开发商逾期交房，业主按合同主张违约金，并要求赔偿租金损失获赔

刘XX与北京XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:刘XX，女，19**年*月*日出生，汉族，住河北省*****。

委托诉讼代理人:吴云秀，北京市XX律师。

被告:北京XX公司，住所地北京市朝阳区。

原告刘XX（以下简称姓名）与被告北京XX公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员甄XX独任审理。刘XX的委托诉讼代理人吴云秀，某某公司的委托诉讼代理人王**、李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

刘XX向本院提出诉讼请求：1、某某公司向刘XX交付符合xxxxx号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的商品房；2、某某公司向刘XX支付迟延交房违约金（自2019年1月1日起至交付房屋之日止，按已付房款日万分之零点一标准计算）；3、某某公司赔偿刘XX损失（自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止，按月租金5515元标准计算）。事实和理由：2016年12月28日，刘XX与某某公司签订xxxxx号《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定：某某公司将坐落于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新XX一期D组团1#住宅楼23层x号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给刘XX；房屋总价款为3******元；某某公司应当在2018年12月31日前向刘XX交付涉诉房屋，未按约定时间交付应承担违约责任。合同签订后，刘XX实际给付某某公司购房款3******元，但某某公司至今未向刘XX交付涉诉房屋。现刘XX诉至法院，请法院支持刘XX的诉讼请求。

某某公司辩称：某某公司与刘XX签订的合同为商品房预售合同，本案案由应为商品房预售合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷。目前涉诉房屋已经具备了交付条件，某某公司可向刘XX交付房屋。

逾期交房并非某某公司原因造成，某某公司不应承担违约责任。工程自2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工365天。双方签订的补充协议约定，除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，某某公司可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任。某某公司因遵守政府法令造成逾期交房，不应承担违约责任。

补充协议还约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。在涉诉房屋施工过程中，曾因电力设计、电梯安装等原因多次进行设计变更，因此房屋的交付时间应顺延至****年6月30日前，此期间某某公司不应承担逾期交房的违约赔偿责任。

双方签订的《装修委托协议》约定，刘XX同意某某公司在完成五方验收后视为交付房屋，某某公司即可进行装修，装修期限为***天。涉诉房屋于2019年3月18日完成了五方验收，尚在双方约定的交房期限内，某某公司不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约赔偿责任。

2020年初，全国突发新冠肺炎疫情，政府发布了一系列防控措施，导致设备材料无法供货、工人无法施工，无法进行正常的整改，且因限制人员聚集性活动，无法办理房屋交接手续。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，某某公司不应承担责任，故某某公司不应承担疫情期间逾期交房的责任。

根据预售合同约定，某某公司未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向刘XX支付已付房款万分之零点一的违约金。补充协议约定，某某公司因违反预售合同约定产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不超过刘XX已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按双方约定执行。

综上，某某公司并未逾期交房，不应承担逾期交房的赔偿责任。但考虑到刘XX确实遭受了一定损失，某某公司同意自2019年1月1日开始，按照合同约定的日万分之零点一的标准给付刘XX补偿，但不同意刘XX主张的租金损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2016年12月28日，刘XX作为买受人、某某公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定：刘XX购买某某公司开发的涉诉房屋，预测建筑面积****平方米，套内建筑面积****平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米*****元，总价款******元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到了合同约定的条件；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明等。出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任。因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。出卖人因违反《商品房预售合同》约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。

合同签订后，刘XX给付了某某公司购房款******元。2020年3月25日涉诉房屋完成竣工验收备案。现某某公司尚未实际向刘XX交付涉诉房屋。庭审中双方确认，涉诉房屋实测建筑面积为****平方米。

本案审理过程中，刘XX申请对涉诉房屋的租金标准进行鉴定。后双方达成一致意见，同意按本院委托鉴定机构针对同一项目其他房屋（建筑面积84.86平方米）作出的金房D估字【2019】xxxx号《房地产估价报告》，确定涉诉房屋的租金标准为：自2019年1月至2019年11月期间，月租金在5482元至5570元之间浮动。

案件审理过程中，某某公司提交了北京市环境保护局发布的关于空气污染预警的通知、工程监理公司发出的《工程暂停令》及相关新闻报道截图，证明在涉诉房屋建设期间，因政府部门的环保要求等外部原因，造成停工共计365天。刘XX对上述证据的真实性不予认可，并提出：北京市关于大气污染防治的相关法规早在预售合同签订之前就已实施多年，某某公司作为成熟的开发商，对因环保原因停工应当有所预见，并通过调整工作进度降低停工对施工进度的影响。因环保停工不属于不可抗力，不能成为某某公司逾期交房的免责的事由。

