辽宁XX公司与项那x拉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院	：	辽宁省大连市普兰店区人民法院（原辽宁省普兰店市人民法院）
案号	：	(2019)辽0214民初3087号
裁判日期	：	2019.08.05
案由	：	民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷

辽宁XX公司与项XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

(2019)辽0214民初3087号

    原告：辽宁XX公司，住所地大连市沙河口区成XX**，统一社会信用代码9121XXXX13426566。

    法定代表人：白XX，系该公司总经理。

    委托诉讼代理人：马X、张XX，均系辽宁XX律师。

    被告：项XX，男，1977年8月15日出生，蒙古族，销售员，住大连市普兰店区。

    委托诉讼代理人：吴云涛，系辽宁XX律师。

    第三人：大连XX公司，住所地，住所地辽宁省大连经济开发区兴XX**会信用代码9121XXXX0609945J。

    法定代表人：赵XX，系该公司董事长。

    委托诉讼代理人：唐XX，女，系大连市普兰店区赢博法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。

    原告辽宁XX公司（以下简称XX公司）与被告项XX、第三人大连XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人马X，被告项XX的委托诉讼代理人吴云涛，第三人XX公司的委托诉讼代理人唐XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月14日，原告委托第三人与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告将其所有的XXX二期55-1-202房屋出售给被告。但是至今原告也未收到被告支付的房款，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失。故诉至法院，希判如所请。

    被告项XX辩称，原告诉求于法无据，与事实不符，存在恶意诉讼的嫌疑，请求法院判决驳回原告诉讼请求。理由如下：1.XX公司无权要求被告向其支付XXX二期55-1-202房屋的购房款。2018年9月初，被告联系普兰店明川房屋信息咨询服务中心（以下简称“中介公司”）的工作人员焦XX，告诉其有意向购买被带看过的XXX二期55-1-202房屋，焦XX告诉被告，该房屋为XX公司抵顶给XX公司的顶账房，2018年7、8月份，XX公司的谭总电话联系中介公司，XX公司将该房屋抵账给案外人蒋XX，因为案外人蒋XX是XX公司建设工程合同的的承包方，XX公司欠案外人蒋XX工程欠款。2018年9月15日，被告向中介公司交付了购买XXX二期55-1-202房屋的定金1万元，并等待办理签订买卖合同、交付房款等相关手续。2018年10月21日，被告与中介公司签订《委托购买协议》，委托其促成购买XXX二期55-1-202房屋。2018年11月14日，被告、中介公司、案外人蒋XX签署《补充协议》，该协议具体约定了被告支付购房款的程序、购房款总数额为55万元等。XX公司与XX公司于当天签订《委托书》，约定XX公司委托XX公司，与被告签订购买XXX二期55-1-202房屋的《大连普兰店区商品房买卖合同》，同时告知被告该委托事宜。当天，案外人蒋XX、XX公司的会计蒋X、中介公司工作人员焦XX及被告共同到XX公司办理购房手续。被告于当日向案外人蒋XX通过银行转账支付了购房款50万元。2018年11月15日，被告与XX公司签订了《商品房买卖合同》并生效。XX公司的财务工作人员向被告开具了购房款为637245元的全款收据。被告认为，被告购买XXX二期55-1-202房屋前，XX公司已经将债权（该债权是指，售卖XX公司名下的XXX二期55-1-202房屋所得的的购房款）转让给案外人蒋XX，因此，被告应当向案外人蒋XX支付购房款，且已经履行了支付购房款的义务，XX公司无权要求被告向其支付XXX二期55-1-202房屋的购房款。2.XX公司属于恶意诉讼，法院应当驳回其诉讼请求。根据被告提供的录音，XX公司向其告知，XX公司提起本案诉讼的原因为XX公司与案外人蒋XX有工程项目纠纷，因案外人蒋XX无故停工，给XX公司造成损失。XX公司承认被告已经购买了本案的房屋，但要求被告配合XX公司向案外人蒋XX讨债，否则不配合被告办理房产手续。被告认为，XX公司与案外人蒋XX基于工程项目纠纷，以提起本案诉讼，要求被告配合讨债，该纠纷与本案无关，XX公司起诉被告属于诉讼主体错误，造成司法资源浪费。

    第三人XX公司述称，第三人欠付原告部分工程款，2017年6月26日原告与第三人经友好协商，以案涉房屋抵顶637245元工程款，并于当日办理了实物抵顶手续。2018年11月14日，第三人应原告要求将案涉房屋与被告项XX签订了《商品房买卖合同》，原告为此为第三人出具《委托书》一份，该《委托书》委托第三人与被告签订《商品房买卖合同》，并承诺因此房产生的所有经济纠纷与法律责任均与第三人无关。至于是否应该解除原、被告与第三人之间《商品房买卖合同》，恳请法院审查后予以决定。第三人认为该案与第三人无关，请求法院对原告的诉讼请求予以判决，第三人无意见陈述。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的实物抵顶审批单、《委托书》、《商品房买卖合同》、第三人向被告开具的购房款全款收据、银行转账凭证2份、被告与吴XX（音）手机通话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。

    对有争议的证据和事实，本院认定如下：

    1、被告提供被告与中介公司于2018年10月21日签订的《委托购买协议》及被告与中介公司、蒋XX于2018年11月14日签订的《补充协议》复印件各一份，拟证明原告XX公司将XXX二期55-1-202房屋抵顶给案外人蒋XX后，被告通过中介公司从蒋XX处购买该房屋。原告对该组证据真实性不予认可，因该组证据系复印件，两份协议与原告无任何关系。第三人对该组证据的真实性、关联性均有异议，根据证据规则需要被告提供原件。本院认为该组证据虽系复印件，但通过中介公司工作人员张X当庭陈述及被告提供的与原告公司工作人员吴XX录音等证据，可以证实被告通过中介公司购买案涉房此节事实，故本院对于被告系通过中介公司购买的位于XXX二期55-1-202房屋这节事实予以确认。

