未经许可擅自变更公房承租人，巧妙诉讼为客户挽回损失

案情简介

原告叶X和叶B系姐弟关系，被告张X系叶X、叶B的弟弟案外人叶C的妻子，案外人叶X为张X和叶C的女儿。上海市某区房屋系公房（涉案房屋），房屋内有叶X、叶B、张X、叶C、叶X五个在册户口。被告某物业公司为该公房的出租人和物业管理单位。涉案房屋原承租人为叶X、叶B、叶C三人的母亲郝X，1990年4月20日，郝X报死亡。此后承租人一直未变更。2020年6月，涉案房屋所在地块被列入政府征收范围，原告叶B无意中发现房屋承租人已经变更至弟妻张X名下，随即至物业公司查询变更记录，发现2008年1月，张X向物业公司申请将租赁户名变更至张X名下。此后，叶B要求张X将涉案房屋承租人恢复原状，张X拒绝恢复。原告随向法院起诉。

办案经过

本案的难点主要有两个方面。第一个方面：通过调查显示变更承租人的时间在2008年，距离诉讼的时间已经超过10年，根据维持现状原则，法院极有可能按现状处理，诉讼风险较大。另一个方面是变更的手续基本完毕，从物业公司调取的变更档案中不仅有各方当事人的签名，还有他们的盖章。即便通过笔迹鉴定证明签名是伪造的，也难以证明盖章是伪造的。本律师通过细致接触当事人的家庭成员，了解到部分家庭成员在两年前就对张X变更承租人的事实有所了解，并向张X提出过异议。为了补强证据，本律师在诉讼中要求该家庭成员作为证人出庭作证，以证明得知张X变更承租人后原告一直向其提出异议，从未追认其变更行为。庭审中，张X主张变更承租人系征得原告同意由张X代原告签字盖章办理手续，并提出十几年来涉案房屋的房租均由张X支付，足以证明原告知道承租人已经变更为张X。本律师指出，并无证据证明张X代原告签字系征得原告授权同意，且原告申请出庭的证人证言已能证明在得知张X变更承租人后原告一直提出异议，并未对该行为进行追认。

案件结果

法院判决结果：被告张X和上海某物业公司建立的上海市某区房屋租赁关系无效。

法院认为，根据法律规定，公有住房的承租人死亡的，可由共同居住人协商一致确定新的承租人。张X提交的要求变更张X为新的承租人的《申请》及《公房更改户名报告》中“同住人”一栏叶X、叶B的签名系其代签，没有证据证明张X系经叶X、叶B的授权或被事后追认，故张X申请更改承租人的《申请》及《公房更改户名报告》无效，物业公司基于无效的《申请》及《公房更改户名报告》作出的确定张X为承租人的行为亦无效。

以上涉及当事人均为化名，以中国裁判文书网公示的内容为准。