陈XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

    河北省邯郸市中级人民法院

    民事判决书

    （2020）冀04民终1444号

    上诉人（原审被告）：陈XX，男，1972年4月2日出生，汉族，农民，住临漳县。

    委托诉讼代理人：武X，河北XX律师。

    委托诉讼代理人：李XX，河北XX律师。

    被上诉人（原审原告）：赵XX，男，1984年5月11日出生，汉族，农民，住临漳县。

    委托诉讼代理人：白浩亮，北京市XX律师。

    上诉人陈XX因与被上诉人赵XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2019）冀0423民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈XX及其委托诉讼代理人武X、被上诉人赵XX及其委托诉讼代理人白浩亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    陈XX上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0423民初251号民事判决书，依法改判或发还重审；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定双方为房屋买卖而非民间借贷担保系事实认定错误，故意偏袒被上诉人。一审法院从房屋买卖协议主观臆断为房屋买卖错误。1、从双方房屋买卖协议房屋的价格上，上诉人和被上诉人的买卖交易价为285875元，交易价格明显偏低（市场价为36万以上）。因上诉人公司急需还银行利息才借钱，双方于2015年5月19日在为借款办房屋抵押不能办的情况下，才于5月21日签订的房屋买卖协议作为担保，所以该协议仅仅是为借被上诉人的款而做的担保。而被上诉人故意混淆视听将19日去售楼部办借款担保抵押，说成是21日房屋买卖协议过户，给人造成上诉人去过过户同意房屋买卖协议的错觉。另外，如果就被上诉人所说房屋买卖协议成立，165000元借据顶了买房款，上诉人应该收回原始借据。而被上诉人仍然拿着借款原手续，完全不符合房屋买卖的性质。一审法院有意偏袒被上诉人认定房屋买卖协议有效，应该查实房屋买卖交易款项。2、上诉人实际借的款共计是142000元，一审法院认定被上诉人给付上诉人285875元属于认定事实错误。2015年5月19日被上诉人实际借给上诉人25000元，所以写借条手续时写的是“借到赵XX人民币壹拾陆万伍仟元整小写（165000元）”，而没有写“现金”二字，因为当时实际借给是25000元，被上诉人承诺下余借款凑齐转账给上诉人，被上诉人于2019年5月21日转给117000元，也没有凑够这165000元。3、上诉人在借款手续中写上了上诉人的银行账号，以便被上诉人转账，也是为了上诉人能借到所签的165000元的借款，这才是事实。一审法院仅凭被上诉人三张不相干的银行流水，就认定被上诉人2015年5月19日借出了165000元的借款明显错误。被上诉人提供的银行流水仅有19日一笔25000元的取款记录，这与上诉人说的当日收到25000元相符，除此外没有其他取现记录。一审法院将165000元的借据和此借款117000元的转账凭证，按照被上诉人的说辞认定为买房款更是大错特错。4、一审中被上诉人对165000元与117000元万相加282000元说成是买房款，但与房屋买卖协议中约定的房款285875元不符，相差的3875元，说是扣的上诉人的过户费。其另一陈述不过户的原因是上诉人不交过户费，这两个前后不一的说辞，自相矛盾。被上诉人说165000元现金交付地点是在上诉人的黑色奔腾轿车内，上诉人的黑色奔腾轿车早在2013年就卖给张村集乡新明古XX的焦XX。说明被上诉人说谎。5、一审法院不依据该房屋买卖协议是为借款做担保，却依据承租人的电费、水费等表象来认定买卖协议有效属主观臆断，滥用裁量权。综上，一审法院有意偏袒被上诉人，不依据事实，在房屋买卖协议是一个借款担保的事实、交易价格极不合理，且房款（借款）没有全额交易，借据原始手续仍在被上诉人手中、不过户的原因自相矛盾、交付地点不清、大额现金来源不明等不符合房屋买卖交易规则的情况下，认定房屋买卖协议有效是错误的，该房屋买卖协议不是双方当事人真实意思表示，双方真实意思是为借款做担保。请求依法驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审。另补充上诉称：一审法院事实没有查清，证据认定标准不统一，错误适用生活经验法则，逻辑推理混乱，导致一审判决错误。

