间服务合同》。合同第二条居间服务范围为：1、提供房屋买卖市场行情资讯;寻找、提供并发布房源、客源信息;引领买受人看房;协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向;协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。合同第四条权利义务中,各方约定:“1、买卖双方应积极配合居间方的居间活动,保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、居间方应遵守相关法律规定,尽职提供居间服务。3、居间方有权为买卖双方办理房源核验、购房资质申请、网签备案登记及注销、资金监管、搜房托管物业交验等手续:买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件。4、买卖双方均同意居间方向买受人收取贷款服务费。通过居间方办理交易环节中的金融服务，服务包含但不限于以下内容:贷款、涉及交易房款的资金借贷服务等。……”

    合同签订之后,严XX依约履行。随后,中介公司工作人员在进行房屋核验时发现，因李XX未偿还就涉案房屋设定的抵押借款致涉案房屋被人民法院查封,中介公司工作人员遂将上述情形告知严XX。此后,因涉案房屋存在多笔抵押及查封,合同履行延怠。另查,2012年2月12日开始，涉案房屋存在多个抵押查封问题。

    2017年,严XX以房屋买卖合同纠纷为由将卖房人，中介公司诉至本院,要求1、解除《北京市存量房屋买卖合同》;2、判令退还严XX已付定金30万元及逾期利息3、判令三被告共同赔偿原告违约金及损失;4、判令三被告赔偿居间服务费,综合服务保障费,评估,共计元。法院经审理作出民事判决书,判决解冻《北京市存量房屋买卖合同》;二、被告退还原告定金元,于本判决生效后七日内执行;三、被告赔偿原告违约金、经济损失及居间服务费综合服务保障费、评估费共计元,于本判决生效后十五日内执行;该判决生效后,严XX向本院申请执行,因未发现被执行人名下有可供执行财产,法院终结本次执行程序。

    【法院判决】

    依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一三条、第一百一十九条、第四百二十五条之规定,判决如下：

    中介公司对昌平区人民法院京0114民初***号民事判决书第三项确定的应由李某赔偿原告的违约金、经济损失承担补充赔偿责任,以****元为限,于本判决生效之日起十日内给付。

    【法律解析】

    依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务,当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的,应当承担赔偿责任严XX与中介公司签订的《居间服务合同》系双方当事人真实意思表示,应当认定合法有效,双方均应按照合同约定履行自己的义务。中介公司作为专业从事房地产中介服务的机构,在居间活动中收取了居间服务费,应尽到相应的注意义务和勤勉义务,如实查询、核实并提供买卖双方的真实信息。本案中,房屋因存在抵押、查封等情形致使房屋买卖合同无法实际履行,并最终导致房屋买卖合同被解除。中介公司无法举证证明其对涉案房屋及时进行了房源查验,在履行居间服务时未尽到充分责任,应对原告的损失承担一部分的补充赔偿责任。