购房人签订买卖合同后逾期付款，开发商是否有权没收定金？

广东省东莞市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审原告）：杨XX，男，汉族，1982年9月29日出生，住江西省赣州市于都县，

委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：曾X，广东XX辅助人员。

被上诉人（原审被告）：东莞市XX市绿洲花园房地产开发有限公司。住所地：东莞市南XX区胜和XX。统一社会信用代码：9144XXXX467397XB。

法定代表人：屈XX。该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：翟佩珊，广东XX律师。

原审第三人：李XX，女，汉族，1981年10月17日出生，住江西省赣州市大余县，

委托诉讼代理人:谭XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：程XX，广东XX实习律师。

上诉人杨XX因与被上诉人东莞市XX市绿洲花园房地产开发有限公司（以下简称XXXX公司）及原审第三人李XX商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院判决：驳回杨XX的全部诉讼请求。一审案件受理费3800元，由杨XX负担。

杨XX上诉请求：一、判令XXXX公司双倍返还定金200000元给杨XX；二、判令XXXX公司返还首期款100000元给杨XX；三、本案一审、二审的诉讼费用全部由XXXX公司承担。事实与理由：一、一审法院未区分主合同和从合同两个部分，视主合同明确约定的合同生效时间于不顾，将定金错误地认定为成约定金而不是违约定金，从而导致认定事实和适用法律均发生错误，依法应当予以纠正。2015年7月12日，李XX与XXXX公司签订了两份认购书，该两份认购书均在第13条明确约定合同在“双方签字确认后生效”，明确约定的是合同生效的时间和条件，而不是合同成立，一审法院认定主合同签署之日仅是主合同成立而未发生效力显然违背了客观事实，违背了民法核心的私法自治的原则，且与XXXX公司自己在法庭的主张不符，李XX和XXXX公司自己均确认合同在签署时己经生效。另外，从内容来看，两份合同均包含两部分内容，主合同约定了成交对象、成交价格及付款期限，从合同(定金合同)约定了定金数额及交付期限。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的规定，定金为一种担保的方式，是一个从合同，因为主合同约定的合同生效的时间并不是以交付定金始生效，故该两份认购书约定的定金并不是成约定金，且根据合同中约定的定金性质，该定金是以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金，为违约定金，因此，定金的交付并不是主合同的生效的条件，主合同早己生效，定金的交付只是定金合同生效的条件，主合同早已生效，但由于主合同约定的付款期限己经无法履行，故依法应当认定主合同未约定付款期限或履行不能或双方应当重新约定付款期限，否则主张权利的一方应当承担不利的法律后果。作为专业的房地产开发商的XXXX公司，理应对此有清楚的认识，但其却违背诚实信用原则，在未与李XX重新约定付款期限的情况下，直接没收定金，明显违背公平原则。二、一审法院对履行哪一份合同的认定错误，且没有法律依据。XXXX公司作为提出没收全部定金主张的一方，在无证据证实其没收定金合法有据的情况下，依法应当承担举证不能的责任。李XX主张履行的是2015年7月12日签订的按竭付款的合同，而XXXX公司主张的是履行2015年7月12日签订的一次性付款的合同，根据法律规定，签署在后的合同更符合双方的意思表示，而本案中，任何一方均无法证实哪一份合同签署在后，故依法应由主张没收200000元的一方承担举证不能的责任，认定XXXX公司不能没收200000元。一次性付款的认购书是XXXX公司趁李XX不知情、未留意的情况让李XX签订的，且合同签订后XXXX公司并未将该合同原件交付给李XX，该合同对李XX不具有约束力，后期李XX实际履行的均是付款方式为银行按揭付款/公积金按揭的合同。一审法院断章取义，简单理解“李XX以不持有一次性付款的认购书为由不认可该认购书的内容”是“不持有即不认可”。而李XX所称其不持有一次性付款的认购书是为了证明双方意思表示的不真实，而非简单的按一审法院之理解，是为“不持有及不认可”的逻辑。