李X与刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    河南省南阳市卧龙区XX

    民事判决书

    （2020）豫1303民初7992号

    原告：李X，女，汉族,1986年1月26日出生，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住南阳市。

    委托诉讼代理人：王X，河南XXX律师事务所律师，代理权为特别授权。

    被告：刘X，女，汉族，1956年7月15日出生，现住北京市丰台区。

    委托诉讼代理人：张X，北京市XX律师事务所律师，代理权限为特别授权。

    原告李X诉被告刘X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人王X，被告刘X及其委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    原告李X向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金共计100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原告通过南阳XX公司购买刘X位于南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户（302户）房屋。双方签订《定金收据》，约定购房总成交价为XXX元，原告在向被告刘X支付50000元购房定金后，被告刘X便从北京回南阳办理相关房屋买卖手续。原告于签订《定金收据》当天，便将50000元购房定金支付给被告，随即要求被告刘X尽快回南阳办理房屋买卖手续。然被告毫无诚信可言，在签订《定金收据》的次日便通过中介明确告知该房屋不再出售。后原告多次要求被告依约定办理房屋买卖手续，但被告均予以拒绝。现被告已将该套房屋转卖他人，无奈原告要求被告双倍返还购房定金，但被告仍以各种理由拖延拒绝支付。被告的上述严重违约行为，严重侵害了原告的利益。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。原告李X立案时，要求被告刘X与宁X共同返还购房定金，庭审中又撤回了对宁X的起诉。

    被告刘X辩称，1、被告刘X不是本案适格被告，根据售房协议、定金收条可以看到并没有刘X的签字确认，也没有刘X的授权委托书，也不存在刘X的事后追认，根据合同的相对性，原告不应将刘X列为被告，请法庭予以查明；2、售房协议和定金收条均属于无效合同，根据民法通则66条规定，没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，宁X未取得刘X及相关房屋权利人的合法授权委托书，因为没有授权委托书，原告和南阳XX公司，应当知道宁X没有代理权，超越代理权还与宁X签订售房协议和定金收据，明显存在过错。根据担保法第5条，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，主合同与定金合同均有效是适用定金罚则的前提条件。现因合同不具备生效的条件，而导致宁X与原告签订和合同无效，因此被告刘X不应承担双倍返还定金100000元的责任。3、中介机构存在过错，应当承担赔偿责任。根据法律、法规、规章的相关规定，中介机构应当审查代理人是否有合法的授权委托书、中介机构应当有足够数量的专业人员，应当对房屋产权信息进行核验，但是中介机构在没有授权委托书，没有核实房屋产权信息、没有足够数量的专业人员的情况下，为原被告双方提供了高风险、不负责任的中介服务，导致了今天本不应该发生的诉应承担相应责任。4、本案涉及的房屋权属实际情况是并非刘X本人单独所有房产，购买该房屋时是婚姻存续期间，属于夫妻共同财产，在丈夫去世后(死亡于2013年5月24日)，在刘X配偶去世后，没有留下遗嘱，该房产已发生法定继承，应属于刘X与子女共同所有。在房屋权属并非刘X一人所有的情况下，中介机构未进行相关房屋权属审核就安排了这次交易是极度不负责、不专业的表现，属于中介机构的过错。5、因房产中介的不专业，导致了原被告双方的交易风险发生，如果原告通过这样的中介机构购买了房屋，那么事后将面临更大的风险，有可能钱房两空。现原告要求双倍返还购房定金于法无据，请法院驳回原告的诉讼请求。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告李X提交李X、刘X的身份证复印件及宁X的驾驶证复印件、定金收据、中国农业银行转账明细单、刘X中国建设银行卡复印件、手机聊天截图、证人证言；被告刘X提交交房通知单、户口本复印件、售房协议、火化证明、中介机构的工商信息。以及原被告的当庭陈述等证据。本院已将原被告双方提交的证据入卷予以佐证。

    本院经审理认定如下事实：

    刘X购买位于南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户房产一处，2009年12月30日、2011年6月17日分两次共计支付房款610000元。2013年7月份，该房产开始交房，在该房产的购房手续中仅有刘X的名字，未显示其他共有人。刘X的配偶宁指南于2013年5月24日去世。

    李X通过南阳XX公司的工作人员申X（即本案证人）与刘X沟通协商案涉房产的买卖事宜。2018年3月19日，申X给刘X留言“刘X你好，我是中介公司的小申，给你去电是关于别墅的事，看到请回电话。”刘X随后回复“小沈好：我弟电话138××******他让你一点过给他联系，他现在有事。”申X回复“好的”“刘X，宁大哥下午有事，他说明天再约我。”刘X随后回复“小沈那你们就约时间把，我把卡号也给他了。”申X回复“好的”。