    2、被告提供临时管理规约、装饰装修管理协议服务手册、房屋验收交接单、防火责任协议书、缴水电费等单据，拟证明被告已经入住XXX二期55-1-202房屋。原告对该组证据真实性不予认可，认为缴费单据与原告无任何关系，是发生在被告与第三人之间，是否已经缴费、交接原告均不清楚。第三人真实性、证明事项无异议。本院认为，因第三人对该组证据表示无异议，本院该组证据予以采信。

    3、被告提供2018年11月19日中介公司工作人员张X与原告公司经理吴XX（音）谈话手机录音，拟证明2018年7、8月份，原告将XXX二期55-1-202房屋抵顶给蒋XX，用于抵销蒋XX的部分工程款，但未签协议。原告认为被告不能提供录音原始载体，故不予质证。第三人认为因被告不能提供原始载体，不予质证、不予认可。本院认为，因该份证据录制人张X自认录音的原始载体已不存在，且原告与第三人对该份证据均不认可，故本院对该份证据不予采信。

    4、被告提供证人张X作证，拟证明原告把房子抵给案外人蒋XX。原告认为证人张X的证言不能采信，证人证言前后自相矛盾，原告询问时称原告工作人员在办理房屋合同签订、交接手续时均不在场，而被告方询问时确声称原告工作人员在场，显然前后自相矛盾。第三人认为其未参与办理相关手续，对证人陈述不知情。本院认为，结合被告与吴XX（音）手机通话录音内容，可以认定证人张X的证言中被告系通过中介公司购买房屋及具体购买过程、房屋价款给付等情况的真实性，本院对于此节事实予以采信，关于案涉房屋是否系原告抵顶给案外人蒋XX一节，与本案无关，本院不予采纳。

    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

    2017年6月25日，第三人XX公司将位于大连普兰店XXX二期55号楼1单元202室房屋用于抵顶欠原告XX公司商业综合体项目通风空调工程的工程款，抵顶金额为637245元。

    2018年10月21日，被告委托案外人普兰店区明川房屋信息咨询服务中心购买案涉房屋，约定房屋总房款为55万元，被告与案外人普兰店区明川房屋信息咨询服务中心在委托意向签约当日缴纳了意向金6万元。2018年11月14日，原告XX公司向第三人XX公司出具《委托书》一份，内容为“我公司以商业综合体项目通风空调工程（辽宁XX公司）工程款，在贵公司抵顶的，御景湾二期55-1-202，面积130.05㎡，总房款637245元（人民币陆拾叁万柒仟贰佰肆拾伍元整），委托贵公司与项XX（身份证号：XXX***********）签订商品房买卖合同，合同价格637245元（人民币陆拾叁万柒仟贰佰肆拾伍元整），若因此产生的经济纠纷及法律责任，由我公司承担，与贵公司无关。”原告XX公司在落款处该公章，被告在该份委托书下方签字并捺手印。同日，被告在普兰店区明川房屋信息咨询服务中心工作人员指领下先后通过中国XX银行、中国XX向案外人蒋XX汇款共计50万元，另5万元暂存于普兰店区明川房屋信息咨询服务中心。

    2018年11月15日，被告（买受人）与第三人（出卖人）XX公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位于大连市普兰店区房屋，行政街号为普兰店区金马路72号1单XX住宅，建筑面积130.05平方米，被告一次性付清房款637245元整，该合同中对解除条件并未明确约定。同日，第三人XX公司向被告出具专用收款收据，金额为637245元。案外人XX公司向被告出具了物业费及电梯费收款收据，同时将房屋交付被告使用。

    原告于庭审中自认案外人蒋XX是其公司分包人员，因需要一些进度款，故原告委托案外人蒋XX帮忙将案涉房屋出售后用房款作为工程进度款。

    本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人诉争意见，本案的争议焦点问题应为原告诉请解除案涉《商品房买卖合同》能否予以支持。本院认为被告和第三人签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并有效。原告XX公司向第三人XX公司出具委托书中明确写明委托第三人XX公司与被告签订商品房买卖合同，被告在该份委托书上签字，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”案涉《商品房买卖合同》的效力及于原告。现原告认为被告未向原告或第三人支付房屋价款构成严重违约，请求解除案涉《商品房买卖合同》，但原告于庭审中自认系其委托案外人蒋XX代理原告出售案涉房屋的事实，在案外人蒋XX与中介公司、被告商谈房屋买卖事宜后，原告于2018年11月14日向第三人XX公司出具了《委托书》，据此第三人与被告签订了《商品房买卖合同》，第三人作为原告的受托人，理应在其委托人收到房屋价款的情况下为作为买房人的被告开具房款收据，实际中第三人于2018年11月15日向被告出具了房屋全款收款收据。同时委托书及《商品房买卖合同》中均未明确约定房款的具体支付要求，因而在原告没有证据证明已明确告知被告应将购房款支付到原告指定账户的情况下，被告有理由相信案外人蒋XX有代理出售房屋及代收房款的权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”故被告在中介公司工作人员的指领下将购房款给付案外人蒋XX，并无主观过错。原告请求解除原告、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定的合同解除条件，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十三条、第九十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

    驳回原告辽宁XX公司的诉讼请求。

    案件受理费减半收取50元（原告已预付），由原告辽宁XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

    审判员：王XX

    二Ｏ一九年八月五日

    书记员：梁XX