    赵XX答辩称，一、一审认定事实正确，赵XX与陈XX签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合法有效，应依法驳回陈XX的上诉请求。因邯郸XX公司（以下简称XX公司）对陈XX负有债务，XX公司于2014年4月24日与陈XX签订了建邺佳XX内部认购书，将位于临漳县5元的价格抵顶给陈XX，并于当日向陈XX开具了收款285875元的收据。后陈XX因做生意需要资金，便于2015年5月21日与赵XX签订房屋买卖协议，将上述房屋另行出售给赵XX，因房屋无法办理房产证，且XX公司在抵顶房屋时存在顶高价的情形，故而双方在签订协议时同意继续按285875元的价格买卖该房屋。协议签订时有陈XX、郑XX等人在场见证，系双方真实意思表示。协议签订后，陈XX本应去建邺佳XX开发商处办理更名手续，因开发商与陈XX之间的债务原因导致当时未能办理房屋更名，在陈XX与开发商联系后，赵XX向开发商交纳了装修保证金、物业费以及房屋面积差价款等费用，之后在开发商处拿到了案涉房屋的钥匙并入住，该行为应认定双方具有买卖房屋的合意。拿到钥匙后，赵XX便开始装修房屋，后将房屋出租给他人，之后又缴纳了电费与暖气接口费，该行为也符合房屋买受人的特征，从行为逻辑上亦不符合上诉人诉称的房屋是担保这一情形。至于房款的支付，因在签订房屋买卖协议前，陈XX曾因资金短缺向赵XX借款16.5万元，据此赵XX与陈XX双方互负金钱债务，又不属于法律规定的不得抵销的债务，故陈XX在房屋买卖协议签订时主动要求，将赵XX对其享有的16.5万元的金钱债权与陈XX出售给赵XX的房屋价款285875元进行抵销，赵XX仅需支付陈XX剩余房款即可。后经询问XX公司项目经理得知案涉房屋过户需另行向开发商支付三四千元更名费，双方签订的房屋买卖协议又约定该部分费用由陈XX负担，且协议签订当天开发商亦无法将案涉房屋进行更名登记，基于此，双方一致约定赵XX在房屋买卖协议签订后向陈XX支付购房款11.7万元，剩余3875元作为过户费待陈XX将案涉房屋更名至赵XX名下后再行支付，这一事实也经一审法院查明确认。当事人对其主张应提供证据，未能提交证据应承担举证不能的责任。综上所述，一审法院认定事实正确，本案系源于陈XX单方反悔导致成诉，故恳请人民法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，以维护当事人的合法权益。

    赵XX向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告在2015年5月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并责令被告限期办理过户手续；2、案件受理费由陈XX负担。

    一审法院认定事实：陈XX、郑XX系朋友，赵XX系郑XX外甥，与陈XX熟识，陈XX系陈XX叔叔。2015年5月19日，通过陈XX介绍并担保，赵XX借给陈XX现金165000元，交付方式为现金交付，陈XX给赵XX出具了借款手续，内容为：“借条今陈XX借到赵XX人民币壹拾陆万伍仟元整小写（165000元）借期为两个月，2015年5月19日至2015年7月19日截止，如到期未归还借款，陈XX负责归还借款。借款人：陈XX担保人：陈XX2015年5月19号……”。2015年5月21日，陈XX因资金紧张再次通过陈XX向赵XX借款，经双方协商，陈XX将其名下位于建邺佳XX二期3栋3单元1602号的房产直接出售给赵XX，双方在陈XX、郑XX的见证下订立了《房屋买卖协议》，陈XX系担保人，《房屋买卖协议》中的主要内容系郑XX书写。该房屋系邯郸市XX公司（以下简称XX公司）抵顶给陈XX，房屋价值285875元，陈XX以该价钱出售给赵XX。因2015年5月19日陈XX向赵XX借款165000元，扣除165000元后，尚余120875元，因过户费需要3875元，下余117000元。赵XX通过其卡号为62×××71的农业银行卡转到了陈XX卡号为62×××60的银行卡中，陈XX将XX公司与其订立的《建邺佳XX内部认购书》及XX公司出具的房款收到条（均系原件）交付给了赵XX。交付完毕后，赵XX、陈XX一起到建邺佳XX售楼处要求办理过户手续，因该房产系XX公司欠陈XX借款而抵顶给陈XX的，XX公司打算还清陈XX欠款后把该房产收回，便没有为双方办理过户手续。后双方又一起到临漳县公证处办理公证登记，因该房产未办理房产证，也无法公证，导致该房产至今未办理过户登记。2015年5月21日，双方订立《房屋买卖协议》后，赵XX于当日向建邺佳XX物业服务处交纳了装修保证金、电梯费、物业费等费用，并补交了房屋面积差的房款2890元，XX公司给赵XX出具了交款证明，因该房屋尚登记在陈XX名下，交款证明上均写成了“陈XX”。当日，XX公司项目经理韩X在取得陈XX同意后，将房屋的钥匙交付给了赵XX。赵XX开始装修房子，并将房子出租给他人。2018年1月7日，赵XX为该房屋交纳暖气接口费3292元。另查明，建邺佳XX二期3栋3单元1602号的房产已取得了商品房预售许可证，但未取得房屋所有权证书。

