租赁合同纠纷二审

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：孟XX，男，1989年3月5日出生，汉族，住藁城区。

委托诉讼代理人：王XX，河北XX律师。

上诉人（原审被告）：芦XX，女，1966年1月25日出生，汉族，住藁城区。

委托诉讼代理人：赵寒星，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）：裴XX，男，1984年11月4日出生，汉族，住藁城区。

被上诉人（原审原告）：裴XX，男，1975年12月4日出生，汉族，住藁城区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：王XX，石家庄市XX。

上诉人孟XX、芦XX因与被上诉人裴XX、裴XX租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2020）冀0109民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

孟XX、芦XX上诉请求：一、请求贵院依法撒销石家庄市藁城区人民法院作出的（2020）冀0109民初2号民事判决书，并依法改判或发还重审。二、本案上诉费由二被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人芦XX、孟XX共同给付租赁费无任何事实和法律依据，芦XX并不具备本案被告的主体资格，被上诉人无权要求其承担责任。1、原审法院以“孟XX自认尚欠裴XX租赁费是个人行为，与被告芦XX无关，但无证据证实是个人行为”为由要求二人共同承担租赁费，明显违背了举证责任制度。裴XX、裴XX要求二上诉人共同承担租赁费，应提供证据证实二人系租赁合同相对人或合伙人或其他法律关系证实其主张，但原审法院以上诉人未提供证据为个人行为，明显缺乏基本的法律逻辑，试问，谁能举证出来原本不存在的事实，原审法院此举无视谁主张谁举证的基本证据规则。2、原审法院认定二上诉人因母子身份的特殊关系，并有共同经营幼儿园的事实，认定二人是共同租赁涉案房屋的使用人，这一认定违背基本事实及法律规定。本案中二上诉人自始至终都表述幼儿园为孟XX一人经营，与芦XX无关,二被上诉人亦未提交证据证实二人共同经营的事实，原审法院以其臆想断案，在租赁合同纠纷案件中，认定了二上诉人合伙关系，进而要求共同支付租赁费，显然侵犯了二上诉人的权益，更违背了基本事实。3、上诉人作为启迪幼儿园的代表与京XX公司签订合作协议，按照每年2万元的标准向京XX公司缴纳服务费、资料费和咨询费等，京XX公司同意启迪幼儿园使用其办园管理模式和特色，并授权其在河北石家庄市藁城区使用。且在启迪幼儿园办理相关营业资质的过程中一直是以孟XX的名义进行的，由此可见启迪幼儿园一直都是由孟XX一人经营，涉案房屋也是孟XX一直租赁使用，二上诉人之间并不是共同经营，仅以之间的母子关系就简单的认定共同经营的事实无任何事实和法律依据。二、原审法院判令二上诉人按照年租金4万元支付被上诉人经济损失有违公平及法律规定。首先双方并未对违约责任进行约定，未说明违约后怎样计算经济损失。其次本案中二被上诉人以短信形式告诉二上诉人拉走其物品，否则按照年租金8万元赔偿损失。但孟XX也明确回复自己多次要求拉走物品，其都锁门拒绝，并要求二被上诉人共同到场清点物品，看是否有损坏缺少现象。但因双方矛盾较大，未能约定好时间共同到现场查看清点。孟XX并未认同被上诉人说的赔偿损失标准，况且孟XX未支付租金是因被上诉人擅自锁门导致幼儿园无法经营，并扣押了我方及学生全部物品在园内。直至我方多次与被上诉人沟通协商，其才同意在其监督下让幼儿园学生家长进园将其各自的个人物品取出，但我方物品当时至今一直留在幼儿园内。上述事实有幼儿园学生家长的证人证言与花X、收据相互印证，可以证实我方陈述的真实性，也可证实确系为被上诉人违约在先，法院未对违约责任进行明确认定，就以此来计算赔偿损失，明显有违公平。三、原审法院认定尚欠租金金额为18600元不符合事实。原审法院认定此数额的依据为孟XX出具的尚欠4万租金为基数，减去被上诉人擅自变卖的财产数额。原审法院认定芦XX委托案外人购买，但是从被上诉人出具的证明看，出卖人为被上诉人，款项也直接支付给被上诉人，没有证据证明变卖财产一事与芦XX有关，但法院仅凭没有出庭的证人就认定涉案财产为芦XX变卖明显有悖事实。况且芦XX并不是本案的适格被告，其无权对幼儿园的物品作出处分，必须征得上诉人孟XX的同意。该定案仅仅凭一个证明就认定，但根本无法体现真实的合同状态，是否真实交易了，包括支付货款、接收货物的事实，单凭一个证明根本无法证实变卖财产的数额。况且事实上芦XX从未委托被上诉人所说的李X来收购财产，其陈述由芦XX介绍购买纯属虚无。四、上诉人孟XX置办了启迪幼儿园内的全部物品以及上述物品被被上诉人扣押在园内的事实清楚、证据确实充分，原审法院驳回了我方的诉讼请求存在明显错误。在原审中上诉人提交了幼儿园学生家长的证言证实在2018年6月份被上诉人换锁时园内物品的情况即园内物品均被扣押在园内，事后上诉人与被上诉人多次协商搬离物品的事宜均被拒绝。上诉人并提交所有物品的购置收据和幼儿园营业中的视频、照片等均可证实园内物品的情况。但原审法院却仅仅以物品无发票为由不予认定，从未考虑上述物品存在的真实性和客观性，明显存在事实认定错误，并基此作出了错误的判决。综上所述，原审判决存在事实认定不清，适用法律错误。其支持被上诉人的诉求，驳回上诉人的全部反诉请求所依据的事实与实际情况不符，且在无任何法律依据的情况判决二上诉人承担责任，实难服众。望贵院依法维护上诉人的合法权益，依法改判或发还重审。