三、主合同已生效，李XX实际交付定金后，因该主合同所约定之付款期限己不可能实现，XXXX公司应当与李XX重新协商合同之付款期限以签订新的合同。主合同对付款时间约定为“首期XXX元（含定金）认购方于签署本《认购书》7天内付清，同时签署《商品房买卖合同》;贷款XXX元于认购方签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续”。李XX实际交付定金后，主合同所约定的付款期限己不可能实现，双方自应当重新签署合同及约定付款期限。但一审法院却以双方未重新协商另行签订定金合同为由，认定双方选择了履行一次性付款认购书，逻辑上不能令人信服。四、XXXX公司作为一家专业的房地产开发商，在合同履行过程中，并未尽到审慎注意和提醒的义务，应当承担相应的违约责任。另外，一审法院无任何证明XXXX公司寄发函件的地址为李XX的可以送达或确认的地址的情况下，直接认定李XX拒签的法律责任，明显与客观事实不相符。XXXX公司与李XX签署了两份内容不同的认购书，就应当充分提醒李XX应当注意的问题，并对未来可能对履行造成的影响进行专业的预判，但XXXX公司却未尽到审慎注意和提醒义务，在与李XX签署了两份认购书后，没有分别对两份认购书的不同履行做充分的准备，若是履行银行按竭的认购书，根据交易习惯及一手房交易的惯例，均应当是开发商与合作的律师事务所依法查询李XX的银行征信，并由合作的律师事务所安排银行审查购房者的贷款资料，而最终决定是否同意继续由李XX使用银行按竭方式付款，而根本不是一审法院认定的以李XX自己查询银行征信并申请银行贷款，一审法院无视XXXX公司专业房地产开发商的优势地位，将XXXX公司自己不尽审慎注意义务和提醒义务签署的两份不同的认购书造成的后果，强加给李XX，明显违反了公平原则。另外，李XX并未在认购书中明确注明送达的地址，且XXXX公司亦未明确告知李XX未明确提供送达地址的法律责任，但一审法院却违背事实，认定认购书中有明确约定的送达地址，明显认定事实错误。五、李XX实际交付定金后，双方并未重新约定付款时间，合同中约定的解除权因付款时间的不确定而无法确认成就条件，XXXX公司实际上并不享有约定解除权，因为合同上约定的付款时间为“首期款(含定金)认购方于签署本《认购书》7天内付清，同时签署《商品房买卖合同》，贷款于认购方签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续”是确切的时间，在李XX在2015年8月19日实际交付定金后，上述的付款时间己经超期，根本无法按期履行，XXXX公司应当与李XX重新约定新的付款时间，但从目前的证据来看，李XX在2015年8月19日实际交付定金后，XXXX公司并未与李XX重新约定付款时间，李XX的付款义务、付款时间并未明确。在李XX的付款义务、付款时间并未明确的情况下，则合同中的第二条第二款的约定解除权的成就处于无法确认的状态，所以XXXX公司不能依据合同中的第二条第二款的约定解除权来解除合同。六、XXXX公司一审庭审中提供的律师函快递单显示在律师函寄发时并未表明XXXX公司的身份，一审法院凭何得出李XX明知是XXXX公司的律师函而拒收的结论。XXXX公司的律师函及解除合同通知书并未送达李XX，对李XX不发生效力。在XXXX公司明知地址无法送达的情况下，XXXX公司并未穷尽所有可能的通知方式通知李XX，违反了通知义务。XXXX公司曾于2015年11月11日委托广东XX向李XX发送律师函催促履行付款义务，但是并未妥投，邮件被退还。杨XX认为，邮件因所在地址未装修而退回给XXXX公司委托的律所，并未使得邮件进入相对人的支配范围。因此，XXXX公司的律师函并未送达李XX，李XX并不清楚该律师函是谁作出的，内容是如何，该律师函不对李XX发生任何效力。另外，一审法院认为李XX违反诚实信用原则拒收律师函是一种违约行为，这是一种典型的错误认定，李XX未与任何律师事务所直接建立关系，XXXX公司寄发律师函的函件是也未注明XXXX公司的任何字样，杨XX通过快递员的电话通知根本无法分辩该律师函是代表什么主体寄发过来，催告的内容是什么，一审法院做出李XX明知道是XXXX公司委托寄发的律师函而故意拒收的认定是错误的。在XXXX公司委托律师事务所发送律师函催促后的一个月后，即2015年12月16日，XXXX公司在明知李XX的地址无法妥投，且不是李XX的法定住址的情况下，又依据原来发送律师函的地址向李XX发出解除合同通知书，结果因李XX的住址未装修无人居住、电话未接，邮件未妥投，予以退回。