成都XX公司与高X、郑XX商品房预售合同纠纷一审民事判决书 ​

成都市龙泉驿区人民法院

民 事 判 决 书

原告：成都XX公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇中XX。

法定代表人：龙XX，董事长。

委托诉讼代理人：曾X、刘小碧，四川XX律师。

被告：高X，男，1994年7月30日出生，汉族，住四川省简阳市。

被告：郑XX，女，1995年7月30日出生，汉族，住四川省简阳市。

原告成都XX公司（以下简称“XX公司”）与被告高X、郑XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告XX公司的诉讼代理人刘小碧，被告高X、郑XX，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及该合同补充协议，由被告配合原告到不动产登记中心办理案涉房屋的备案登记；2.判令被告承担违约金118549元；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告补充增加诉讼，请求被告承担资金垫付期间的利息损失（从垫付之日即2018年4月9日起以垫付金额279106.12元为基数，按年利率6%计算）。事实和理由：2017年2月7日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的龙泉驿区住房，总价388549元，首付款118549元，余款27万元由被告商业贷款支付。2017年7月7日，被告与兴业XX签订《借款合同》，向该行借款27万元用于支付前述购房余款。事后，被告未按期偿还银行贷款，导致银行向原告主张担保责任，原告向银行代偿了借款本金共计279106.12元。

根据原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议第3.4条约定，在买受人所购商品房的房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担担保责任的，出卖人享有单方解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的权利，并将买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还，且买受人有义务协助办理解除合同备案手续。因被告拒不偿还银行贷款，导致原告承担了相应的担保责任，房屋买卖合同约定的解除条件已成就，原告为维护其权益，特提起诉讼。

高X、郑XX辩称：对于解除合同我们没有意见，但原告主张的违约金太高，请求法院依法判决。原告在庭审中提出的资金利息损失，我们不认可。原告收取被告的首付购房款118549元应予返还。

经本院审理认定的案件事实：2017年2月7日，XX公司与高X、郑XX签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定高X、郑XX购买XX公司开发建设的龙泉驿区阳光大道XX“金山·御景XX”11栋2单元1503号住房，建筑面积87.54平方米，单价4435.53元/平方米，房屋总价388549元。买受人于2017年2月7日前支付购房首付款118549元，余款27万元向兴业XX（以下简称兴业XX）通过商业贷款方式支付。《补充协议》第3.4条约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利，即3.41条有权单方解除本《商品房买卖合同》及补充协议，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续。合同订立后，被告向原告支付了购房首付款118549元。

2017年7月7日，高X、郑XX与兴业XX签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由高X、郑XX向兴业XX借款27万元，用于支付前述房款。XX公司为该笔贷款提供连带保证担保。

高X、郑XX借款后未按约偿还银行贷款，兴业XX于2018年4月9日向XX公司发出《履行担保责任通知书》，XX公司履行了担保责任，代高X偿还了贷款本金27万元及利息（含罚息、复利）9106.12元。

上述事实，有双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款合同》、代偿通知书及贷款结清证明、当事人陈述等证据在案证实。

本院认为，高X、郑XX与XX公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，真实合法有效，各方均应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在签订的《补充协议》第3.4条约定，在买受人所购商品房的房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及补充协议。因被告高X、郑XX未按贷款合同约定偿还贷款，导致原告承担了担保责任，且案涉房屋暂未办理不动产权登记，合同解除条件已成就。原告行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。

关于违约损失的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；依此规定，双方当事人约定的违约金性质以填补守约方的实际损失为原则。原告在行使合同解除后可以通过收回房屋并再次销售，利益能够得到保障，其实际损失为代偿的利息9106.12元及履行担保责任之日即2018年4月9日至合同解除之日期间产生的代偿资金的利息损失。但同时，原告自2017年2月7日起即占有了被告支付的首付款118549元，该款项也同样可以产生相应的资金收益。因此，综合原告垫付款项的数额及时间，以及被告支付首付款数额及支付时间，结合被告的违约程度，依照公平原则，对原告主张的违约金调整为18549元。原告请求按合同约定主张违约金118549元，有违公平，本院不予支持。

关于购房首付款的返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。XX公司在合同解除后，应当将其收取的购房首付款118549元返还给被告，且被告在庭审中也提出返还主张。为减少当事人诉累，节约司法成本，对被告提出的返还主张，本院在本案中一并处理，但返还金额应当扣除其承担的违约金18549元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告成都XX公司与被告高X、郑XX签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，自本判决生效之日起解除，被告高X、郑XX自合同解除之日配合原告成都XX公司办理龙泉驿区房屋的备案信息的解除登记；

二、被告高X、郑XX支付原告成都XX公司违约金18549元；

三、原告成都XX公司返还被告高X、郑XX购房首付款118549元。

本判决主文第二、三项确定的款项品迭后，由原告成都XX公司于本判决生效之日三日内返还被告高X、郑XX100000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2671元，公告费300元，合计2971元，由被告高X、郑XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　王小明

人民陪审员　　曾国霞

人民陪审员　　魏春兰

二〇一九年十二月十八日

书　记　员　　陈XX