西安市雁塔区XX
民事判决书
(2019)陕0113民初14433号
原告：郭X，女，1991年6月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人：宋XX，陕西XX律师。
委托代理人：杨XX，陕西XX实习律师。
被告：任XX，男，1984年7月10日出生，汉族，住西安市高新XX。
被告：李XX，女，1985年5月29日出生，汉族，住西安市高新XX。
共同委托代理人：王XX，陕西XX律师。
被告：西安XX公司，住所地：西安市高新XX。
法定代表人：杨XX，该公司总经理。
委托代理人：XX，该公司职工。
原告郭X诉被告任XX、李XX、西安XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋XX、杨XX（实习），被告委托代理人王XX，第三人委托代理人XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭X诉称，原告为子女入学问题欲购学位房。2019年3月底，原告通过房天XX网络平台看到涉案房屋出卖信息，遂与被告三取得联系表达购买学位房意向。经原告询问，被告一、二、三均向原告明确肯定涉案房屋为学位房，拥有高新二小、高新一中上学指标。原告出于善意相信，于2019年4月7日与被告一、被告二签订《西安市存量房屋买卖合同》，同时与三被告共同签订《居间服务合同》，约定：购买被告一与被告二共同共有的位于西安市高新XXXX号XX幢XX室商品房，房屋面积103.93平方米，总价252万元，单价约为2.424万/平方米，原告并于合同签订当日缴纳了各项费用。其中《西安市存量房屋买卖合同》第十二条约定：甲方（被告一、被告二）承诺本人及亲属子女未使用过高新二小、（高新）一中（学位）指标；甲方同意乙方（原告）在签订合同之日起15日内确认指标事宜，乙方如果确认指标已经使用，甲方同意乙方（解除合同）不属于违约。《居间服务合同》约定由原告向被告三支付居间服务费、代办按揭服务费、代办按揭评估费、过户费等各项费用。后原告经向相关学校及教育部门核实得知西安市XX就学政策已改为摇号加面试确定招生人员的方式。涉案房屋没有高新二小与高新一中的学位指标，被告亦不能提供学位指标存在之证明，导致原告购房目的无法实现，三被告已构成根本违约。依据合同约定，原告于2019年4月21日向三被告送达《合同解除协议》通知，解除《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关协议，要求三被告退还原告已缴纳的定金及各项服务费用，然三被告对此置若罔闻，不予配合。现原告诉至本院，请求：1、判令被告一、被告二向原告承担退还双倍定金共计4万元的违约责任；2、判令被告三退还原告已缴纳的居间服务费37800元，代办按揭服务费16500元，代办按揭评估费8100元，过户服务费500元，共62900元，及资金占用利息703元（按央行同期贷款利息自2019年4月8日起计算至给付完毕之日止，暂计至立案之日），以上费用共计63603元；3、判令被告一、被告二对诉请第二项费用承担连带给付责任；4、本案诉讼费由被告一、被告二、被告三共同承担。
被告任XX、李XX共同辩称，第一，二被告无违约行为，案涉房屋学位指标有政策保障，二被告及亲属未使用该指标，原告仍可以继续使用；第二，因原告变更继续购买案涉房屋意思表示，且拒绝支付后续定金及购房款，原告构成根本违约，导致合同履行不能，依照法律规定和合同约定，对已收取的定金不予退还，其他诉讼请求亦不能成立；第三，二被告已完成证明学位指标未使用的举证责任，就学位指标是否被使用的责任应当由原告承担，且二被告通过走访了解，案涉房屋小区有学位指标，但因客观原因不能出具书面证明；第四，根据《西安市存量房屋买卖合同》约定，原告的主要义务是支付购房款，二被告是交付房屋，学位承诺仅是附随义务，且根据第12条规定，二被告仅承诺本人及亲属子女未使用过学位指标，与《西安市XX民办学校初中招生入学方案》及《西安高新一中初中校区2019年自主招生工作实施细则》等新政策无关，故原告之诉请不成立，请求依法驳回原告全部诉请。
