租赁合同纠纷

    北京市朝阳区人民法院

    （2019）京0105民初60171号

    租赁合同纠纷

    2019年08月28日

    审判人：黎XX

    原网文书

    引用法条

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    当事人信息

    原告：刘XX

    委托诉讼代理人：储晓伟，北京市XX律师。

    委托诉讼代理人：张X，北京市XX实习律师。

    被告：北京XX公司

    被告：张X

    诉讼记录

    原告刘XX（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称XX公司）、被告张X（以下称其姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人储晓伟、张X，XX公司法定代表人刘XX到庭参加了诉讼，张X经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

    案件基本情况时间线

    原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方租赁关系于2017年2月27日解除；2、要求XX公司、张X共同退还押金4000元、商铺租金6831元，并以10831元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算给付自2017年2月28日至实际付清之日止的利息。事实和理由：2015年11月，原告开始承租XX公司位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西XX、12号、25号、26号店面共计220多平方米，用于家用及商用电器的经营，双方约定店面租金1.8元／平方米·日，按月支付，每间店面押金1000元。二原告依约向XX公司交付店面押金4000元。自2016年5月1日，租金调整为2元／平方米·日，承租店面面积调整为103.5平方米，自2017年1月起，租金变更为按季度交付。2017年1月3日，原告向XX公司交付租金16560元，XX公司向原告出具了交款收据。2017年2月27日7时44分，XX公司的商贸市场发生火灾，造成该商贸市场南、北两个营业厅建筑主体全部过火坍塌，营业厅内所有商铺的物品过火烧毁，过火面积1200平方米。此次火灾事故造成原告四个店铺内的所有物品全部烧毁，损失惨重。北京市朝阳区公安消防支队对本次火灾事故作出朝公消火认字［2017］第0023号《火灾事故认定书》，认定“此次火灾的起火部位位于该市场旧货厅东南角上方的电闸箱处，起火点为电闸箱内电线，火灾原因为电闸箱内电线过热导致电线绝缘皮起火引燃周边可燃物所致。”后经查实得知，该商贸市场是由张X于2015年11月1日和XX公司原法定代表人骆XX、赵XX签订协议后，取得了XX公司控制权和对该商贸市场的经营管理权，成为该商贸市场的实际经营管理者。火灾事故发生后，原告多次要求赔偿损失、退还押金和租金，但均未果，故提出本诉。

    XX公司辩称：同意第一项诉讼请求。同意第二项诉讼请求。不同意第三项、第四项诉讼请求。事情发生后，双方一直在协商，但没有协商好，我司不同意给付利息。在上一个诉讼中，法院作出的一审判决认定我司和张X是共同经营者，我司存在异议，我司认为双方是转租关系，我司从张X那里承租的商铺，张X并未参与到实际经营。原告提交的微信聊天记录只能认定张X是帮忙，并非实际参与经营。我司和张X的租赁合同找不到了，双方也都是现金结算租金，所以，我司认为张X与本案无关。最后，需要申明一点，我司实际收取的租金虽然是80天，但租金的交纳都是按照整月计算的，每月按照30天确定，比如2月份实际有28天、1月份和3月份有31天，但都是按照30天计算租金。2017年2月27日发生火灾后，我们只需要再退还30天即一个月的租金即可。

    张X未到庭，亦未发表答辩意见。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。

    经查，2015年11月，原告、XX公司达成口头协议，原告（承租人）承租位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西XX、12号、25号、26号四个电器厅商铺用于冰柜等电器经营，原告按约交纳租金，并交纳押金4000元。后，双方口头对协议内容进行了变更，约定自2016年5月1日起承租店面面积调整为103.5平方米，租金调整为2元／日·平方米，自2017年1月1日起租金按季度预付。原告于2017年1月3日向XX公司交纳2017年1月1日至3月31日的租金16560元，XX公司出具了收条。2017年2月27日上午7时44分许，奶西XX商贸市场发生火灾，经北京市朝阳区公安消防支队调查，出具《火灾事故认定书》认定：“火灾造成该建筑南、北两个营业厅建筑主体全部过火坍塌，营业厅内所有商铺内的物品过火烧毁，并造成周边停放的部分汽车不同程度受损，过火面积1200平方米，无人员伤亡。经调查，对此次起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于该市场旧货厅东南角上方的电闸箱处，起火点为电闸箱内电线，火灾原因为电闸箱内电线过热导致电线绝缘皮起火引燃周边可燃物所致。推断起火时间在7时44分许。”原告、XX公司对《火灾事故认定书》上述内容均认可。2018年7月5日，原告将北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西XX民委员会、XX公司、张X共同诉至本院，要求共同承担赔偿火灾事故造成的店铺内物品财产损失及经营损失。本院作出（2018）京0105民初59695号民事判决书，认定“失火的市场系由张X和XX公司共同管理，张X作为管理人也应当对刘XX的损失和XX公司一起承担赔偿责任。”故判令“一、北京XX公司、张X于判决生效后十日内共同赔偿刘XX损失八万元；二、驳回刘XX的其他诉讼请求。”后张X上诉至北京市第三中级人民法院，2019年4月30日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终5434号民事判决书，“驳回上诉，维持原判”。

