张XX、陆XX与崔XX房屋买卖合同纠纷

原告：张XX，女，汉族，住上海市闵行区。

原告：陆XX，男，汉族，住安徽省铜陵市。

法定代理人：张XX(系陆XX母亲)，身份信息见上。

两原告共同委托诉讼代理人：崔迎春，上海市XX律师。

被告：崔XX，男，汉族，住上海市徐汇区。

原告张XX、陆XX与被告崔XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告张XX及张XX、陆XX的共同委托诉讼代理人崔迎春到庭参加诉讼。被告崔XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

张XX、陆XX向本院提出诉讼请求：1.判令崔XX腾退位于上海市徐汇区汇成XX一村XXX号XXX室房屋；2.判令崔XX支付自2018年11月1日至实际腾退房屋之日止的违约金，以160万元(房屋总价款145万元及装修补偿款15万元)为基数，按日万分之四计算；3.判令崔XX支付自2018年11月16日至户口迁出之日止的违约金，以160万元(房屋总价款145万元及装修补偿款15万元)为基数，按日万分之四计算。事实和理由：2018年9月21日，双方签署房地产买卖合同，就买卖上海市徐汇区汇成XX一村XXX号XXX室房屋达成约定，房屋转让总价款145万元，另达成补充协议，装修费补偿款15万元。崔XX未按约交付房屋，也未将户口迁出系争房屋，拒绝履行合同义务，由于其根本违约行为，造成张XX、陆XX重大经济损失，故张XX、陆XX起诉至法院。

崔XX未作当庭答辩，而是在庭前谈话笔录中辩称，与张XX、陆XX签订了房屋买卖合同，但房屋价格应是190万元，后来发现少了30万元，房款只收到部分，故不愿意搬走。卖方把价格从190万元降到160万元是违约，不愿意承担违约金，违约金标准太高。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年9月21日，崔XX(卖售人、甲方)与张XX、陆XX(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定由乙方受让甲方自有房屋，房地产座落于汇成一村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房屋类型为公寓，建筑面积33.5平方米；房地产转让价款为1,450,000元；甲、乙双方确认，在2018年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。补充条款(一)约定：甲方于2018年10月31日之前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；甲方承诺于2018年11月15日之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方应按照该房屋总价款日万分之四向乙方支付违约金直至户口全部迁出之日止。附件三付款协议约定：乙方于2018年9月21日支付甲方定金50,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2018年9月21日之前，将房款1,300,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；待甲方向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续后当日，由乙方将房款(尾款)100,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。

同日，双方签订《协议》，主要内容为：购买方张XX、陆XX于2018年9月21日购买业主崔XX位于上海市汇成一村XXX号XXX室的房屋，现双方协议一致购买方另行补偿装修费150,000元，并于2018年9月21日之前支付于业主，若交易中心实际评估价高于该房屋买卖合同价的，则双方同意按照交易中心的实际评估价格缴纳相关税费，若购买方未按照上述时间将该笔装修费支付业主的，则购买方按照该房屋买卖合同第九条第三款之约定承担违约责任。

同日，张XX、陆XX支付给崔XX房款150万元。

2018年9月27日，系争房屋产权过户登记至张XX、陆XX名下。

审理中，案外人上海XX公司出具情况说明，主要内容为：2018年9月21日作为居间方，为买卖双方签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，之后买卖双方按合同约定顺利办理了房款交接、银行贷款、税务申报、产权过户等手续，按合同约定崔XX在2018年10月31日前将上述房屋交付买方张XX、陆XX，但实际卖方崔XX却以各种理由拖延，我司相关工作人员陪同买方张XX、陆XX多次上门与卖方崔XX当面协商交房事宜，均遭卖方崔XX拒绝，交房事宜至今无果。

另查明，现崔XX户籍仍在系争房屋在内。

审理中，张XX、陆XX表示，剩余房款10万元将在崔XX户口从系争房屋迁出后支付。

以上事实，除张XX、陆XX庭审陈述外，另有买卖合同、协议、户籍档案摘抄、转账凭证等证据证明，本院予以确认。

本院认为，张XX、陆XX与崔XX签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。张XX、陆XX已按约支付房款，履行了合同义务，崔XX应按约搬离并交付房屋，崔XX辩称房屋价格过低，与原约定不符的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。张XX、陆XX要求崔XX腾退房屋，于法有据，本院予以支持。

关于张XX、陆XX主张逾期交房的违约金，根据买卖合同约定，崔XX应于2018年10月31日之前将系争房屋交付给张XX、陆XX。未按约定期限交付房屋的，应按照已付款日万分之四计算违约金。现崔XX逾期交房构成违约，应承担相应违约责任。张XX、陆XX主张以160万元为基数，与买卖合同约定不符，本院调整违约金按已付房款150万元为基数计算。关于崔XX提出违约金过高的抗辩意见，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，现崔XX仍居住在系争房屋内，且不愿意搬离，综合上述情况，本院认为日万分之四标准确实过高，故酌定逾期交房违约金标准为日万分之二。综上，崔XX应按照日万分之二的标准、以150万元为基数支付张XX、陆XX自2018年11月1日起至实际交付系争房屋之日止的逾期交房违约金。

关于张XX、陆XX主张逾期迁出户口的违约金，根据买卖合同约定，崔XX应于2018年11月15日之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续，崔XX至今未迁出户口，应承担相应的违约责任。关于崔XX提出违约金过高的抗辩意见，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，本院综合本案实际情况，酌定逾期迁出户口违约金计算至本判决生效之日止共50,000元，若今后张XX、陆XX有明确证据证明因崔XX未迁出户口造成其实际损失的，可另行主张权利。另外，张XX、陆XX还有剩余房款10万元尚未支付崔XX，根据买卖合同约定，待甲方办妥原有户口的全部迁出手续后当日，由乙方将房款(尾款)100,000元直接支付甲方。因崔XX户籍并未从系争房屋内迁出，故该款支付的条件尚未成就，本院对此不予处理，待支付条件成就后，崔XX可另行主张权利。崔XX经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、崔XX于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区汇成一村XXX号XXX室房屋搬离，并将上址房屋交付给张XX、陆XX；

二、崔XX于本判决生效之日起十日内支付张XX、陆XX逾期交房的违约金，以150万元为基数，按日万分之二的标准，自2018年11月1日起计算至实际交付上址房屋之日止；

三、崔XX于本判决生效之日起十日内支付张XX、陆XX逾期迁出户口的违约金，自2018年11月16日起计算至本判决生效之日止，共计50,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由崔XX负担；申请保全费2,020元，由崔XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　杨　锋

二〇一九年六月十四日

书记员　陆XX