    一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故赵XX与陈XX在2015年5月21日订立的《房屋买卖协议》已成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”上述协议已生效，且不违反法律的强制性规定，故本院对赵XX要求确认其与陈XX订立的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求予以支持。双方订立的《房屋买卖协议》中的房产，尚未取得房屋所有权证书，尚不具备过户条件，故对赵XX要求陈XX履行房产过户手续的诉讼请求，本案不予处理。陈XX辩称第一次的借款金额实际为14万元，仅收到23000元现金，2015年5月21日的117000元转账是为了补齐第一次的借款，赵XX否认，陈XX未提供充足证据证明，应承担举证不能责任，不予采纳。陈XX又辩称，双方订立的《房屋买卖协议》名为买卖实为担保，根据赵XX的陈述和提交的证据，本院认定该协议并非双方民间借贷的担保，理由如下：1、2015年5月21日双方订立协议后，赵XX便向XX公司交纳了物业费等费用，并且补齐了房屋面积差的房款，这符合买受人的特征；2、赵XX拿到房屋钥匙后对房屋进行了简单装修，并将房屋出租给别人，长达三年之久，并于2018年1月7日交纳了房屋的暖气接口费，也符合房屋买受人的特征。根据日常生活经验法则，运用逻辑推理，本院确信赵XX主张的事实具有高度盖然性，且陈XX未提供充足证据证明，应承担举证不能责任，故不予采纳。陈XX再辩称，赵XX涉嫌套路贷等犯罪，可向有关机关报案，与本案无关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹝中华人民共和国民事诉讼法﹞的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、确认原告赵XX与被告陈XX在2015年5月21日订立的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告赵XX的其他诉讼请求。案件受理费5588元，保全费2020元，由被告陈XX负担。

    本院二审期间，陈XX提交如下证据：1、2015年5月21日，陈XX与王XX签订的房屋买卖协议复印件，王XX是赵XX的亲戚，证明该买卖协议与案涉协议为同一地方、同一楼层，面积相同，担保人都是陈XX，协议拟定人是同一人，好像是郑XX，但是价格相差8万元，也能证明案涉的合同低于市场价格8万元，印证与赵XX的买卖协议是虚假的。2、陈XX书写的日记，真实反映了这两天发生的基本事实，结合一审赵XX提交的银行流水，只有在5月19日当天取款2.5万元的记录，没有其他取款记录，与日记相符；同时还有5月21日陈XX把房子抵押给赵XX，赵XX转款11.7万元。3、临漳县公安交通警察大队车辆管理所签发的机动车登记证书，显示机动车所有人是陈XX，证明2014年11月10日就把车卖给了焦XX，后2016年7月14日又卖给了姬XX。赵XX所述2015年5月19日是在这辆车上进行的交易不属实。4、韩X书面证言，证明：2015年陈XX与赵XX一起找到我，让我为他们借款房产担保抵押房子，但我没有同意，我没有那权力，后又咨询过户事项就走了。后期交物业费领钥匙这事我不太清楚，因为交费由会计和现金办理的。后期赵XX单独找我咨询过户，我让他与陈XX联系，过户必须本人到场才能办理。他给我看过陈XX买房认购书上面有公司借款抵押的字样才知道是公司抵给陈XX的房子，公司如果有钱还想赎回此房，我和赵XX说的，具体的时间太长记不清楚了。以此证明2015年5月19日双方一起找到韩X办理借款房屋抵押，韩X说不能办。后赵XX单独去找韩X办理过户。韩X在派出所询问的时候没有问具体时间，对方利用没有确切时间混淆视听。5、焦XX书面证言，证明：2013年陈XX将奔腾轿车转给我，该车于2015年4月3日在临漳县XX门口被苗XX和其司机海峰开走，不知去向。直到2016年3月份经杜村派出所找到追回。在这一年期间陈XX和我都没见过此车，更没开过。以此证明2015年5月份的时候陈XX已经没有该车，车是被别人扣了。

