房屋买卖合同一方违约责任承担

    辽宁省沈阳市中级人民法院

    民事判决书

    （2019）辽01民终11477号

    上诉人（原审被告）：周XX，男，1990年10月23日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。

    委托诉讼代理人：林X，辽宁XX律师。

    委托诉讼代理人：周XX（周XX哥哥），男，1983年4月16日出生，满族，住沈阳市皇姑区。

    被上诉人（原审原告）：闫XX，男，1978年4月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。

    被上诉人（原审原告）：王XX，女，1984年4月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。

    委托诉讼代理人：马向，辽宁XX律师。

    委托诉讼代理人：李迎杰，辽宁XX律师。

    原审被告：沈阳XX公司，住所地沈阳市浑南区XX-14号17门。

    法定代表人：赵X，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：康乐，男，1987年6月1日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。

    上诉人周XX因与被上诉人闫XX、王XX、原审被告沈阳XX公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

    周XX上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；3.本案一、二审诉讼请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决判令解除合同、返还定金超出诉讼请求，超越审理范围，依法应予撤销。二、一审判决认定事实错误。上诉人要求被上诉人履行付款义务的期限不仅只有7天，实际等待为22天，被上诉人始终未履行合同义务。一审法院认定第44天已将现金准备好错误，上诉人合理怀疑其准备该款之目的并非真诚履行支付房款义务。三、一审判决适用法律错误。四、被上诉人主观恶意极大，诚信极差，请求驳回其诉讼请求。

    闫XX、王XX辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。双方存在买卖房屋合同关系。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人主张一审法院根据交易习惯认定支付现金履行期限没有事实与法律依据是不成立的。三、一审法院判决未超出诉讼请求，未超越审理范围，上诉人的上诉理由不成立。一审法院已经查明上诉人将房屋卖予他人且办理了过户手续，导致合同无法继续履行，因此一审法院判决并未超出审理范围；被上诉人一审诉讼请求主张要求双倍返还定金10万元，一审法院根据公平原则，判决返还定金5万元及利息，并没有超出诉讼请求。被上诉人知道贷款没有审批通过后，一直积极与上诉人、房屋中介公司进行沟通，同时积极筹备现金以支付房款，被上诉人既没有违约行为也没有违约的主观恶意，而上诉人却于2019年初就将房屋卖予他人，该行为系根本违约。

    XX公司述称，一审审理时上诉人明确表示已经把房子出售给他人了，在我中介交易流程中我方认为上诉人形成一房二卖，原有的上诉人和被上诉人合同没有解除，上诉人单方委托律师解除合同，我方认为是不合理的，不符合法律规定，不符合合同约定及交易习惯，由于上诉人一房二卖导致交易无法继续进行。被上诉人交我方的中介费7000元及贷款服务费6000元，由于本次交易未实际达成，已由中介方全额退还给了被上诉人。

    闫XX、王XX向一审法院起诉请求：提请法院判令被告履行房屋买卖合同的义务，双倍返还定金10万元；判令被告按日支付违约金；由被告承担案件受理费用。

    一审法院认定事实：2018年6月27日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告周XX所有的位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积：137.99平方米），双方约定房屋价款为1,040,000.00元，原告于签订合同当日支付被告定金50,000.00元，并约定于双方交接房款时冲抵房款。付款方式处约定“因标的房屋尚欠银行购房款，原告出资270,000.00元为被告周XX赎产权证（金额以贷款银行结算为准），另有720,000.00元由商业按揭贷款方式支付，原告应保证具备能通过贷款审批的条件，如未通过贷款审批，原告应按本合同约定的时间以现金形式支付给被告周XX。在违约责任一节约定：原告如未按照本合同约定的时间付款，视为原告违约，应向被告周XX支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的千分之一计算。逾期未付超过15天，被告周XX有权收取违约金继续履行合同或单方解除合同；被告周XX应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给原告，逾期未退，每逾期一天，被告周XX应按应退金额的千分之一支付原告违约金”。双方未就付款日期进行约定。原告于合同签订当日给付被告周XX定金50,000.00元。2018年10月25日，因得知原告贷款审批被拒，被告周XX委托律师向原告发出律师函，通知原告自收到函件之日起7日内以现金形式支付房款，履行合同义务。逾期不履行，将追究原告违约责任，包括但不限于支付违约金、律师费、诉讼费、交通费等法律责任。原告本人于2018年10月27日签收上述函件。

    另查明，原告王XX名下中国广大银行卡（原告拟办理商业按揭贷款银行）内为贷款审查于2018年8月10日存入320,000.00元，但合同履行过程中案涉房屋抵押并未解除。原告王XX名下中国农业银行卡内于2018年12月10日备足1,015,156.38元。