实际上，XXXX公司掌握着李XX的其他联系方式，却仍然以此前己知悉的不能妥投的地址作为送达地址，足以推断XXXX公司存在主观的恶意，XXXX公司根本未履行好通知的义务。因为通知并未送达李XX，合同在2015年12月16日并未解除合同。一审法院显然在通知义务之履行上过于偏袒XXXX公司，通知义务本该是双方都应履行之义务，XXXX公司作为房地产商，居于合同之优势地位，掌握着房屋等标的物及熟知相关法律政策，更应履行好通知义务，一审法院将通知义务之履行过于苛求李XX，有失公允。七、在主合同并未依法解除的情况下，XXXX公司将李XX认购的房屋标的物出售，致使合同的目的根本无法实现，XXXX公司应当承担退还定金及房款的义务。XXXX公司在一审庭上陈述李XX认购的房屋标的物在发出解除合同通知书后己经出售，但出售的时间并未明确说明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条规定，即便是认为XXXX公司的律师函及解除通知书送达李XX，但XXXX公司发出律师函催促后并未给予李XX三个月的合理期限履行，其在发送律师函后一个月后就另发送解除合同通知书解除合同的行为不符法律规定。八、一审法院并未依法查明XXXX公司将李XX认购的房屋另行出售的时间，遗漏重要的案件事实未作认定，导致错误判决。根据李XX了解的情况，XXXX公司在通知李XX解约前，已经将李XX认购的房屋与他人签署了认购书，另行出售给他人，该事实可以更进一步的证实XXXX公司的违约行为，但一审法院在李XX和杨XX提出该问题时，并未依法查明，而该证据是XXXX公司自己掌握的证据，杨XX和李XX均无法获得，唯有XXXX公司提供或法院依法查明才能作出认定，但一审法院却遗漏重要的案件事实未作认定。九、李XX与杨XX之间只是债权转让，并不涉及合同义务的转让，XXXX公司对李XX没收定金的抗辩，只是债权是否已经实际抵销或依法不能返还的抗辩，也不涉及合同义务的问题，不论李XX与XXXX公司履行的是哪一份合同，李XX均己经将全部的债权转让给杨XX，杨XX依法均可以向XXXX公司主张债权，XXXX公司将对李XX的抗辩向杨XX主张，该抗辩并不影响债权转让的法律效力，本案围绕XXXX公司的抗辩是否成立进行审查，如前所述，XXXX公司没收定金的抗辩和理由并不成立，依法应当对杨XX承担支付责任。十、李XX与XXXX公司之间一次性付款的认购书与银行按揭的认购书都是没有实际履行的，李XX在2018年8月19日交付定金200000元，履行的是双方口头约定的分期付款或者是开发商贷款方式，由于开发商不具备贷款的资格，所以开发商不愿意与李XX签订新的认购书，根据签约确认表的日期来看，只要李XX在2015年12月30日前付清首期款和XXX元的贷款，李XX就不存在任何的违约行为，所以一审法院认定是履行了一次性付款的认购书是没有法律与事实依据。十一、一审法院忽略了李XX在2015年11月11日前又陆续支付了400000元给XXXX公司的事实，而XXXX公司具体的收款日期因XXXX公司将收款收据收回，杨XX无法举证，但该收款日期的查明对于认定上述主张具有重大意义，如XXXX公司在2015年9月或10月还收取了李XX400000元，就说明李XX不存在任何的违约行为。十二、XXXX公司在2015年11月11日向李XX发函，无视双方存在新的开发商贷款方式付款的事实，直接催促要求李XX对没有到达付款期限的XXX元付款，明显不具备任何的事实依据，李XX根本无需对此承担任何的违约责任。十三、XXXX公司解除合同的理由是李XX在2015年7月27日前未缴纳首付款XXX元。但李XX实际缴纳了400000元，XXXX公司解除双方商品房认购合同的理由根本不符合客观的情况，解约理由是错误的，应当承担相应的法律责任。十四、XXXX公司与李XX解约前已经将房屋另行出售给他人，且获得了超过与李XX签订合同价值的超额利益。房屋升值利益也由XXXX公司违法获得，XXXX公司获得定金的非法利益明显有失公平。十五、李XX与XXXX公司之间其实是消费者关系，李XX作为消费者与XXXX公司不纯粹是平等主体的合同关系。XXXX公司作为消费项目提供者，应当尽到提醒消费者的责任，其与李XX约定了开发商贷款方式付款后，理应与李XX签订新的认购书，收回或者作废之前的认购书，防止争议的产生，XXXX公司没有尽到相应提醒注意义务，应承担不利的法律后果。

