原告冯X与被告钟某房屋买卖合同纠纷

江苏省南京市鼓楼区XX

民 事 判 决 书

（2020）苏0106民初7883号

原告：冯X，女，1973年1月12日出生，汉族，住南京市。

原告：俞XX，女，2003年1月31日出生，汉族，住南京市。

法定代理人：冯X（系原告俞XX母亲），自然情况同上。

两原告共同委托诉讼代理人：任XX，北京XX律师。

两原告共同委托诉讼代理人：时龙，北京XX实习律师。

被告：钟XX，男，1977年4月20日出生，汉族，住南京市。

委托诉讼代理人：邓X，江苏XX律师。

原告冯X、俞XX与被告钟XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯X、俞XX的共同委托诉讼代理人任XX、时龙，被告钟XX的委托诉讼代理人邓X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冯X、俞XX向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方于2020年3月1日签订的南京市存量房屋买卖合同，支付两原告剩余购房款910万元并支付该款项自2020年7月10日起至实际付清之日止按照全国XX间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.被告支付两原告违约金XXX元；3.被告赔偿两原告律师代理费损失396096.27元；4.被告赔偿两原告保函费损失36000元。事实和理由：2020年3月1日，原、被告双方通过南京XX公司（以下简称XX公司）签订南京市存量房屋买卖合同，约定被告以920万元的价格购买两原告名下位于南京市，被告于2020年3月1日自行交付10万元定金给原告，双方于2020年6月1日前办理房屋权属转移登记及抵押变更登记手续，在申请变更权属登记当日被告应当将剩余购房款通过理房通支付的方式支付给原告。上述合同签订当日，原告已将房产证、土地证原件交给XX公司，确认原告房屋具备过户条件，不存在瑕疵，至此原告已完成合同约定义务。被告作为买方仅于房屋买卖合同签订之日交付10万元定金，尚欠购房款910万元未支付。根据合同约定，被告逾期履行合同约定的义务超过15天的，构成根本违约，应当按照总房价款的20%向原告支付违约金，同时合同约定守约方因主张权益产生的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用由违约方承担。原告已按照合同约定履行其义务，并于2020年6月29日向被告发律师函催告，但被告以各种理由推脱拒绝支付购房款，给原告造成巨大损失。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告钟XX辩称，1.原、被告双方在合同履行过程中就房款支付方式进行了变更，原告同意被告使用按揭贷款方式进行付款，后由于原告不配合导致贷款无法办理，如果原告愿意配合被告办理贷款事宜，被告愿意继续履行合同；2.被告不存在根本违约行为，原告主张被告支付违约金缺乏依据，且该违约金系合同解除情况下适用的违约金标准，原告要求继续履行合同的情况下同时主张该违约金不符合合同约定，该违约金标准亦过高，应予调整；3.被告在双方协商变更付款方式时已赔付原告5万元，原告再次主张利息损失，被告不予认可；4.被告不存在违约，不应赔偿原告律师费和保函费损失，且原告主张的律师费损失不合理。综上，请求依法判决。

本院经审查认定事实如下：南京市.44平方米，以下简称涉案房屋）登记的权利人系原告冯X、俞XX。

2020年3月1日，原告冯X、俞XX（出卖人，甲方）与被告钟XX（买受人，乙方）经XX公司居间签订南京市存量房屋买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋交易总价款为920万元；乙方于2020年3月1日将定金10万元自行支付给甲方；甲乙双方于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金监管手续，乙方将第一笔购房款685万元以理房通支付方式支付甲方，甲乙于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金托管手续，乙方将第二笔购房款220万元以理房通方式支付给甲方；甲乙双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为户口迁出保证金、2万元作为物业交割保证金，上述保证金于交房当天支付甲方；甲乙双方应于2020年6月1日前办理房屋权属转移登记及抵押登记手续；甲方收到全部房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日将房屋交付给乙方；除本合同其他条款另有约定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金，逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼方式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等等。当日，被告支付原告定金5万元。原、被告及XX公司签订居间服务合同，约定被告钟XX支付XX公司居间代理费110400元。2020年3月10日，被告再次支付原告定金5万元。

2020年6月5日，原、被告及北京XX公司、中XX公司签订理房通-中信XX房屋交易资金存管服务协议，约定就涉案房屋的交易资金进行存管，存管金额为910万元，存管资金存入时间为被告应以原、被告签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理涉案房屋产权转移登记手续前1个工作日将存管资金全部足额存入本协议约定的客户资金登记簿等等。

