釜底抽薪，完美诉讼结果超越委托人预期目标

    重庆市江津区人民法院

    民事判决书

    (2019)渝0116民初82号

    原告：重庆XX公司，住所地重庆市沙坪坝区XX，统一社会信用代码XX。

    法定代表人：李XX，总经理。

    委托诉讼代理人：周X，重庆XX律师事务所律师。

    被告：重庆XX公司，住所地重庆市江津区XX，统一社会信用代码XX。

    法定代表人：王XX，总经理。

    委托诉讼代理人：张昌明，重庆XX律师。

    委托诉讼代理人：杨X，重庆XX律师。

    ……

    XX公司起诉请求：1.判决XX公司向XX公司发出的《解除物业服务协议通知书》无效；2.判决XX公司向XX公司支付律师服务费200000元。审理中，原告XX公司变更诉讼请求为：1.判令被告XX公司向原告XX公司发出的《解除物业服务协议通知书》无效；2.判令被告XX公司履行XX·学府一号前期物业服务合同立即向原告XX公司移交XX·学府一号物业；3.判令被告XX公司向原告XX公司支付自2018年12月31日起至实际交付物业之日止按每日10000元计算可得利益损失暂计113万元（具体金额以司法鉴定结果为准）；4.本案诉讼费用由被告XX公司承担。

    被告XX公司反诉请求：1.确认双方签订的《前期物业合同》和《补充协议》无效；2.本案诉讼费由原告XX公司承担。

    本院经审理查明：XX公司是重庆市江津区双福新XX"XX·学府一号"项目的建设单位。2017年2月，XX公司就选聘"XX·学府一号"项目的物业企业制作了招标文件，并分别向XX公司、重庆XX公司（简称XX公司）、重庆XX公司（简称XX公司）发出《江津区"XX·学府一号"前期物业管理招标邀请书》，载明的投标时间（截标时间）为2017年3月13日14:30时。XX公司、XX公司和XX公司均分别编制了投标文件，其中XX公司的前期物业服务投标报价为：高层住宅物业服务报价1.30元/㎡·月，商业物业服务报价3.50元/㎡·月，地下停车位物业服务报价80元/个·月，并测算每月盈利8206.62元。XX公司在2017年3月13日的开标中被确定为中标人。2017年3月14日，XX公司制作了《XX·学府一号项目前期物业管理招标结果公告》，公示XX公司为中标人。同年3月17日，XX公司向XX公司发出《XX·学府一号项目前期物业管理中标通知书》，载明中标期限为三年，并请XX公司收到中标通知书后，在2017年3月20日前与XX公司签订前期物业服务合同。2017年3月20日，主管部门制作了《前期物业服务合同备案证明》（江津前物备〔2017〕4号），载明项目名称为XX·学府一号，建筑面积为12.635936万平方米，建设单位为XX公司，物业管理企业为XX公司，物业合同期限自2017年3月20日至2020年3月19日，备案证明有效期1年（2017年3月20日至2018年3月19日）。

    另查明：招投标前，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）为使《前期物业合同》能顺利履行，双方于2017年3月9日就XX学府一号项目空置物业服务及增值服务事项，签订了《补充协议》。补充协议主要约定：住宅空置房按1.30元/㎡·月的半价收取；一期商业空置房按商业建筑面积×3.50元/㎡·月计算；甲方将小区停车库的前三年经营管理权交由乙方，甲方已出售的车位，乙方按80元/个·月向业主收取服务费；本协议是《前期物业合同》的附件，与主合同具有同等法律效力；任何一方擅自解除合同或者终止合同，违约方应向守约方支付50000元违约金；任何一方违反本合同的约定给对方造成经济损失的，除承担违约责任外，还应承担赔偿责任。

    招投标后，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订了《前期物业合同》，该合同未签署签订日期，合同内容主要有：甲方选聘乙方对XX·学府一号实施前期物业管理服务；物业类型为商住，占地面积34069平方米，建筑面积126359.36平方米（其中高层住宅88640.66平方米，商业用房12294.67平方米，车库21775.6平方米，幼儿园518.82平方米，其他用房3129.61平方米）；物业服务质量达到《重庆市住宅物业服务等级标准》三级服务等级标准；物业服务收费选择包干制方式，按建筑面积计算，住宅物业服务费1.30元/㎡·月，商业物业服务费3.50元/㎡·月，地下停车位物业服务费80元/个·月；业主或使用人应每月按时分摊公共能耗费用；业主应于商品房买卖合同约定交房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按相关规定标准交纳；本合同期限为三年，以商品房买卖合同约定交房之日起计算；双方约定在交房日30日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；本合同自签订之日起生效；双方还对各自的权利义务、违约责任等内容进行了约定。