    赵XX质证称，证据1，对王XX的房屋买卖协议，在王XX起诉陈XX案中陈XX不承认该协议的真实性，在本案二审又作为证据，互相矛盾。对该证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性，该协议的价格也不能认定为市场价。2015年房价在2000元左右，售楼部将案涉房屋抵顶给陈XX时，就存在抵顶高价的情形，且陈XX在将该房屋抵账给王XX时，也存在顶高价的情形，该协议的书面内容与赵XX、陈XX签订的内容基本一致，反映了两份买卖合同均是当事人的真实意思表示，证明案涉的房屋买卖协议合法有效。证据2，日记的形成时间无法确认，且系陈XX单方记载，具有主观性，对真实性有异议，存在造假的可能。证据3，赵XX在一审陈述时提到交易是在陈XX驾驶的黑色奔腾轿车内，从一般行为角度讲，赵XX只能记得交易时间、地点，无法核实车辆的所有权人是谁。同时，陈XX提交的该机动车登记证书上载明的车辆与交易时陈XX所驾驶的车辆是否为同一辆车，无法查明。即使是同一辆车，也无法排除陈XX驾驶该车辆的可能，不能证明陈XX的证明目的。证据4，韩X应出庭接受审判人员及当事人的询问，无正当理由未出庭的，证人证言不能作为证据采用。该证明落款时间是2020年4月28日，是陈XX在二审法院接受完询问后的当天出具，不能排除证言系伪造的可能，真实性不认可。证据5，对焦XX证言的真实性、合法性、关联性均不认可，质证意见同韩X证言。

    二审审理查明：2015年5月19日陈XX借赵XX16.5万元，陈XX给赵XX出具了借条。对16.5万元借款的给付及赵XX向陈XX转账11.7万元的性质双方陈述不一：赵XX述称给付陈XX现金16.5万元，后双方于2015年5月21日签订房屋买卖协议，房款总计285875元，上述16.5万元借款抵顶房款，另转账支付11.7万元房款，剩余3875元更名费未付。陈XX述称仅借赵XX16.5万元，赵XX没有给付其他房款。对16.5万元借款的给付情况，陈XX在一审庭审中称：赵XX提前扣除利息2.5万元，给现金2.3万元，剩余11.7万元转到我的卡上，否认案涉房屋装修保证金、电梯费、物业费及房屋面积差价等费用为赵XX交纳。2020年4月28日本院对双方当事人询问时，陈XX又称：2015年5月19日借款时约定4分的利息，赵XX提前扣除两个月的利息1.32万元，5月19日给了2.5万元现金，后转账支付11.7万元，其余从16.5万元借款中扣除7956元支付了装修保证金、物业费等相关费用，但对剩余1844元借款的给付未能做出合理解释。本院庭审过程中，陈XX又称：借款时约定的是4.5分的利息，赵XX提前扣除两个月的利息大概1.5万元，给了2.5万元现金，转账支付11.7万元，其余交了装修保证金、物业费等相关费用，是赵XX交的费，但都是从16.5万元借款中扣除的。

    其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

    本院认为，根据陈XX在一审庭审中、二审询问时及二审庭审中的陈述，陈XX对借款16.5万元的履行情况前后陈述不一，自相矛盾，故其称2015年5月21日赵XX转账给付的11.7万元是补齐2015年5月19日16.5万元的借款、并非支付购房款本院不予采信。综合双方当事人的陈述及提交的相关证据，赵XX向XX公司交纳了装修保证金、物业费及房屋面积差价款等相关费用，2018年1月7日还交纳了房屋的暖气接口费，另赵XX对房屋简单装修后出租给别人长达三年之久，以上均符合房屋买受人的特征，故一审认定赵XX主张的买房事实具有高度盖然性，并无不当。陈XX主张双方订立的协议名为买卖、实为向赵XX借款16.5万元提供担保，虽举证其与王XX签订的买房协议，但并不足以认定案涉房屋交易价格明显偏低；陈XX提交的日记为其自己书写，内容不足采信；证人韩X、焦XX未出庭作证，证言不予采信；其提交的机动车登记证书也不能达到其证明目的。陈XX未能举出充分证据证明自己的主张，理应承担对其不利的法律后果。

    综上所述，陈XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费5588元，由上诉人陈XX负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　　武运红

    审判员　　梁XX

    审判员　　李XX

    二〇二〇年六月二十四日

    书记员　　路雪雪