河南XX公司与陆XX商品房预售合同纠纷一审民事判决书

河南省济源市人民法院

民 事 判 决 书

原告：河南XX公司，住所地：济源市愚公中XX。

统一社会信用代码9141XXXX5106249N。

法定代表人：卢XX，系公司总经理。

委托诉讼代理人：吴XX，系该公司工作人员。

被告：陆XX，女，1976年7月8日出生，汉族，住济源市。

委托诉讼代理人：齐波，河南XX律师。

委托诉讼代理人：卢XX，河南XX实习律师。

原告河南XX公司（以下简称XX公司）与被告陆XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人吴XX，被告陆XX及委托诉讼代理人齐波、卢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间2013年9月1日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金3700元。事实和理由：2013年9月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋价款、付款方式及期限、交房时间、以及违约责任进行了明确约定。其中合同第六条第3点约定：“买受人应于合同签订之日支付首付款人民币164571元整，余款计人民币370000元整，买受人向银行申请个人住房按揭抵押贷款，并承担办理按揭手续相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完按揭手续，余款转上出卖人账上。”第七条第1款第（2）项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被告仅向原告支付了首付款164571元，之后被告以各种方式推托，迟迟不向原告支付余款。原告售楼部工作人员多次以电话及短信形式通知被告及时办理按揭抵押贷款或采取其他方式支付余款，否则原告将解除合同，但被告置之不理，无奈原告于2017年9月13日通过邮寄形式再次向被告发出催办按揭通知书，此后又多次电话通知。但截止今日，被告也未将剩余款项支付给原告。被告行为已经严重违约。

被告辩称：被告不同意解除商品房买卖合同，被告没有违约，不应承担违约责任。原、被告双方之间的确签订商品房买卖合同，约定被告采取银行分期付款方式购买房产，合同签订后被告依约缴纳首付款，并向原告提供了办理银行贷款的相关材料，但此后原告从未通知银行贷款的办理情况，也没有向被告进行催收。另外，根据交易习惯，办理贷款都是由开发商履行相关手续，并不存在原告所谓的被告去办理银行按揭。目前原告起诉解除合同，主要原因是房价上涨，合同法基本精神是鼓励交易，如果原告不能为被告办理银行分期付款手续，被告同意将剩余房款交给原告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的备案申请，形式合法，与合同上的备案印章能够相互印证，本院予以认定。

2、原告提供的催办按揭通知书及邮寄底单，催办对象及收件人姓名均为陆XX，与合同上被告的签名不一致，且邮寄底单无被告签字，无法证明被告收到该通知，故对该证据本院不应认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，XX公司和陆XX签订《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号7G090XXXX0813），约定陆XX购买XX公司开发的山水.世界城10号楼1单元1701号房屋一套，建筑面积145.47平方米，房屋单价为每平方米3674.78元，总房款为534571元。付款方式为买受人应于合同签订之日支付首付款人民币164571元整，余款计人民币370000元整，买受人向银行申请个人住房按揭抵押贷款，并承担办理按揭手续相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完按揭手续，余款转上出卖人账上。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年12月31日前，将验收合格的商品房交房买受人。合同附件四：补充协议第5条约定“出卖人协助买受人办理按揭手续，买受人应当在《商品房买卖合同》签订三日内按照出卖人要求，将办理按揭所需买受人提供的资料提供给出卖人和银行并保证提供资料真实、齐全、有效。买受人应当在接到出卖人通知之日起三日内到指定地点办理按揭手续。否则视为买受人逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条执行”。截止2013年7月21日，被告已向原告交纳房款164571元。2019年6月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知原告解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。

本院认为，XX公司、陆XX于2013年9月1日签订的商品房买卖合同及附件补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，本院对其合同效力予以认定，双方均应按照合同及补充协议的约定行使权利和履行义务。陆XX与XX公司约定以银行按揭贷款方式支付剩余房款，在合同签订前陆XX已经支付了首付款，双方在商品房买卖合同中对办理银行按揭贷款的时间进行了约定。根据双方陈述的签订合同和办理银行按揭贷款手续的流程，由出卖人协助买受人办理按揭手续，在签订商品房买卖合同后三日内，买受人先向XX公司和银行提交相关贷款资料，买受人应当在接到出卖人通知之日起三日内到指定地点办理按揭手续。根据庭审中XX公司的陈述，可以认定陆XX提交了银行贷款资料，但XX公司所举证据不能证明其为陆XX指定了办理按揭手续的地点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。商品房按揭贷款合同的签订，不仅取决于买受人的还款担保能力，也取决于贷款合同保证人（开发商）的资信状况和保证能力，或涉及到政策调整和贷款条件的变化，XX公司与陆XX签订的补充协议对此约定了出卖人的通知义务。陆XX按合同约定将贷款手续提交后，XX公司并未及时通知陆XX办理贷款地点及贷款办理结果，因此，XX公司认为陆XX违约并要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立，应驳回XX公司的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告河南XX公司的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。

审判员　　徐晶晶

二〇一九年十月二十八日

书记员　　李XX