被告西安XX公司（下称房XX公司）辩称，三方于2019年4月7日签订了《居间服务合同》，约定由房XX公司作为居间方为原、被告提供居间房屋，居间服务费37800元，代办按揭服务费16500元，代办按揭评估费8100元，过户服务费500元，共计62900元。同日，原告与任XX、李XX签订了《西安市存量房屋买卖合同》，约定原告购买任XX、李XX所有的位于西安市高新XXXX号楼XX幢，该房屋属高新二小、高新一中学区范围内，《西安市存量房屋买卖合同》合同第12条已约定，事实情况也是甲方（被告一、二）未使用，且目前学校认可指标，业主子女可以上学，甲方（被告一、二）不违约，合同无法履行是因乙方（原告）原因导致。居间方收取费用合理合法，不应予以退还。
经审理查明，2019年4月7日，原告（乙方）与任XX、李XX（甲方）在房XX公司的居间服务下签订由房XX公司提供的合同文本《西安市存量房屋买卖合同》，原告同时与房XX公司签订《居间服务合同》。其中《西安市存量房屋买卖合同》约定：甲方所售房屋坐落为西安市高新XXXX号楼XX幢。房屋建筑面积约为103.94平方米。房屋成交价格为252万元。甲方承诺本人及亲属子女未使用过高新二小、一中指标，甲方同意乙方在签订合同之日起15日内确认指标事宜，乙方如果确定指标已使用，甲方同意乙方不属于违约。乙方承诺在确定二小一中指标当天补足定金五十万元直接给甲方，最晚不能超过2019年4月22日。在签订合同当天甲乙双方协商一致乙方付甲方定（金）贰万元整。该合同签订当日，原告向任XX、李XX支付定金两万元，任XX向原告出具收款收据一张，确认收到原告给付的两万元定金。
同日，原告与任XX、李XX、房XX公司签订《居间服务合同》，约定由房XX公司为原告购买任XX、李XX名下涉案房屋（西安市高新XXXX号楼XX幢）提供居间服务，居间服务范围包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。原告当日向房XX公司支付居间服务费37800元，代办按揭服务费16500元，代办按揭评估费8100元，过户服务费500元，共计62900元，房XX公司向原告出具《收款收据》一张，确认收到原告给付的上述款项。
上述合同签订后，原告未能核实到涉案房屋具有高新二小及高新一中学位指标的相关事实及证据，任XX、李XX亦或房XX公司亦不能提供案涉合同所涉学校及教育主管部门关于涉案房屋具有学位指标的相关证明，原告认为无法实现购房之目的，故于2019年4月21日、22日，原告陆续通过微信等方式向任XX、李XX发送《合同解除协议》，并于2019年4月22日向任XX、李XX及房XX公司分别发送通知解除《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》的律师意见函各一份。
另查，涉案房屋单价约为24200元/平方米，高于周边房屋均价，房XX公司表示，案涉小区内房屋是否有学位指标、学位指标是否被使用会导致价格相差较大，涉案房屋价格较高也是因为具有高新二小和高新一中学位指标，但2019年4月19日原告认为核实的案涉房屋没有学位指标，遂向房XX公司发送信息要求解除合同。庭审中，被告任XX、李XX提交《西安高新一中初中校区2019年自主招生工作实施细则》、《关于做好2019年本小区业主子女入学摸底工作的通知》、《西安高新一中初中校区2019年招生业主资格审核通过人数》、《案涉房产所在枫叶新都市小区与高新二小的方位图》、家庭户口本以证明案涉房屋小区学位指标未予使用，原告对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为与本案无关，该组证据并不能证明任XX、李XX对指标是否存在及是否使用的事实尽到举证义务。
以上事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收款收据、解除合同协议、律师函、谈话笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告任XX、李XX在房XX公司居间服务下签订《西安市存量房屋买卖合同》，同日又与任XX、李XX及房XX公司签订《居间服务合同》，上述合同系各方当事人真实意思表示，涉案《西安市存量房屋买卖合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据该合同第十二