    本案争议焦点有二：其一、如何核定应退还原告的租金数额；其二、应否认定张X承担连带责任。

    围绕第一个争议焦点，原告提交了微信聊天记录，其中微信聊天群组中XX公司法定代表人刘XX于2016年12月21日以市场办公室名义发出微信显示“本市场管理人员及广大商户请注意：春节期间市场收费标准为收90天免10天的方式，即：2017年1月1日-5日一次性收取（阳历2017.1.1-2017.3.31止）的摊位费。另：本市场定于阳历2017.1.24日放假，于2017.2.4（农历正月初八正式开业）祝广大商户春节愉快。”原告据此认为，自2017年1月1日至2017年3月31日共计90日，因XX公司已申明免除10日租金，故实际计租日期为80日，结合原告针对该期间所交租金，可以折算每日租金，并据以计算自2017年2月27日发生火灾事故后至2017年3月31日期间租金。XX公司认可该微信聊天记录的真实性，但认为租金系按月计算、每月30日，认为原告主张退还的租金天数过高。

    案件审理中，本院调取（2018）京0105民初59694号案件卷宗材料，调取张X在该案审理中向本院留存的送达地址确认书，后据此向张X送达起诉材料及开庭传票，送达回执显示被退回。

    裁判分析过程

    本院认为：根据生效判决书认定的事实，XX公司与张X系涉案商贸市场的共同管理者，且法院已据此认定了张X应当承担的因火灾事故给原告造成损失的赔偿责任，所以，虽然形式上是原告直接向XX公司交付租金、押金，但张X作为该商贸市场的共同管理者，亦应承担与XX公司同等责任的出租人责任。所以，原告主张XX公司、张X共同承担退还租金、押金的责任本院准予。

    涉案商贸市场因2017年2月27日火灾事故而受损，导致合同目的无法实现，所以，原告主张以该日为准确定合同解除时点，符合法律规定，本院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行。

    关于租金的数额核定一节，首先，双方并未签订书面租赁合同，但结合原告已付租金的数额，可以核定系按照2元／日·平方米的标准交付103.5平方米商铺共计80日的租金，同时结合微信聊天记录，可以看出，之所以交纳80日而非90日的租金系基于XX公司的微信通告，从微信聊天记录可以看出，之所以免除10日的租金系因自2017年1月24日至2017年2月4日为春节期间，所以，针对该期间的租金予以免除，由此可见，自2017年1月1日至2017年3月31日期间租金对应的实际承租天数仍为80日，应按照总租金数额核定80日实际承租期间的每日租金标准，并据此核定应退还原告的租金数额。

    关于押金退还的请求，于法有据，本院准予。

    关于利息一节，合同履行过程中，因XX公司作为出租人未能提供适格标的物导致火灾事故发生，所以，XX公司构成违约，原告主张退还资金占用期间的利息，并无不当，本院准予。

    综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

    判决结果

    一、原告刘XX与被告北京XX公司之间的租赁关系于二〇一七年二月二十七日解除；

    二、被告北京XX公司、被告张X共同退还原告刘XX押金4000元、商铺租金6831元，并按照10831元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算给付自二〇一七年二月二十八日至实际给付之日止的利息；

    三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

    如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费26元，由被告北京XX公司负担（已由原告刘XX预交，于本判决生效后七日内给付原告刘XX）。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

    文尾

    审判员　　黎XX

    二〇一九年八月二十八日

    书记员　　李XX