    上述补充协议和前期物业合同签订后，双方产生了争议。2018年11月22日，XX公司向XX公司发出《工作联系函》，要求XX公司及时履行义务，明确具体交房时间，提供物业管理用房和物业管理资料等，以便XX公司做好业主接房入住前的相关准备工作。同年11月25日，XX公司向XX公司发出《解除物业服务协议通知书》，指出XX公司报送的相关方案不能达到物业管理要求；派驻到售楼中心的服务人员不能胜任、满足本项目的物业管理，影响公司整体形象；XX公司明知即将交房，但没有按投标文件5.2.1条执行，没有配备前期管理小组，未提前进场按照计划开展工作，严重影响物业的交接工作；XX公司存在违法用工行为，曾与建设单位、业主发生过无数的物业纠纷案件，不具有履行物业服务的社会信用和诚信；双方在招投标以前就签订了补充协议，违反了招标投标法的相关规定，该补充协议无效；XX公司已决定另行选聘物业管理单位接管物业，通知解除双方签订的前期物业合同及补充协议。2019年1月2日，XX公司提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。审理中，XX公司提起了反诉。法庭辩论终结后，XX公司在2019年6月28日本院组织的调解中，要求将赔偿可得利益损失的诉讼请求增加为300万元，XX公司不同意XX公司变更诉讼请求。因双方分歧太大，案经本院调解无果。

    还查明：XX公司就案涉小区另行选聘了案外人XX公司为物业服务企业。XX公司已进驻小区提供服务。

    本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。违反法律和行政法规的效力性强制性规定订立的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。依法必须进行招标的项目，招标人违法与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，影响中标结果的，中标无效。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

    就本案而言，有以下争议焦点：

    一、案涉中标及合同的效力问题

    案涉住宅物业接近九万平方米，依法必须通过招投标的方式选聘物业服务企业。XX公司虽然进行了招标，但在2017年3月13日开标前，其与XX公司已于2017年3月9日签订了补充协议，主要对住宅空置房，商业空置房，车库经营与管理等事项，以及收费标准等进行了约定，并约定补充协议是前期物业合同的附件，与主合同具有同等法律效力。上述事实证明，XX公司在中标前，与XX公司就物业服务收费的投标价格等实质性内容进行了谈判，还签订了书面的协议。双方签订协议后，XX公司又在招投标中成为中标人。双方在开标前的实质性谈判和签订协议的行为，足已影响中标结果，实质上是让预定的XX公司中标，其他招投标工作仅为幌子而已。因此，XX公司的中标违反了法律和行政法规的效力性强制性规定，也不利于建立规范有序的物业服务关系，其中标无效。双方基于无效中标签订的合同亦应无效。鉴于一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的法律规定。双方签订的无效合同应包含补充协议和前期物业合同。

    二、案涉合同能否继续履行的问题

    双方签订的补充协议和前期物业合同，不属于依法成立的合同，而是无效合同。该无效合同对当事人既无法律约束力，也不受法律保护，依法不应履行。另，案涉物业已由其他物业公司实际提供服务，客观上亦不能继续履行。故，XX公司主张继续履行合同，移交案涉物业的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不应支持。

    三、XX公司是否有可得利益损失的问题

    无效的合同自始没有法律约束力，依法不应履行，本身就不具有合法合同履行后的可得利益，更谈不上可得利益的损失。因此，XX公司主张的可得利益损失的诉讼请求，同样无事实和法律依据，依法不应支持。

    四、合同无效的后果问题

    合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。XX公司与XX公司系各自领域的企业法人，均应知晓法律法规关于签订前期物业服务合同以及招投标的相关规定。无论是中标无效还是签订的合同无效，均是双方共同行为的结果，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。审理中，双方均未举示证据证明是否因无效合同取得了财产和遭受了损失，以及取得的财产和遭受损失的具体金额。在双方均有专职律师代理诉讼，均未对合同无效的后果提出主张，且本院已充分提醒当事人注意诉讼风险和依法提出诉讼请求的情况下，为防止诉讼的拖延，并对当事人自主行使权利的尊重，根据案件实际情况，本案对合同无效的后果不予处理。当事人可凭证据另案主张。

    五、关于鉴定及变更诉讼请求的问题

    XX公司在诉讼请求中注明可得利益损失的具体金额以司法鉴定结果为准。根据本案事实及举证情况，本案既没有启动鉴定程序的必要，也没有启动鉴定程序的证据，故本案不需要鉴定。法庭辩论终结后，XX公司在本院组织的调解中，要求将可得利益损失增加为300万元，但XX公司不同意。本案作为普通程序审理的案件，无论是本诉请求还是反诉请求，均应在法庭辩论终结前固定。XX公司变更诉讼请求不符合相关规定且对方有异议，故本院不予准许。

    综上所述，为了维护市场经济秩序，保障法律正确施行，保护当事人和业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国招标投标法》第三条第三款、第四十三条、第五十五条，《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十三条、《重庆市物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

    一、原告（反诉被告）重庆XX公司与被告（反诉原告）重庆XX公司签订的《XX·学府一号前期物业服务合同补充协议》和《XX·学府一号前期物业服务合同》无效；

    二、驳回原告（反诉被告）重庆XX公司的诉讼请求。

    ……

    审判长　蔡XX

    人民陪审员　XXX

    人民陪审员　XXX

    二〇一九年八月十二日