某某公司还提交了多份《设计变更通知单》，证明涉诉房屋施工期间曾多次进行设计变更，根据补充协议的约定，房屋交付时间应顺延6个月，某某公司对此不应承担任何责任。刘XX认为，补充协议是某某公司提供的制式合同，相关条款明显免除了某某公司的责任，排除了刘XX的权利，在签订合同时某某公司未就此向刘XX做出说明或提示，某某公司作为格式条款的提供方，无权以该约定作为抗辩依据。另外，《设计变更通知单》是某某公司与案外第三方作出，真实性无法核实。即便部分设计变更延期是合理的，某某公司也应合理安排工期，降低设计变更对房屋交付的影响。设计变更不能成为某某公司恶意延期交房的抗辩理由。

某某公司还提交了《单位工程质量竣工验收记录表》和《装修委托协议》证明：双方约定刘XX委托某某公司对涉诉房屋进行装修，自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续，刘XX同意某某公司在完成五方验收即视为向刘XX交付房屋，无需办理交房手续。涉诉房屋在2019年4月18日完成五方验收，某某公司已按期完成交房义务。刘XX提出：某某公司提交的《设计变更通知单》有2019年4月18日之后的，因此工程不可能在2019年4月18日完成五方验收，且五方验收也不能代表工程质量合格。对于《装修委托协议》，刘XX表示：某某公司未将该协议文本交给刘XX，某某公司自己提供的协议文本上未加盖骑缝章，无法确定是否经过篡改。协议约定交房的前提是房屋在交付时应当竣工验收合格，否则工程质量无法得到保障，而涉诉房屋直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案，在此之前是不符合交房条件的。

某某公司还提交了国务院、国家卫生健康委员会等部门发布的关于防控新型冠状病毒工作的相关文件，证明政府发布疫情防控措施，禁止进行人员聚集性活动，影响了房屋交付手续的办理。刘XX认为疫情发生在合同约定的房屋交付时间之后，不能作为某某公司免责的事由。

本院认为：刘XX与某某公司签订的预售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘XX履行了给付购房款的义务，某某公司亦应按约定向刘XX交付房屋。刘XX要求某某公司交付房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。

关于某某公司是否存在逾期交付房屋的问题。本院认为：预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但合同附件同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，某某公司不承担任何责任。某某公司提交的证据可以证明，涉诉房屋所在项目确曾发生多项设计变更，某某公司主张交房日期应顺延至2019年6月30日的答辩意见符合合同约定，本院予以采信。

某某公司关于因环保政策等原因导致的工程延期，某某公司应免责的抗辩意见。本院认为，在预售合同签订之前，北京市就已针对施工造成的环境污染问题实施过施工限制措施，随着环境污染治理的力度加大，相关措施逐渐严格。某某公司在签订合同时应对此作出预判，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定。上述限制措施不属于不可抗力，不能免除某某公司逾期交房的违约责任。

某某公司关于五方验收日期即视为房屋交付日期的辩解意见。本院认为，某某公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，刘XX对该协议的真实性提出的异议合理，且某某公司自己提供的证据也可以证明，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知单》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉诉房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。对某某公司的此项抗辩意见本院不予采信。

综上，某某公司确实存在逾期向刘XX交付房屋的违约行为，应按照合同约定承担违约责任，考虑到合同约定的违约金标准尚不足以弥补刘XX的实际损失，对刘XX要求某某公司支付违约金、赔偿租金损失的诉讼请求本院予以支持。某某公司应支付违约金、赔偿损失的时间应从2019年7月1日开始起算，违约金和赔偿损失的具体标准，本院根据本案的实际情况，参照鉴定结论，并考虑疫情对合同履行所造成的影响，综合认定为每月的违约金和租金共计4300元。本案中某某公司同意自2019年1月1日开始，按照合同约定的日万分之零点一的标准给付刘XX补偿，本院对此不持异议，上述补偿可计算至2019年6月30日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告北京XX公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘XX交付符合xxxxx号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区******************23层x号的房屋；

二、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘XX补偿款（自二〇一九年一月一日至二〇一九年六月三十日止，以三百九十四万二千二百二十四元为本金，按日万分之零点一的标准计算）；

三、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘XX违约金并赔偿损失（自二〇一九年七月一日至被告北京XX公司履行本判决第一项义务之日止，按照每月四千三百元标准计算）；

四、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3506元，由原告刘XX负担1142元（已交纳）；由被告北京XX公司负担2364元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员：甄***

二Ｏ二Ｏ年十二月二十五日

书　　记　　员：孙　**