条约定原告限期核实案涉房屋学位指标以及房屋售价明显高于周边房屋价格等情形，可推知涉案房屋是否具有学位指标是案涉合同是否继续履行的重要条件，也是原告愿意以高于同地段价格购买的主要原因，故涉案房屋是否具有高新二小、高新一中上学指标应当作为本合同能否继续履行的主要条件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告经核实涉案房屋学位指标是否被使用的过程中，发现无法获得确认涉案房屋具有学位指标的相关证据，学位指标是否被使用是以具有学位指标为前提，对此，任XX、李XX作为涉案房屋的所有权人，应当就案涉房屋是否具有学位指标的事实承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度的可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。故，各方均无法提供有效证据证明涉案房屋具有真实有效且符合合同约定的学位指标，由此推知，《西安市存量房屋买卖合同》缺失重要履行条件，无法继续履行，原告据此解除合同并不不当，且不构成违约，解除权系形成权，解除合同的效力自被告任XX、李XX收到解除合同通知时生效。根据《西安市存量房屋买卖合同》约定内容可知，原告在期限内核实涉案房屋，若房屋不具有或已使用学位指标，可以作为原告解除上述合同的条件，但双方并未明确被告任XX、李XX对此负有双返定金的义务。原告郭X及被告任XX、李XX、房XX公司在签订合同时均应尽到谨慎注意合同之义务，故本院对原告部分主张予以支持。故依据《合同法》第九十七条之规定，结合案件事实，本院认定被告任XX、李XX应当退还已收取的20000元定金，对原告主张的其他诉讼请求不予支持。
另，作为居间方的房XX公司应当严格按照居间合同的服务内容履行居间义务，收取居间费用，房XX公司收取的居间费用也是依据房屋成交价格而定，且和房屋成交价格成正比的。故房XX公司负有对出卖人即被告任XX、李XX核实案涉房屋真实情况的义务，本案中包括向房屋所有人核实是否真实享有高新二小、高新一中的学位指标，而后才能以此条件作为宣传推介内容。居间服务合同是促成原告郭X与被告任XX、李XX达成合同之目的，而不只是简单地签订合同，在未明确核实涉案房屋具有高新二小及高新一中上学指标的相关证明文件等情况下，误导原告签订《西安市存量房屋买卖合同》，后因学位指标问题无法落实，合同无法继续履行。原告亦于2019年4月22日向房XX公司发送解除合同的《律师意见函》一份，要求解除《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，房XX公司在收取高额居间服务费用的基础上并未完全履行审慎核实及告知义务，且居间服务内容中涉及的代办按揭服务费，代办按揭评估费，过户服务费等并未实际发生，应予退还。考虑到房XX公司并非故意隐瞒或虚假告知涉案房屋各项情况，且为此次交易提供一定居间服务，故本院认定西安XX公司应向原告退还居间服务费34000元为宜，代办按揭服务费16500元，代办按揭评估费8100元，过户服务费500元，共计59100元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十七条、一百一十五条、一百二十条、四百二十四条、四百二十五条之规定，判决如下：
一、被告任XX、李XX应于本判决生效之日起十日内向原告郭X退还定金20000元；
二、被告西安XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭X退还居间服务费34000元，代办按揭服务费16500元，代办按揭评估费8100元，过户服务费500元，共计59100元；
三、驳回原告郭X其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2372元，由原告承担561元，由被告任XX、李XX，被告西安XX公司承担1811元，因原告已预交，三被告应在本判决生效后十日内将上述款项连同判决认定款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长何燕
审判员秦X
审判员李XX
二〇二〇年二月二十五日
书记员王XX