XXXX公司答辩称：XXXX公司与李XX合意履行的认购书为一次性付款的认购书，李XX未依约履行付款义务，经XXXX公司多次书面催促仍不履行，XXXX公司依法没收其缴付的定金并将案涉房屋另售，XXXX公司依法不负有向李XX返还双倍定金的责任，对杨XX更不负有任何返还义务，原审判决认定的XXXX公司依法无须向杨XX返还任何定金，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。同时，杨XX在二审程序中主张XXXX公司返还100000元首期，违反民事诉讼法关于增加诉讼请求时限的法定程序，依法应予以驳回。一、XXXX公司与李XX合意履行的认购书为一次性付款的认购书，从李XX按照认购书的约定一次性向XXXX公司支付定金200000元可以看出,李XX以其行为表明实际履行的是一次性付款的认购书，原审判决认定XXXX公司与李XX合意履行的认购书为一次性付款的认购书，依法有据，应予以维持。（一）李XX与XXXX公司签署的一次性付款的认购书是双方合意签署的。2015年7月12日，李XX与XXXX公司先签署了以按揭贷款方式购房的认购书，随后，应李XX的要求，XXXX公司再次与李XX签署了一次性付款的认购书。而李XX于2017年9月28日向XXXX公司签发的律师函以及在一审庭审过程中也确认，其与XXXX公司于2015年7月12日签订了两份认购书。可见，一次性付款的认购书是李XX与XXXX公司合意签署的。（二）李XX已以其行为实际表明其与XXXX公司合意履行是一次性付款的认购书。XXXX公司与李XX签署的两份认购书的唯一差别之处仅在于定金数额。2015年8月19日，经XXXX公司多次催促，李XX支付了定金200000元，即可看出双方合意履行的是一次性付款的认购书。相反，李XX和杨XX始终未能举证证明李XX与XXXX公司合意履行的是按揭付款的认购书。另一方面，杨XX声称查询购房人的征信情况的义务人为XXXX公司无任何依据。实际上，查询李XX征信情况的义务人是李XX本人，作为专业的房地产开发企业，XXXX公司在双方签署认购书前已合理提醒李XX查询征信情况并告知其办理按揭手续需要联系并配合按揭银行。恰恰可能是李XX在知悉其征信情况并无法办理按揭贷款后，才要求与XXXX公司重新签署以一次性付款方式购房的认购书。（三）双方合意履行的一次性付款的认购书从未出现不能履行的情况。XXXX公司与李XX签署的一次性付款的认购书早已于2015年7月12日生效，按照认购书的约定，李XX应于2015年7月12日向XXXX公司支付约定的定金。然而，直至2015年8月19日，李XX才向XXXX公司支付约定的定金。随后，经杨XX多次催促，李XX均未按照约定支付剩余购房款并与XXXX公司签署《商品房买卖合同》，无奈之下XXXX公司委托律师事务所向李XX签发了书面的催促函，要求其履行约定的义务，但李XX未予理睬。可见，双方合意履行的一次性付款的认购书一直都处于可履行的状态，但李XX多次违反认购书约定的义务，经XXXX公司多次催促仍不履行，最终导致该认购书被依法解除。原审判决认定XXXX公司与李XX合意履行的认购书为一次性付款的认购书，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、李XX未依约履行付款义务，并经XXXX公司多次书面催促仍不履行，已严重违反认购书的约定，XXXX公司依法有权没收其以交付的定金并将案涉房屋另售，原审判决认定XXXX公司没收李XX的定金并将房屋另售并无不当，依法有据，应予以维持。