    又查明，被告于庭审中自认标的房屋已于2019初卖予他人，经查该房屋于2019年4月20日在房产部门办理过户手续。

    一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。本案产生的根源在于原、被告签订合同当时并未约定赎产权证、商业贷款以及商贷无法实现后现金支付的具体时间，导致原告认为自己已备足全款，被告却将标的房屋另卖构成违约；被告认为原告因征信问题无法办理贷款，拖延数日仍未以现金方式付款，后期被告通过函告方式通知其7日内付款，未果后解除房屋买卖合同，已方并无过错，双方争执不下诉讼来院。对此一审法院认为，根据法律规定，当事人就有关合同内容约定不明确，双方可以达成补充协议，不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的且履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。具体到本案中，原、被告在签订合同之时对合同履行具有直接影响的重大事宜（付款时间）未作约定，双方均具有一定过失。在合同并未约定付款时间的情况下，被告得知原告贷款被拒后，通过函告方式通知原告付款的行为是正确的，具备法律依据，否则合同将处于无期限延续之状态，不利于市场交易，但对于百万之巨的房款以现金形式支付，无论是交易习惯，还是日常生活经验，限定7天付款时间明显过短，经对房产市场的走访，对此种情形需要现金付款的期限以15天、30天为期限的分别有之，且概率相当。根据双方合同约定，逾期超过15天，被告周XX有权收取违约金继续履行合同或单方解除合同，并应在合同解除三日内，将购房首付款扣除违约金后还给原告。故结合行业习惯及上述双方约定，如以15天为付款期限，则加上15天逾期付款期限，即从原告接收通知函30天后，被告即可解除合同，且无需返还定金，此种情形属原告违约，原告无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金；如以30天为付款期限，加上15天逾期付款期限，即从原告接收通知函45天后，被告方可解除合同，而原告恰在第44天已将现金备好，具备了履行条件，此时被告单方解除合同的条件尚未成立，被告擅将房产卖予他人且产权变更事宜已办理完毕，导致其与原告的合同目的无法实现，属被告违约，应双倍返还原告定金；而在30天为付款期限情形下，原告付款虽已超过合理、必要的履行期限，但逾期付款未逾15天，应属违约调整范畴，被告解除合同违法。上述两种付款期限皆为现阶段房产市场常用、通用期限，但结合本案的特殊情形，却导致两种不同的法律后果，且每种法律关系、过程推导、违约后果皆属合理范畴。在此种情况下，如果由法院以自由心证径行认定其一，随意性太大，司法干预过分介入契约，实属不妥。纵观合同的履行情况、当事人的过错程度以及行业交易习惯等项，可以看出双方均无主观违约之故意，仅因对合同履行期限所具备的法律意义没有充足、正确的认识，未就该项进行约定，导致各方在自己的对合同的理解范畴内按照己方意愿行事的同时亦未正确考量法律规定及行业习惯对各自行为的调整及约束，最终导致纠纷产生，此种情形下单独认定任何一方违约均有不妥，双方均不具备可处罚性，定金罚则在本案适用缺乏事实基础。故根据民法公平原则，合同履行已无可能，被告占用原告定金50,000.00元缺乏依据，应予返还，同时亦应按同期银行贷款利率承担原告利息损失方为妥当。鉴于双方合同目的已无法实现，一审法院依法将双方签订的房屋买卖合同解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条（四）之规定，判决：一、解除原、被告于2018年6月27日签订房屋买卖合同；二、被告周XX于本判决生效后十日内返还原告定金50,000.00元（自2018年6月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14,160元，由原告闫XX、王XX承担7080元，被告周XX承担7080元。

    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周XX提供了证据一：与王XX签订的房屋买卖合同、微信截图，证明被上诉人谎称其已经离婚，欺骗上诉人、银行，企图骗贷、骗取房屋所有权。证据二：银行授信业务批复，证明被上诉人向我方出具虚假银行贷款审批凭证，企图欺骗我方先予过户，达到其非法目的。证据三：微信截图一页，证明我方早在2018年10月24日以要求对方履行合同，要求对方支付现金首付款及房款，被上诉人始终以各种理由不予履行。被上诉人闫XX、王XX对证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为房屋买卖合同不能证明被上诉人存在欺骗银行、骗贷、骗取房屋所有权，上诉人该证据不能证明我方谎称已经离婚。对证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为XX银行的授信业务批复中没有文字说明我方出具虚假银行贷款审批凭证，也没有欺骗上诉人达到非法目的，上诉人举证不能证明其证明目的，系其主观错误判断。对证据三真实性、关联性有异议，上诉人提供的为复印件，不能确定证据来源。双方谈话不完整只是部分截图，不能证明其要证明的内容。XX公司认为房屋买卖合同未明确约定银行贷款审批时间，贷款审批由银行进行，我们三方签订合同时无法约定，贷款审批批复是在我方第一次贷款审批时得到的银行批复，买方审批通过了，银行复核过程中发现买方已婚身份，导致贷款审批驳回，最终买方贷款审批未通过。截图是真的。对证据三无异议。

    本院对上诉人提交的上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。

    本院对一审查明的事实予以确认。

    本院认为，依据成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人周XX与被上诉人闫XX、王XX、原审被告XX公司签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。因未能顺利办理贷款的原因，导致买卖双方发生争议，房屋买卖合同无法继续履行。又由于各方合同中并未约定明确的付款截止时间，未作约定，双方均具有一定过失。一审法院在综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及行业交易习惯等因素的基础之上，认定买卖双方均无主观违约的故意，从而适用公平原则，判令上诉人返还被上诉人定金5万元，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出一审判决判令解除合同、返还定金超出诉讼请求，超越审理范围，依法应予撤销的问题。因周XX已将涉诉房屋另卖他人，涉诉房屋买卖合同已无继续履行的可能和必要，一审法院在查明该事实的基础上，判令解除合同，且在未支持闫XX、王XX提出的双倍返还定金的诉讼请求的情形下，判令上诉人返还定金5万元，有利于减少当事人诉累，并不属于超出诉讼请求情形，故对上诉人该项主张不予支持。

    综上所述，周XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费1050元，由上诉人周XX负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　　贾XX

    审判员　　姜会军

    审判员　　韩XX

    二〇一九年九月十日