裴XX、裴XX答辩称，孟XX、芦XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、原审法院判决让二上诉人共同给付租赁费，其认定事实清楚，证据充分。二上诉人系母子关系，幼儿园的经营为二上诉人共同经营，且在藁城区人民法院（2019）冀0109民初2261号民事案件中，二上诉人均认可仅欠答辩人裴XX租金24000元，以及从上诉人芦XX变卖物品用于折抵答辩人租金，均可看出二上诉人为共同租赁答辩人的房屋。故原审法院认定系二上诉人共同租赁答辩人的房屋，其认定事实清楚，主体适格。二、原审法院判决让二上诉人按照年租金40000元赔偿答辩人经济损失，合理合法。答辩人在2019年8月2日通过手机微信的方式通知上诉人芦XX将屋内及室外的设施搬离并拆除恢复租赁前的原貌，否则应按照每年80000元租金为标准赔偿答辩人经济损失，但上诉人孟XX短信回复表示不解决问题不搬走剩余设施。因二上诉人消极处理，致使答辩人不能对外出租房屋，给答辩人造成了经济损失，并形成事实，依据《合同法》第一百一十二条和一百一十三条的规定，二上诉人应当赔偿答辩人经济损失。故原审法院判决让二上诉人赔偿经济损失，合理合法。三、原审法院认定剩余租金为18600元，事实潰楚，证据充分。2017年7月1日双方达成口头租赁协议，约定年租金为80000元，至2018年4月份，二上诉人先后共给付答辩人租金55000元，后上诉人芦XX变卖部分物品折抵租金6400元，现剩余租金为18600元。原审中答辩人提供的由上诉人孟XX书写的欠条及证人李X的证明和视频录像可证实上述事实，故原审法院判决让二上诉人给付答辩人租金18600元，事实清楚，证据充分。四、上诉人反诉中称的物品，除了上诉人芦XX让变卖折抵租金的部分物品外，其他物品上诉人在合同解除前已经搬走，所以不存在上诉人扣押物品的情况。故原审法院判决驳回上诉人孟XX的诉讼请求，其认定事实清楚，符合法律规定。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回二上诉人的上诉人请求，并维持原判。

裴XX、裴XX向一审法院起诉请求：1、要求二被告依法给付原告租金18600元。2、要求二被告依法拆除原告房屋内及外面的设施并恢复原貌。3、要求二被告依法赔偿原告经济掼失120000元。4、本案诉讼费及其他费用均由被告承担。

孟XX向一审法院提出反讼请求：1、判决二反诉被告裴XX、裴XX依法返回反诉原告孟XX所有物品。2、二反诉被告裴XX、裴XX依法赔偿反诉原告经济损失50000元；3、反诉费由二反诉被告承担。

一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。裴XX与孟X某先书面迖成租赁房屋协议，因双方对合同条款产生异议后，双方口头约定租金每年为80000元。租赁房屋时间从2017年7月1日到2018年7月1日为1年。从2017年7月1日达成口头协议到2018年4月份被告先后给付被告裴XX租赁费共计55000元。经被告芦XX介绍将租赁房中滑梯1个、小床15个、小柜2套、冰柜1个、煤气灶1套、攀爬架1个、小桌1张卖给案外人李X，得款5800元，折抵租金。期间被告芦XX出卖煤气灶一套，得款600元，折抵租金。现尚欠被告裴XX、裴XX18600元租赁费。另查，原告裴XX与裴XX为亲兄弟关系，被告（反诉原告）孟XX与被告芦XX系母子关系。原告（反诉被告）裴XX于2019年8月2日曾通过手机短信告知被告芦XX支付剩余租金并要求二被告将屋内及室外的设施搬离并拆除以恢复租赁前的原貌，否则应当按照每年80000元租金为标准赔偿原告，但被告（反诉原告）孟XX短信回复表示不解决问题不同意。现涉案房屋内只有墙上附着物及涉案房屋院内铁栅栏一套。

