案外人执行异议之诉

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终3463号

上诉人（一审原告）：程XX

委托诉讼代理人：薛小玲，天津XX律师。

委托诉讼代理人：马XX，天津XX实习律师。

被上诉人（一审被告）：天津XX公司

委托诉讼代理人：孟XX，女，该公司法务。

被上诉人（一审被告）：张XX

被上诉人（一审被告）：刘XX

一审第三人：天津市东丽区人民政府新立街道办事处

委托诉讼代理人：王XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：王X，天津XX律师。

上诉人程XX因与被上诉人天津XX公司（以下简称XX公司）、张XX、刘XX及一审第三人天津市东丽区人民政府新立街道办事处（以下简称新立街道办）案外人执行异议之诉一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

程XX上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决遗漏事实。上诉人在涉案房屋查封之前已与被上诉人张XX、刘XX签订书面房屋买卖合同并支付全部购房款。张XX、刘XX将涉案房屋交付上诉人，上诉人合法占有使用涉案房屋至今，系房屋的实际权利人。2．涉案房屋未办理过户不可归责于上诉人。涉案房屋为还迁房，行政机关因政策性原因未给还迁户办理产权登记及颁发产权证，故上诉人在购买涉案房屋后无法办理过户登记手续。新立街道办于2019年6月方启动还迁房产权证办理工作，上诉人因涉案房屋已被查封而未能办理。3．上诉人与被上诉人张XX、刘XX签订的房屋买卖合同中对违约责任的约定，符合合同双方当事人的交易习惯，本意在于保证交易的顺利完成，不能因此认定涉案房屋未能过户系上诉人自身对风险的忽略，并进而归责上诉人。4．人民法院对涉案房屋的查封存在错误。上诉人与被上诉人张XX、刘XX之间的交易已完成，权利义务均已转移，涉案房屋已不属于张XX所有，人民法院不应再对该房屋予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上诉人系因政策性原因未能办理过户，符合上述规定的情形以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。

XX公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：在执行涉案房屋所依据的民事判决2015年9月18日生效后，XX公司于2016年2月19日申请执行，而张XX、刘XX是在2016年7月9日出售涉案房屋。上诉人明知涉案房屋无法过户还要购买，相关合同约定可以证明其已预知了合同风险，且交易价格低于市场价。

张XX、刘XX未发表答辩意见。

新立街道办述称，服从人民法院的判决。

程XX向一审法院起诉请求：1．判令停止对天津市东丽区××庄×××里××号楼××号房屋的强制执行，并解除查封；2．案件受理费由三被告负担。

一审法院认定事实：XX公司就一审法院（2015）和民三初字第0720号民事判决申请执行，一审法院作出（2016）津0101执279号执行裁定，于2017年3月3日裁定查封张XX名下的涉案房屋。原告提供房屋买卖协议、张贵庄还迁房协议、律师见证笔录及转账记录，证明2015年11月6日张XX选择涉案房屋作为还迁房屋，对涉案房屋享有实际权利。2016年7月9日，张XX、刘XX作为甲方与程XX（乙方）签订房屋买卖协议，约定程XX购买涉案房屋，价款50万，支付至王XX（张XX、刘XX大女婿）账号，协议签订之日起六十日内交付房屋。并在合同中确认涉案房屋系平房改造还迁房，因还迁整合正在进行中，暂时不能办理相关房屋所有权证书。并承诺如甲方因其他债务行为房屋被法院或其他相关部门查封，导致无法取得所有权凭证，视为甲方违约，除应当继续履行协议办理变更登记行为或返还争议发生时房款外，还应承担总房款的25%的违约金。2016年7月15日，买卖协议经天津XX律师见证，律师见证书字号为（2016）津德律见字（025）号。程XX主张其为实际权利人，就（2016）津0101执279号执行裁定提出执行异议，经一审法院（2020）津0101执异111号执行裁定驳回，程XX不服该裁定诉至本案。另查，涉案房屋至今未办理产权登记。

一审法院认为，依照法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议焦点为未办理过户登记是否符合非因买受人即原告自身原因。人民法院查封房屋前，买受人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请，且经登记机构受理，或买受人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或经仲裁，或有其他合理客观理由的，可以认定非买受人自身原因。而本案中涉案房屋为还迁房，尚未办理产权登记。通过双方房屋买卖合同的约定，可以认定程XX在签订协议时对于涉案房屋暂时无法办理产权登记的事实明知，同时预判涉案房屋存在被查封导致无法办理过户手续的风险，并对该情形的处理及违约责任进行明确约定。即原告知道并自甘承担该无法过户的风险，应当认定未办理过户登记系程XX对于该风险的忽略，即可归责于买受人的原因。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，不予支持。

一审法院判决：驳回程XX全部诉讼请求。案件受理费80元，由程XX负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为上诉人针对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。在案证据可以证实，上诉人在人民法院查封涉案房屋之前已与张XX、刘XX签订合法有效的书面买卖合同及已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该房屋。由于涉案房屋系还迁房屋，在签订房屋买卖合同之时因政策性原因无法办理产权登记手续，故上诉人未办理过户登记并非其自身原因所致。涉案房屋买卖合同有关违约责任的约定，系上诉人在购买房屋这样大额资产时为规避合同风险而与对方做出的约定，此前涉案房屋无法办理过户登记手续的事实以及如今出现的本案诉讼均可以说明上述约定的合理性，但上诉人的风险防范意识并非法律上的过错，亦不能用以反证涉案房屋未办理过户可归责于上诉人。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规定，上诉人对涉案房屋享有的民事权益可以排除执行，故应解除对涉案房屋的查封并停止相关执行工作。一审判决适用法律错误、处理结果不当，本院予以纠正。

综上所述，程XX的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销天津市和平区人民法院（2020）津0101民初3892号民事判决；

二、天津市和平区人民法院（2016）津0101执279号执行裁定查封的天津市东丽区××庄×××里××号楼××号房屋不得执行，并解除对该房屋的强制执行措施。

一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，由天津XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　姜XX

审判员　　张XX

审判员　　刘　锟

二〇二一年六月九日