（一）如上所述，XXXX公司与李XX合意履行的是一次性付款的认购书。该《认购书》第二条第2款约定，“如认购方未依时缴付上述楼款或不履行本认购书任何条款，视为认购方违约，出售方有权没收认购方已缴付的定金，并有权不再另行通知认购方即可将物业出售他人，因此而获得的一切利益归出售方所有。”李XX与XXXX公司签署认购书后，未按约定支付购房余款并签署《商品房买卖合同》，经XXXX公司多次催促仍不履行，已构成违约，XXXX公司依法有权没收定金，并将案涉房屋另售。（二）XXXX公司已依法通知解除认购书。根据认购书的约定，“甲方通知乙方相关事项，按乙方于本认购书上所填写地址及电话通知，以电话、邮寄或者手机短信方式通知后，则视为已履行通知义务；因乙方通讯方式（包括地址及电话）变动而未及时通知甲方所致的一切后果由乙方负责。”据此，XXXX公司已严格按照李XX在认购书上约定的通讯地址和电话向其寄发催告通知和解除通知，按照该认购书，无论是催促支付购房余款或主张解除合同，XXXX公司均已按照约定的地址和联系电话书面通知李XX，但从李XX提供的住所为未装修无人居住的地址，且通过电话拒收等行为都可以看出，该等书面通知本可签收但未签收的过错在于李XX，应视为XXXX公司已履行通知义务，因李XX自身的原因导致其未收到通知的一切后果由其负责。案涉认购书已依法解除。（三）XXXX公司依法有权没收李XX的定金并将案涉房屋另售，同时，案涉认购书已基于李XX根本违约被依法解除，并非杨XX所主张的XXXX公司将案涉房屋另售导致认购书无法履行。原审判决认定XXXX公司没收李XX的定金并将案涉房屋另售并无不当，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。三、原审判决认定XXXX公司不负有向杨XX双倍返还定金的责任，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。XXXX公司依法有权没收李XX的定金并将案涉房屋另售，XXXX公司无须向李XX返还任何定金或者赔偿定金损失。杨XX与XXXX公司之间无任何法律关系，无论其债权转让通知是否对XXXX公司产生效力，XXXX公司依法无须向杨XX返还任何定金。原审判决认定XXXX公司不负有向杨XX双倍返还定金的责任，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。四、杨XX在二审程序中主张XXXX公司返还首期款100000元，无任何事实依据。同时，杨XX的该请求违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，依法应予以驳回。李XX和杨XX在一审过程中，一直主张李XX向XXXX公司支付的定金为200000元，且从未主张曾向XXXX公司支付首期款100000元。双方履行的认购书约定李XX以一次性付款方式购房，根据认购书，除200000元定金以外，剩余购房款应一次性付清，不存在首期款的约定。可见，杨XX主张XXXX公司返还首期款100000元无任何事实依据。