2020年6月13日，原、被告签署合同变更申请单一份，载明买卖双方原约定过户时间为2020年6月1日，现经双方友好协商，过户时间变更为最迟2020年6月20日，买方自愿补偿卖方5万元，买方委托XX公司支付给卖方。同日，被告将5万元补偿款通过微信转账给XX公司工作人员，后XX公司工作人员将上述5万元补偿款支付给原告。原、被告及XX公司工作人员同时确认后经双方再次沟通，原告同意被告付款方式由全款支付变更为按揭贷款支付，其中首付款450万元支付至理房通账户，余款460万元通过办理按揭贷款方式支付。

2020年6月22日，原告在微信群聊中发送消息称“提醒各位，在买方一再请求下，过户时间更改为最迟6月20日，上周四（6.18）买方又突然变更全款支付为商业贷款，如果商贷前提条件之一的首付资金在明天（2020年6月23日）仍未到账理房通，我方将启动法律程序”。被告回复称“XX已经通知，我们已经收到材料信息”、“我和中介说了，贷款这边批下来，250万我就提出来过户这样我的利息损失也会少”。原告回复称“你顺序搞错了吧？你250万元不到位，XX不会放款”。原告称因被告仅将首付款200万元支付至理房通账户，尚有250万元首付款未支付，故导致XX预审批至今未通过。

2020年6月29日，原告委托北京XX向被告发送律师函，要求被告于函件发出后10日内依照双方签订的房屋买卖合同履行给付全部购房款的义务，如逾期不履行则视为违约，已收取的定金10万元不予退还，并且原告有权按照合同约定向被告主张相应法律权利。

另查明，原告冯X、俞XX为本案与北京XX于2020年8月11日签订委托代理合同并约定律师代理费为396096.27元。原告于2020年8月14日支付上述代理费，北京XX于2020年8月17日向原告开具相应金额的代理费发票。原告为申请保全向XX公司支付保函费用36000元。

本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告冯X、俞XX与被告钟XX就涉案房屋签订的南京市存量房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。

关于合同继续履行问题。原、被告双方签订南京市存量房屋买卖合同后，被告钟XX作为买受人应当按约及时支付购房款，原、被告双方在变更付款时间及付款方式后，被告钟XX仍未能按约及时将首付款支付至理房通账户导致XX预审批未通过，且被告之后亦未筹款补足，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告继续履行双方签订的南京市存量房屋买卖合同，支付购房款，符合合同约定及法律规定，对于被告应支付购房款数额及支付时间，由于双方对购房款支付时间和方式进行了变更，且约定的支付时间已过，本院结合合同原有约定及实际履行情况，确定被告在判决生效后三十日内支付两原告购房款905万元，如被告需通过贷款方式支付购房款，则原告应予以协助。两原告在收到上述购房款后三日内协助被告办理涉案房屋权属转移登记手续，并在领取不动产权证后十日内将涉案房屋交付被告，同时被告支付两原告购房尾款5万元。

关于违约金及赔偿损失问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，被告钟XX未能按约支付购房款，其行为构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告赔偿为此次纠纷产生的律师费396096.27元及保函费36000元的损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金XXX元及逾期支付购房款的利息，由于原告已主张了因被告违约行为给原告造成的实际损失，且考虑被告已另行补偿原告5万元，本院结合合同实际履行情况、原告实际损失情况、双方过错程度及合同未能继续履行原因等情况，对原告主张的违约金XXX元及逾期支付购房款利息的诉讼请求，本院不再予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告冯X、俞XX与被告钟XX继续履行双方于2020年3月1日签订的关于南京市，被告钟XX于本判决生效之日起三十日内支付原告冯X、俞XX购房款905万元（原告冯X、俞XX在收到上述购房款后三日内协助被告钟XX办理上述房屋权属转移登记手续，并在领取不动产权证后十日内将上述房屋交付被告钟XX，同时被告钟XX支付原告冯X、俞XX购房尾款5万元）；

二、被告钟XX于本判决生效之日起三十日内赔偿原告冯X、俞XX律师费损失396096.27元、保函费损失36000元，合计432096.27元；

三、驳回原告冯X、俞XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费90631元，减半收取计45315.5元，保全费5000元，合计50315.5元，由原告冯X、俞XX负担8508元，被告钟XX负担41807.5元（此款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起三十日内直接给付两原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　朱玉梅

二〇二〇年十二月十九日

法官助理　刘XX

书 记 员　陈XX