黔江区住房保障中XX与李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

民 事 判 决 书

(2021)渝0114民初1589号

原告：黔江区住房保障中XX，住所地重庆市黔江区新华大道西XX，统一社会信用代码125XXXX5480344XT。

法定代表人：田XX，该中心主任。

委托诉讼代理人：孙飞，重庆XX律师。

被告：李XX，男，1985年9月29日出生，汉族，户籍地宁夏石嘴山市惠农区，现住重庆市黔江区。

第三人：孙XX，男，1979年12月29日出生，汉族，住重庆市黔江区。

原告黔江区住房保障中XX与被告李XX、第三人孙XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告黔江区住房保障中XX的委托诉讼代理人孙飞、被告李XX到庭参加诉讼，第三人孙XX经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。

原告黔江区住房保障中XX向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付尚欠原告2019年7月1日-2020年7月31日的租金14493元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告委托重庆市黔江区规划和自然资源局(原名重庆市黔江区国土资源和房屋管理局)于2014年7月7日与第三人签定《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将建筑面积为473.27平方米门面出租给第三人，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止。合同到期后，双方未续签租赁合同，第三人将租赁门面中的75.25平方米转租给被告，截止2020年7月31日，被告已欠付租金14493元，原告多次催收未果。综上所述，原告为了维护我区国有资产的合法权益，保障国有资产不受侵害，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提起诉讼，望依法支持原告诉求为盼。

被告李XX辩称，对欠租金的事实及金额无异议，因疫情原因，根据重庆市相关文件的规定，原告应减免三个月租金，但原告一直不承认，故被告未缴纳租金，如原告同意免除三个月租金，愿意马上交。

第三人孙XX未发表陈述意见。

本院经审理认定事实如下：2014年7月7日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局受原告黔江区住房保障中XX委托与张X及第三人孙XX签订《房屋租赁合同》，约定将位于黔江区XXXX号建筑面积为473.27平方米（实际建筑面积471.03平方米）的门面出租给孙XX、张X，租赁期限从2014年7月1日至2019年6月30日止。2020年12月29日，经本院组织调解，原告黔江区住房保障中XX与第三人孙XX确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除。第三人孙XX在解除《房屋租赁合同》前将租赁门面中的73.68平方米门面转租给被告李XX。合同解除后，原、被告双方未续签租赁合同。被告李XX用承租的门面经营“XXXX”，新冠肺炎疫情爆发后，其停止营业。

另查明，原告黔江区住房保障中XX属于事业单位法人，系黔江区XXXX涉案房屋的产权人。

经本院于2021年5月14日询问各方当事人，各方确认：房屋租金双方执行的是原告与第三人孙XX之间约定的2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金标准，即2247.96元/月（14371÷471.03×73.68）；扣除李XX已支付部分，李XX尚欠2019年7月1日至2020年7月31日期间的房屋租金共计14493元；双方对于新冠肺炎疫情影响是否扣除租金未能协商一致。

本院认为，本案第三人孙XX作为承租人将承租的原告的房屋转租给被告，在第三人孙XX与原告解除租赁合同关系后，虽然原告与被告未签订书面租赁合同，但双方属于不定期租赁合同关系，被告作为新的承租人应向出租人即原告交纳租金。本案争议的焦点是受新冠肺炎疫情的影响能否减免租金及减免多少。首先，对于是否应当减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，为抗击疫情的需要，原告经营的“XXXX”在2020年上半年长达数月不能开业经营，致使房屋租赁合同不能正常履行，被告无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，可以部分减免合同责任，故对被告要求减免租金的抗辩，本院予以采信。其次，对于应当减免多少租金的问题。2020年6月30日，重庆市发展和XX联合多部门发布的《关于印发<重庆市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案>的通知》规定“对承租市级和区县国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金”。被告停止营业时间达三个月以上，结合我市的租金减免政策，本院认为被告要求减免3个月的租金合情合理，本院予以认可。故，应予减免三个月的租金金额为6743.88元（2247.96元/月×3月），被告李XX还应当支付原告租金7749.12元（14493元-6743.88元）；对原告主张超出部分，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：

一、被告李XX在本判决生效后十日内支付原告黔江区住房保障中XX2019年7月1日至2020年7月31日的房屋租金7749.12元；

二、驳回原告黔江区住房保障中XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费162元，已减半收取81元，由原告黔江区住房保障中XX负担56元，由被告李XX负担25元。

本判决为终审判决。

审判员　　刘磊

二〇二一年五月十八日

书记员　　王X