李XX答辩称：一、同意杨XX的意见，李XX与XXXX公司履行的是2015年8月19日签订的由开发商发放贷款分期支付的方式合同，该付款方式是违规操作，因此XXXX公司不愿意将房屋出售给李XX，李XX不存在任何违约行为。二、李XX已将债权全部转让给了杨XX，本案中李XX不应承担任何法律责任。

本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：二审期间，杨XX提交签约确认表复印件，拟证明李XX交付定金200000元后，双方约定了新的付款方式，但没有约定具体签约时间和首期款的付款日期，XXXX公司主张履行的一次性付款的认购书不符合客观事实。XXXX公司认为该份证据材料不属于新证据，且该签约确认表签约日期只是显示2015年，并不能证明该表是在李XX交付200000元定金时由XXXX公司出具，该签约确认表也没有业主的签字确认，并非双方履行合同的依据。

签约确认表复印件记载：客户填写栏记载认购人为李XX，通讯地址为世纪XX国际公馆香榭里43栋305，电话为136××××*999；销售员填写栏记载房号为28栋5单元101，建筑面积为230.06平方米，合同价为XXX元，楼款/首期款为XXX元，贷款金额为首次分期于2015年12月30日还XXX元，第二笔于2016年4月30日还XXX元，付款方式为一次性，签约日期为2015年（未填写具体日期）；表格最下方业主确认、财务确认、律师确认均空白。李XX二审庭审中主张签约确认表客户填写栏的内容是李XX本人所填写。杨XX主张签约确认表形成于2015年8月19日李XX交付定金之时，李XX之前忘记了该份材料，所以未向法庭提交。杨XX、李XX二审庭审中均主张，李XX交付200000元定金履行的是签约确认表这份合同。

案涉楼盘商品房预售许可证显示有效期至2015年4月4日。

杨XX二审庭审中主张，其将定金200000元分为两部分，其中定金100000元要求XXXX公司双倍返还，另外定金100000元，其只要求XXXX公司作为首期款返还，因此其二审上诉请求未超出其一审诉讼请求范围。

二审期间，李XX、杨XX均向本院提交《申请书》，申请本院到东莞市房管局调查XXXX公司已将案涉房屋出售给案外人的具体时间及相关资料。

本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对杨XX上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、李XX履行的是哪一份协议；二、履行商品房预约合同中何方违约，XXXX公司有无权利没收定金。

关于争议焦点一。关于杨XX二审提交的签约确认表复印件。从形式上来看，该证据材料形成于二审诉讼之前，杨XX无正当理由逾期提交，且该表为复印件，缺乏原件与之核对，XXXX公司对此亦予以否认，故本院对该证据材料真实性难以确认；从实体上来看，李XX并未在该表下方业主确认处签字确认，该表也未明确具体日期，无法判断其具体形成于案涉两份认购书之前或之后，且李XX交付的200000元定金款项也与该表中约定付款方式不符，故本院对该证据材料的关联性不予确认。杨XX上诉有关李XX交付200000元定金是履行签约确认表该份合同的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。

李XX与XXXX公司签订的两份不同付款方式的认购书均为双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同应当以定金的交付为合同的生效要件。李XX在2015年8月19日向XXXX公司交付定金200000元时，双方的定金合同生效。基于李XX交付定金的金额与一次性付款方式的认购书约定的定金的金额一致，且没有证据显示李XX在交付定金后有申请贷款的事实，原审法院推定李XX与XXXX公司选择了履行一次性付款方式的认购书，该认购书自李XX交付定金时发生法律效力，而另外一份贷款付款的认购书因李XX未按照认购书约定数额交付定金而未生效，并无不当。

关于争议焦点二。一次性付款的认购书约定，定金200000元应当在签署认购书时付清，余款XXX元应在签署认购书15天内付清。虽然李XX未按期支付定金，但从上述约定来看，余款应当在交付定金后15天内付清。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李XX作为购房人，在预约合同成立并生效后本身应当积极促使本约订立，但是李XX不但没有及时付款，而且在XXXX公司按照李XX提供的地址及电话通过邮寄方式向李XX送达律师函，催促其履行付款义务时，李XX仍采取拒收邮件方式加以对待，原审法院据此认定李XX已经构成违约，并依据认购书第二条第2款的约定及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，认定XXXX公司有权解除案涉合同、没收定金及将案涉房屋出售给案外人，具有事实与法律依据，本院予以维持。杨XX上诉请求判令XXXX公司双倍返还定金200000元及返还首期款100000元给杨XX，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

此外，因杨XX与李XX二审期间申请法院调查取证的内容不影响本案的判决结果，该调查取证无必要，故本院对杨XX与李XX的调查取证申请不予准许。

综上所述，上诉人杨XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由杨XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　许XX

审判员　邹XX

审判员　陈美苑

二〇一八年九月二十八日

书记员　何XX