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上海市奉贤区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0120民初22031号

原告：韩XX。

委托诉讼代理人：杜芳芳，上海XX律师。

被告：李XX。

委托诉讼代理人：谢X，上海市XX律师。

原告韩XX诉被告李XX租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2020年6月4日组成合议庭进行了审理。原告韩XX及其委托诉讼代理人杜芳芳，被告委托诉讼代理人谢X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告韩XX向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《招商合同》无效；2、判令被告返还保证金人民币(下同)10,000元；3、判令被告返还租金38,000元。事实与理由：2019年4月9日，原告与被告签订《招商合同》，约定被告将位于上海市奉贤区XX东海XX的商铺出租给原告，租期为2019年4月9日起至2019年10月31日止，租金合计38,000元。另约定原告需支付履约保证金10,000元。当日，原告通过微信，分四次向被告支付48,000元，随后原告前往商铺营业，却被城管以违章建筑为由要求关店，致使原告无法正常使用商铺。因被告并非出租物之所有权人，且被告提供的出租物系违章建筑，故双方的《招商合同》无效。被告提供商铺系违章建筑，致使城管屡次要求原告关店，原告已无法正常使用出租物，事发后，原告多次与被告协商，要求被告返还租金和保证金，但被告拒不承担法律责任，故原告诉至本院。

被告李XX辩称，不同意原告的诉讼请求。合同是双方真实意思表示，合法有效，本案不存在可撤销的法定事由。被告同意返还保证金，但要扣除原告需要支付的电费和公摊费用，具体金额因为被告的上家尚未告知，庭后以书面方式告知法庭。原告已经实际使用了租赁场地，故不同意返还租金。被告从案外人章XX处承租了部分场地，章XX是从案外人上海XX公司租赁取得。章XX租赁过来的时候是空的场地，后章XX和被告在场地上搭建了临时的棚子，然后把棚子租赁给了原告。

原、被告针对自己的主张进行了举证，对双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的录音及文字整理资料一组，证明被告出租的商铺没有土地使用权证、房屋所有权证和规划许可证，被告存在欺诈的故意。被告对真实性无法核实，认为不能证明原告所述的内容，录音的内容看不出租赁场地没有三证，7月底原告去城管处举报，导致所有商户都停止经营了一段时间。对此本院认为，该证据系原告与某个个人的谈话录音，该个人没有作为证人出庭作证接受质询，不符合证人证言的条件，且被告对真实性有异议，故本院对该组证据不予认定。2、被告提供的营业执照一份，证明系争租赁地址可以办理营业执照。原告对关联性不认可，认为原告租赁地址不是营业执照上的地址。对此本院认为，被告无证据证明营业执照上的地址为本案系争租赁地址，故本院对该证据不予认定。

根据庭审中当事人的举证和陈述，本院认定事实如下：2019年4月9日，原、被告签订《招商合同》，约定：被告将位于上海市奉贤区XX东海XX租赁给原告；场地面积9平方米；房屋类型为商铺；租赁期限自2019年4月9日起至2019年10月31日止；租金共计38,000元；该房地产租赁期限内发生的水、电等其他杂费由原告承担；原告需支付履约保证金10,000元；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫、食品安全等任何涉及营业工作，原告应执行当地有关部门的规定并承担全部责任；特别约定事项为如因国家政策致场地无法履行本合同租期的，被告退还原告未租完的租金及押金，双方不承担违约责任。上述合同签订当日，原告通过微信分多笔向被告支付共计48,000元。被告于同日向原告出具收条一份，载明收到原告租金38,000元及押金10,000元。

又查明，被告李XX与案外人章XX于2019年3月29日签订《招商合同》一份，约定被告李XX向案外人承租上海市奉贤区XXXXX号海湾大排档平台西面花坛以西场地；房屋类型为商铺；租赁期限为2019年4月1日起至2019年10月30日止；年租金200,000元；花坛以西由被告李XX经营，关于吃的东西不能做，不允许做小吃、烧烤、排挡等，如政府有红头文件导致不能经营，章XX按商户经营时间退租金，碰到检查、台风，被告李XX无条件配合。2019年4月1日，章XX出具说明一份，载明：经协商同意李XX转租韩XX做刨冰。案外人章XX系从案外人上海XX公司承租奉贤XX海景大排档平台。经查，系争租赁物所在地址上海市奉贤区XXXXX号并无相关房屋所有权证或土地证。被告李XX出租给原告的临时棚亦未经相关审批而搭建，无建设工程规划许可证。被告亦在上述地址经营。

另查明，被告在庭审中自认在2019年6月7日或8日有一次检查，停业4-5天，2019年7月停业过一周，在原告举报后停业过3-5天。被告确认原告于2019年9月15日搬离租赁地址。原告截止目前尚欠5.4元电费未付。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中被告出租的大棚未取得建设工程规划许可证，大棚所处的地块也没有房产证或土地证，故原、被告之间订立的租赁合同无效。本院对于原告要求确认双方签订的《招商合同》无效的诉讼请求，依法予以支持。

合同虽无效，但原告已经使用租赁物期间的占有使用费仍应支付。因系争租赁物违章而导致原告无法使用的，原告未使用期间的占有使用费应当退还。原告称5月1日开始经营2日后接到通知不能做，其后也多次接到通知停业或限制经营时间，导致多日无法经营，但原告未能对此提供证据，被告对该情况亦未予认可，故本院对原告该主张难以采信。被告在庭审中确认的确存在停业情况，也确认原告于2019年9月15日搬离，本院将根据被告的自认认定未使用期间。综上，对原告要求被告退还占有使用费11,623元的诉讼请求，本院依法予以支持。双方合同无效后，被告收取的押金应当退还，故本院对原告要求被告退还押金10,000元的诉讼请求，依法予以支持。对于被告辩称应当扣除原告应承担的电费和公摊费用故押金不应退还的辩解意见，本院认为，双方合同中并未约定原告需要承担公摊费用，也未约定电费可在押金中扣除，故本院对被告上述辩解意见不予采信。但原告自认尚有5.4元电费未付，亦同意在本案中支付，故本院在本案中一并处理。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条,判决如下：

一、确认原告韩XX与被告李XX于2019年4月9日签订的《招商合同》无效。

二、被告李XX于本判决生效之日起十日内返还原告韩XX押金人民币10,000元。

三、被告李XX于本判决生效之日起十日内返还原告韩XX占有使用费人民币11,623元。

四、原告韩XX于本判决生效之日起十日内支付被告李XX电费人民币5.4元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,000元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　唐祖峰

审　判　员　　苏　姝

人民陪审员　　夏寒冬

二〇二〇年六月三十日

书　记　员　　倪XX