一审法院认为，合同的订立应为当事人的真实意思表示。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，二原舍(反诉被告)裴XX、裴XX与被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX的争议焦点在于二原告(反诉被告）与被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX之间是否存在房屋租赁关系。二原告（反诉被告）主张其与被告（反诉原告）孟XX通过口头约定形成房屋租赁关系。被告(反诉原告）孟XX、被告芦XX均认可合同相对人是被告裴XX，从二原舍(反诉被告）提供的所在村村委会证据证明该涉案房屋为二人共有，符合农村建房实际情况，故被告(反诉原告)孟XX及被告芦XX的辩解意见，本院不予采纳；被告孟XX自认尚欠被告裴XX租赁费是个人行为，与被告芦XX无关，但无证据证实是个人行为。因孟XX飞与被告芦XX系母子的特殊关系，并有共同经营幼儿园的事实，可认定二人是共同租赁原告(反诉被告)裴XX、裴XX房屋的实际使用人。故应承担共同偿还原告(反诉被告)裴XX、裴XX租金的责任和义务。被告芦XX辩称自己不是适格的当事人的意见，本院不予采纳；关于二原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX支付剩余租金并要求二被告将屋内及室外的设施搬离并拆除以恢复租赁前的原貌的诉求，裴XX、裴XX将孟XX、芦XX部分物品出卖后折抵现金6400元，从原告(反诉被告)提供的证据能够证明得到了被告(反诉原告)方的同意，故被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX辩称未经其同意的意见，本院不予采纳，故本院依法支持原告要求被舍归还租金及将屋内、室外的设施搬离并拆除室内附着物恢复租赁前的原貌的诉求；关于二原告(反诉被告）要求被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX给付18600元租金后因被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX的违约行为按照年租金80000元赔偿二原告裴XX、裴XX120000元租金损失的诉求，虽然二原告(反诉被告)裴XX、裴XX在2019年8月2日手机微信通知被告芦XX后，被告(反诉原告)孟XX短信回复表示不解决问题不搬走剩余设施，被告(反诉原告)方消极处理涉案物品，致使二原告(反诉被告)不能出租房屋，给二原告造成一定的经济损失是事实存在，但也因原告未能积极采取措施，存有一定的责任，故本院酌定由被告(反诉原告)孟XX、被告芦XX承担自2019年9月份后按照年租金40000元赔偿原告经济损失至本判决履行时止；关于被告(反诉原告)孟XX要原告(反诉被告)裴XX、裴XX依法返还在租赁房屋内的物品及要求二反诉被告依法赔偿50000元经济损失的诉求，从反诉原告孟XX提供的证据，并不能证明在涉案房屋内还存有其诉求的物品同时原告自认除买卖的物品折抵租金外，并无其他动产在涉案房屋内。另被告要求原告(反诉被告)承担经济损失50000元也无直接证据证实但被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租赁费是事实存在的，故被告(反诉原告)孟XX的反诉请求，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告(反诉原告)孟XX、芦XX在本判决书生效后十五日内给付原告(反诉被告)裴XX、裴XX租金18600。二、被告(反诉原告)孟XX、芦XX在本判决书生效后十五日内将原告(反诉被告)裴XX、裴XX租赁屋内墙上附着物及室外的栅栏及铁门拆除恢复到涉案房屋租赁前状态。三、被告(反诉原告)孟XX、芦XX承担自2019年9月份后按照年租金40000元赔偿原舍(反诉被告)裴XX、裴XX经济损失至本判决履行时止。四、驳回被告(反诉原告)孟XX对原告(反诉被告)裴XX、裴XX的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1536元，由被告孟XX、芦XX负担。反诉案件受理费，由被告孟XX自行负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。

本院认为，同的订立应为当事人的真实意思表示。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，裴XX、裴XX与孟XX存在房屋租赁关系各方无争议。对于芦XX与孟XX是否是合伙关系，孟XX与芦XX均否认，裴XX、裴XX提供的证据无法证明芦XX与孟XX共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的事实，孟XX作为启迪幼儿园的代表与京XX公司签订合作协议，按照每年2万元的标准向京XX公司缴纳服务费、资料费和咨询费等，京XX公司同意启迪幼儿园使用其办园管理模式和特色，并授权其在河北石家庄市藁城区使用。且在启迪幼儿园办理相关业资质的过程中一直是以孟XX的名义进行的，由此可证明启迪幼儿园一直都是由孟XX一人经营，涉案房屋也应认定为孟XX一直租赁使用，一审法院仅以二人之间的母子关系认定共同经营的事实缺乏事实和法律依据。一审法院对于其他事实和法律关系的认定符合实际情况，本院予以认定。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持河北省石家庄市藁城区人民法院（2020）冀0109民初2号民事判决第四项；

二、撤销河北省石家庄市藁城区人民法院（2020）冀0109民初2号民事判决第一、二、三项；

三、孟XX在本判决书生效后十五日内给付裴XX、裴XX租金18600。

四、孟XX在本判决书生效后十五日内将裴XX、裴XX租赁屋内墙上附着物及室外的栅栏及铁门拆除恢复到涉案房屋租赁前状态。

五、孟XX承担自2019年9月份后按照年租金40000元赔偿裴XX、裴XX经济损失至本判决履行时止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1536元，由孟XX负担。反诉案件受理费，由孟XX自行负担。

二审案件受理费4,122.0元由孟XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孟志刚

审判员　　李荣水

审判员　　王　婷

二〇二〇年九月十五日

书记员　　马XX

附：《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

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