    2018年3月20日14点57分，申X用彩信方式将尚未签名、尚未填写李X名字和身份证号码的《定金收据》、《售房协议》的电子版本发给刘X让其确认。15点55分，原告方将50000元转入刘X提供的中国建设银行账户内。16点01分，刘X回复申X“收到是金，谢谢小申了。”宁X（刘X丈夫宁指南的弟弟）在已完善李X姓名和身份证号码的《定金收据》中卖方位置签名“刘X（代宁X）”，在卖方委托收款人位置签名“宁X”，并按指印。该《定金收据》内容为“今收到李X(身份证号码:)支付购买南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户(302户)之购房定金￥50000元(人民币大写:伍万元整)。买卖双方议定总成交价为￥XXX元(人民币大写壹佰零伍万元整)。备注:1、卖方前期为该房产所支出的所有费用(包括但不限于原始房款、物业维修基金、中央空调初装费、燃气初装费、办证费)均包含总成交价里。2、拖欠物业公司的物业管理费、中央空调使用费、生活垃圾费由卖方承担。3、更名费用由卖方承担。4、本定金收据附卖方(刘X)和卖方委托代理人()身份证复印件各一份。”宁X另在《售房协议》中业主方位置签名“刘X（代宁X）”，并按指印。该《售房协议》内容为“今有业主方刘X预出售南阳市××路××小区××别墅××单元××楼东户(302户)之房产，现中介方经全力推销，已为业主方寻找到买家并推荐成交，最终成交价格为XXX元(人民币大写:壹佰零伍万元整)。现中介方和业主方经协商一致，业主方承诺到手净收房款为990000元(人民币大写:玖拾玖万元整)，业主方不再承担其他费用;剩余60000元房款归中介方支配，由中介方负责办理该房产的更名手续，代为缴纳更名费和拖欠物业公司的五年物业管理、683天中央空调使用费等费用;若费用有剩余则充当中分费用，若费用超支由中介方自行承担。”该《售房协议》中加盖有南阳XX公司公章。

    后，刘X反悔，不愿向李X出售房屋，并自2018年3月21日起与申X就退还定金、继续交易房产等问题进行沟通，刘X只愿意退还50000元，李X通过申X表示要求刘X双倍退还定金100000元或按照原交易价格继续履行合同，但最终双方未达成一致意见。

    另查，刘X已经案涉房产卖与他人。

    本院认为,案涉纠纷系因买卖房屋产生的纠纷，从刘X与申X的聊天记录中可以看出，是刘X本人与中介公司经理申X联系沟通，商量确定关于涉案房屋的买卖事宜，因其长居北京，不能亲自到场，故告知申X，由宁X代表自己办理前期手续，在签字前，定金收据及售房协议已经由申X以彩信方式发给刘X确认，在刘X确认并明示已收到定金后，由宁X代表其在定金收据、售房协议中签名。且在刘X反悔不愿继续履行合同义务，表示要退还定金的情况下，刘X仍表示由其弟到场处理相关事宜。以上种种行为，足以使李X相信即使没有书面委托手续，宁X是受刘X的口头委托处理相关事宜的，即宁X具有代理权，代理行为是有效的。本院对被告刘X辩称宁X没有代理权，自己未签名未追认，定金收据、售房协议均系无效合同的答辩理由，不予采信。关于刘X辩称涉案房产系宁指南遗产，中介公司未落实房屋实际所有人的情况存在过错，应承担赔偿责任的问题。涉案房产的所有手续中仅显示刘X，未显示其他共有人，一直也是刘X本人与中介公司申X联系协商卖房事宜，即使未告知其他遗产继承人卖房事宜，也是刘X自身过错造成的。中介公司是否存在过错及是否承担赔偿责任问题与李X起诉要求刘X退还定金的纠纷不是同一法律关系,本院对该答辩理由不予采信。从刘X与申X的聊天记录中可以看出，在收到李X支付的50000元定金后，刘X和其家人觉得卖价偏低，不愿继续履行房屋买卖行为并要求重新协商购房价格，之后协商未果。随后，刘X将涉案房产卖与他人，刘X的行为属于违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”宁X代表刘X签订的《定金收据》有效，法律后果应由被代理人刘X承担，刘X存在违约行为，故应按照定金罚则双倍返还定金，即向李X支付100000元。

    综上,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

    本判决生效后十日内，被告刘X双倍返还原告李X定金共计100000元。

    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费2300元减半收取1150元，由被告刘X负担。

    如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

    审判员　刘　路

    二〇二一年二月一日

    书记员　高XX